อสังหาริมทรัพย์: ขุมพลังใหม่พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทย สู่ทศวรรษแห่งโอกาส
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตทางเศรษฐกิจทั้งในประเทศและระดับโลกอย่างใกล้ชิด ความรู้สึกหนึ่งที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ คือ ประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญ เศรษฐกิจของเราเผชิญกับคลื่นลมที่ถาโถมจากทุกทิศทาง จนหลายคนเริ่มตั้งคำถามถึงทิศทางและโอกาสในการอยู่รอด นี่ไม่ใช่เพียงวิกฤตชั่วคราว แต่เป็นการส่งสัญญาณถึงความจำเป็นในการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ และสำหรับผมแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ตัวสะท้อนสถานการณ์ แต่คือ ‘หัวใจดวงใหม่’ ที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวพ้นจากภาวะชะงักงันสู่ทศวรรษแห่งความรุ่งเรือง
คลื่นพายุที่ถาโถม: เศรษฐกิจไทยในภาวะเปราะบาง
เราต้องยอมรับว่าช่วง 10-15 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยไม่ได้เติบโตจากรากฐานเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งเท่าในอดีต แต่ส่วนหนึ่งมาจากการก่อหนี้เพื่อกระตุ้นการบริโภค สิ่งที่เราเห็นคือ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งทะยานจากราว 40% ของ GDP เมื่อทศวรรษก่อน สู่ระดับที่น่าตกใจในปัจจุบัน ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยขนาดใหญ่ถึงเสถียรภาพทางการเงินของประชาชน และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการบริโภคภายในประเทศ
สถานการณ์โลกภายนอกก็ซับซ้อนไม่แพ้กัน ‘สงครามการค้า’ ระหว่างมหาอำนาจยังคงเป็นปฏิกิริยาลูกโซ่ที่กระทบต่อห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง ขณะที่เศรษฐกิจของจีน ซึ่งเคยเป็นหัวจักรสำคัญของภูมิภาค ก็กำลังเผชิญกับความท้าทายภายใน ส่งผลให้สินค้าจำนวนมากถูกระบายเข้าสู่ตลาดประเทศเพื่อนบ้าน รวมถึงไทย ทำให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของภาคอุตสาหกรรมเรายิ่งอ่อนแอลง นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขการส่งออก แต่หมายถึงผลกระทบต่อภาคการผลิตและการจ้างงานในวงกว้าง
ยิ่งไปกว่านั้น เสียงเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่บ่งชี้ว่าประเทศไทยกำลังติดกับดัก “ทศวรรษที่สาบสูญ” ก็เป็นสิ่งที่เราไม่อาจมองข้าม สัญญาณการลงทุนที่ซบเซาในตลาดหุ้น สะท้อนความไม่เชื่อมั่นต่อแนวโน้มเศรษฐกิจในอนาคต หากเรายังคงพึ่งพารูปแบบเศรษฐกิจแบบเดิมๆ โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมยานยนต์และการส่งออกสินค้าโภคภัณฑ์ที่เคยเป็นเสาหลัก การกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนก็คงเป็นเรื่องยากลำบบ
ปัญหาเชิงโครงสร้างประชากรก็เป็นอีกหนึ่งระเบิดเวลาที่กำลังนับถอยหลัง เรากำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะส่งผลให้จำนวนแรงงานลดลง ประสิทธิภาพการผลิตโดยรวมถดถอย และภาระการดูแลผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมก็ยังคงเป็นปัญหาฝังรากลึกที่บั่นทอนศักยภาพของประเทศ
แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามผลักดันการท่องเที่ยวเพื่อเป็นรายได้หลัก แต่การฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติให้กลับไปสู่ระดับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะจากตลาดจีน ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่คิด การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเดินทางและปัจจัยทางเศรษฐกิจของประเทศต้นทาง ทำให้เราต้องคิดใหม่ทำใหม่กับยุทธศาสตร์การท่องเที่ยว
บทเรียนจากนานาชาติ: การปรับโครงสร้างเพื่อความอยู่รอด
เมื่อเผชิญกับวิกฤต ประเทศที่ชาญฉลาดจะมองหาโอกาสในการปรับเปลี่ยนโครงสร้าง นี่คือสิ่งที่หลายประเทศทั่วโลกได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าการเปลี่ยนผ่านทางเศรษฐกิจนั้นเป็นไปได้และจำเป็นอย่างยิ่ง หากต้องการอยู่รอดและเติบโตในโลกยุคใหม่
ลองดูตัวอย่างที่น่าสนใจ:
สิงคโปร์: จากประเทศที่เคยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมอย่างหนัก ได้พลิกโฉมตัวเองสู่การเป็นศูนย์กลางภาคบริการระดับโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งด้านการเงิน, เทคโนโลยี, และนวัตกรรม โดยภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ GDP พวกเขาไม่ได้แค่ให้บริการ แต่ยังดึงดูดการลงทุนระดับสูง, ส่งเสริม Digital Economy และกลายเป็นฐานสำคัญสำหรับ AI และการศึกษา นโยบายที่มุ่งเน้นการดึงดูด ‘Talent’ และ ‘Capital’ เข้ามาอย่างชาญฉลาด ทำให้การลงทุนต่างชาติหลั่งไหล
เกาหลีใต้: จากที่เน้นอุตสาหกรรมหนัก ก็ได้เบนเข็มมาสู่เทคโนโลยีขั้นสูง, อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, ซีรีส์) และภาคบริการที่สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล พวกเขาลงทุนในนวัตกรรมและวัฒนธรรมอย่างจริงจัง จนกลายเป็น Soft Power ที่ส่งออกไปทั่วโลก
ฮ่องกง: แม้จะมีขนาดเล็ก แต่ก็เปลี่ยนจากฐานการผลิตสิ่งทอมาเป็นศูนย์กลางทางการเงิน, การบริการ และอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกได้อย่างไร้รอยต่อ พวกเขาใช้ข้อได้เปรียบทางภูมิศาสตร์และกฎหมายที่เอื้อต่อธุรกิจเพื่อดึงดูดนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยระดับสูง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก (ปัจจุบันเหลือน้อยกว่า 30% ของ GDP) ได้เปลี่ยนผ่านสู่การท่องเที่ยวหรูหรา, ธุรกิจบริการ, และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, นิทรรศการ) อย่างมหาศาล โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรูเป็นองค์ประกอบสำคัญในการดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงและนักลงทุน
สหราชอาณาจักร: อดีตผู้นำอุตสาหกรรม ได้เปลี่ยนไปสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนได้กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ชัดว่า การพึ่งพาเศรษฐกิจแบบเดิมๆ นั้นไม่เพียงพออีกต่อไป ประเทศไทยจำเป็นต้องกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง และหันมาพิจารณาถึงศักยภาพที่ซ่อนอยู่ภายในประเทศ
ปลดล็อกศักยภาพ: อสังหาริมทรัพย์กับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
เมื่อพิจารณาโครงสร้าง GDP ของไทย เราจะเห็นว่าภาคบริการมีสัดส่วนราว 52% ขณะที่ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และเกษตรกรรม 8.4% หากเราต้องการปรับโครงสร้างเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน ภาคบริการคือจุดแข็งที่เราควรต่อยอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผนวกเข้ากับภาคอสังหาริมทรัพย์
ประเทศไทยมีสิ่งดีๆ มากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็น:
ค่าครองชีพที่ไม่สูงเกินไป เมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม
อาหารไทย ที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล
สภาพภูมิอากาศที่อบอุ่น และหลากหลายทางธรรมชาติ
ระบบสาธารณสุขและบริการทางการแพทย์ ที่มีคุณภาพสูงในราคาที่เข้าถึงได้ โรงพยาบาลไทยหลายแห่งติดอันดับโลก และกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดแห่งหนึ่ง
อสังหาริมทรัพย์ ที่มีคุณภาพดีและราคาที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในประเทศพัฒนาแล้ว
สังคมไทยที่เป็นมิตร มีวัฒนธรรมการบริการที่ดีเยี่ยม
โครงสร้างพื้นฐานด้านอินเทอร์เน็ต ที่มีคุณภาพ
สิ่งเหล่านี้คือ “แม่เหล็ก” ที่ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก ไม่ใช่แค่มาเที่ยว แต่ต้องการเข้ามาพำนักอาศัยและทำงานในระยะยาว และนี่คือโอกาสทองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
บทบาทของนักลงทุนต่างชาติ: กรณีศึกษาความสำเร็จจากทั่วโลก
ในอดีต หลายประเทศที่เผชิญกับกำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต ได้พลิกวิกฤตด้วยการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศผ่านโครงการที่สร้างแรงจูงใจเป็นพิเศษ:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิ์พำนัก ส่งผลให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤต และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตปี 2008 ได้เปิดให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ของประเทศฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากนักลงทุนชาวจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ (Greece Golden Visa): อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังจากวิกฤตหนี้สาธารณะในยุโรป
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในมาเลเซีย ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านและดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
กรณีศึกษาเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติเพื่ออยู่อาศัย เป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ได้ผลจริงและสร้างมูลค่ามหาศาล
ทำไมต้องเป็นประเทศไทย? ข้อได้เปรียบที่ไม่อาจมองข้าม
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยต้องทบทวนนโยบายและกล้าที่จะเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ต้องกังวลว่าที่ดินจะถูกต่างชาติยึดครองจนหมด เพราะประเทศไทยมีที่ดินมากมายถึง 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ์ประมาณ 127 ล้านไร่ หากในหนึ่งปีเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงมาก ก็ยังคิดเป็นสัดส่วนของที่ดินที่ใช้ไปไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี
ข้อมูลจากปี 2565 แสดงให้เห็นว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.065 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะมีมูลค่าการซื้อขายสูงถึง 2.5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นเม็ดเงินมหาศาลที่จะเข้ามาหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ
นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาในไทยไม่ได้จำกัดแค่กลุ่มผู้มีรายได้สูงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มคนรายได้ปานกลางถึงสูงที่มองหาบ้านในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าประเทศของตน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ที่ได้รับความนิยมอย่างมากในพื้นที่ศักยภาพสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต, อสังหาริมทรัพย์ พัทยา, และอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและมีชุมชนต่างชาติอยู่แล้ว
ผลกระทบเชิงบวกที่หลากหลายจากการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาฯ:
กระตุ้นยอดขายบ้าน: เพิ่มกำลังซื้อจากภายนอก ซึ่งเป็นสิ่งที่เราขาดแคลนในขณะนี้
อานิสงส์ต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, และบริการตกแต่งได้รับผลประโยชน์โดยตรง
สร้างการจ้างงาน: ทั้งทางตรงในภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ และทางอ้อมในภาคบริการอื่นๆ
กระตุ้นการบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร, ค่าเดินทาง, ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจระดับภูมิภาค
เพิ่มรายได้ให้รัฐ: ผ่านภาษีอากรต่างๆ เช่น ภาษีการซื้อขาย, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, และภาษีมูลค่าเพิ่ม
การขายบ้านเพียง 10,000 หลัง อาจทำให้ GDP เพิ่มขึ้น 0.75% แต่หากเราสามารถเพิ่มยอดขายให้ชาวต่างชาติได้ถึง 100,000 หลัง GDP ของประเทศก็มีโอกาสเติบโตได้ถึง 7% นี่คือศักยภาพอันมหาศาลที่ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถมอบให้ได้
แนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับปี 2025 และอนาคต
การเปลี่ยนแปลงนี้ต้องมาพร้อมกับมาตรการที่ชัดเจนและรอบคอบ:
กรอบกฎหมายที่ชัดเจน: กำหนดเงื่อนไขและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติสามารถถือครองได้อย่างโปร่งใส เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อและป้องกันการเก็งกำไรที่ไม่เหมาะสม
มาตรการจูงใจที่น่าสนใจ: อาจพิจารณาวีซ่าทองคำหรือโครงการพำนักระยะยาวที่เชื่อมโยงกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามโมเดลของประเทศที่ประสบความสำเร็จ
ส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์หรูและเฉพาะทาง: เช่น บ้านพักตากอากาศระดับไฮเอนด์, ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Retirement Living), หรืออสังหาริมทรัพย์ที่รองรับ Medical Tourism
การบริหารสินทรัพย์และการวางแผนการลงทุนสำหรับชาวต่างชาติอย่างมืออาชีพ เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของพวกเขาจะได้รับผลตอบแทนการลงทุนที่คุ้มค่า
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: โดยเฉพาะในพื้นที่เป้าหมายอย่างอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี (พัทยา), ภูเก็ต, เชียงใหม่ เพื่อรองรับการขยายตัวของกลุ่มผู้อยู่อาศัยต่างชาติ
สร้างแพลตฟอร์มข้อมูลที่เข้าถึงง่าย: เพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และขั้นตอนการซื้อขายสำหรับชาวต่างชาติ
การผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์ใหม่ของเศรษฐกิจไทย ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจที่ครบวงจร ที่ดึงดูดเม็ดเงินลงทุน, สร้างงาน, และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในประเทศ นี่คือการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่า และต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ, ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้วิสัยทัศน์นี้เป็นจริง
ถึงเวลาแล้วที่ต้องลงมือทำ
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในอุตสาหกรรมนี้ ผมเห็นว่าประเทศไทยมีศักยภาพอันยิ่งใหญ่ที่ยังไม่ได้ถูกปลดล็อกอย่างเต็มที่ เราไม่อาจปล่อยให้เศรษฐกิจไทยติดหล่มแห่ง “ทศวรรษที่สาบสูญ” ได้อีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าคิดนอกกรอบ และใช้จุดแข็งของเราอย่างชาญฉลาด
การเปลี่ยนผ่านจากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมแบบเดิมๆ มาสู่การใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ คือทางออกที่ชัดเจนและเป็นไปได้ นี่ไม่ใช่แค่การมองหาโอกาส แต่คือการสร้างอนาคต
ดังนั้น ผมจึงขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันพิจารณาและผลักดันแนวคิดนี้อย่างจริงจัง เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ได้ทำหน้าที่เป็นขุมพลังใหม่ ที่จะนำพาประเทศไทยก้าวพ้นจากความท้าทาย และมุ่งหน้าสู่ความเจริญรุ่งเรืองอย่างยั่งยืนในทศวรรษหน้า หากท่านสนใจข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนโอกาสครั้งสำคัญนี้ กรุณาติดต่อเราเพื่อร่วมหารือถึงโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์และแนวทางในการพัฒนาพอร์ตการลงทุนของท่านให้เติบโตไปพร้อมกับอนาคตที่สดใสของประเทศไทย
