พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย สู่ยุคใหม่ 2025+
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของเศรษฐกิจไทยมาโดยตลอด และวันนี้ ผมรู้สึกว่าเรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ คำถามที่ว่า “เศรษฐกิจไทยจะรอดได้อย่างไรในภาวะที่ท้าทายเช่นนี้?” ไม่ได้เป็นเพียงข้อกังวลอีกต่อไป แต่เป็นเสียงเตือนที่ชัดเจนถึงความจำเป็นในการปฏิรูปครั้งใหญ่ หากเรายังคงพึ่งพากลไกเดิมๆ ที่เคยพาเรามาถึงจุดนี้ โอกาสที่เราจะหลุดพ้นจากหลุมพรางทางเศรษฐกิจดูจะริบหรี่เต็มที
ผมเชื่อมั่นว่า ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองหาโมเดลใหม่ในการสร้างความมั่งคั่ง และหนึ่งในเสาหลักสำคัญที่จะมาช่วย อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ไปข้างหน้าได้อย่างยั่งยืนคือการปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เต็มที่ ไม่ใช่แค่เพียงการเติบโตตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการปรับเปลี่ยนเชิงโครงสร้างให้เป็นเครื่องจักรสำคัญในการดึงดูดการลงทุนและสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ นี่คือวิสัยทัศน์ที่เราควรมีร่วมกันสำหรับปี 2025 และอนาคต
มรสุมทางเศรษฐกิจ: ความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
ก่อนที่เราจะพูดถึงทางออก เราต้องเข้าใจปัญหาที่แท้จริงเสียก่อน ปัจจุบัน เศรษฐกิจไทย กำลังเผชิญหน้ากับพายุหลายลูกพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็น “สงครามการค้า” ที่ทวีความรุนแรงขึ้น สร้างความผันผวนต่อห่วงโซ่อุปทานโลก และส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคการส่งออกของไทย นอกจากนี้ เศรษฐกิจของจีนซึ่งเป็นคู่ค้าสำคัญของเราก็กำลังชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อตลาดจีนเผชิญแรงกดดันจากการกีดกันทางการค้า สินค้าจำนวนมากถูกผันมายังตลาดใกล้เคียง รวมถึงประเทศไทย ยิ่งทำให้การแข่งขันสูงขึ้นและกดดันภาคการผลิตในประเทศ
ปัจจัยภายในประเทศเองก็หนักหน่วงไม่แพ้กัน ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับทศวรรษก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงการใช้จ่ายเงินในอนาคตที่มากเกินไป ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อและศักยภาพในการเติบโตของ เศรษฐกิจไทย ในระยะยาว การอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบผ่านนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น อาจช่วยประคองได้ในบางช่วง แต่ไม่ได้แก้ปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างยั่งยืน
นอกจากนี้ เรายังเผชิญกับ “โครงสร้างประชากร” ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้กำลังแรงงานลดลงและขาดแคลนแรงงานมีทักษะในอนาคต ซึ่งจะกระทบต่อผลิตภาพโดยรวมของประเทศ และปัญหา “ความเหลื่อมล้ำ” ก็ยังคงเป็นแผลเรื้อรังที่บั่นทอนรากฐานของสังคมและเศรษฐกิจ
ในอดีต เศรษฐกิจไทย เคยพึ่งพา “อุตสาหกรรมยานยนต์” เป็นตัวขับเคลื่อน GDP และการส่งออกหลัก แต่ในปัจจุบัน แม้เราจะมีการลงทุนใน “รถยนต์ไฟฟ้า (EV)” แต่ผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ยังไม่สามารถผลิตชิ้นส่วนสำคัญป้อนอุตสาหกรรมได้ เนื่องจากข้อจำกัดด้านเทคโนโลยี ทำให้เรายังคงเป็นเพียงฐานการผลิต แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของเทคโนโลยีอย่างแท้จริง ขณะที่การส่งออกสินค้าอื่นๆ ก็กำลังเผชิญการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น และความเสี่ยงจาก “ภูมิรัฐศาสตร์” ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ก็ยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับภาพรวม
แม้รัฐบาลจะพยายามพึ่งพา “อุตสาหกรรมท่องเที่ยว” เป็นความหวังในการฟื้นตัว แต่การกลับไปสู่ระดับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวน “นักท่องเที่ยวจีน” ที่เคยหลั่งไหลเข้ามาอย่างมหาศาล ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป พฤติกรรมการท่องเที่ยวของชาวจีนเปลี่ยนไป ขณะที่ตลาดท่องเที่ยวโลกก็มีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณที่บอกเราว่า การพึ่งพาโมเดลเศรษฐกิจแบบเดิมๆ นั้น “ถึงทางตัน” และจำเป็นต้องมีการปฏิรูปอย่างเร่งด่วน
ถึงเวลาเปลี่ยนโครงสร้าง: มองข้ามการส่งออกสู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์
ผมเชื่อว่าการปรับเปลี่ยน “โครงสร้างเศรษฐกิจไทย” ไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็น “สิ่งจำเป็น” หากเราต้องการหลุดพ้นจากกับดักที่กำลังเผชิญ เราไม่สามารถยึดติดกับโครงสร้างเดิมที่พึ่งพาการส่งออกมากเกินไปอีกต่อไป เราต้องกล้าที่จะทบทวนและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดรับกับบริบทโลกยุคใหม่
หลายประเทศทั่วโลกได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างสามารถสร้างความมั่งคั่งใหม่ได้อย่างไร สิงคโปร์ ซึ่งเคยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม ก็ได้ปรับเปลี่ยนสู่ “ภาคบริการ” โดยเฉพาะด้านการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี และ “ดิจิทัลอีโคโนมี” อย่างชาญฉลาด จนภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและนวัตกรรมระดับโลก เช่นเดียวกับเกาหลีใต้ ที่ผันจากอุตสาหกรรมหนักมาเน้น “เทคโนโลยี” และ “อุตสาหกรรมบันเทิง” ซึ่งสร้างมูลค่ามหาศาล หรือฮ่องกงที่เปลี่ยนจากฐานการผลิตสู่ “ภาคการเงิน” และ “อสังหาริมทรัพย์” อย่างเต็มตัว
แม้กระทั่งสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ที่เคยพึ่งพารายได้จากการขายน้ำมันเป็นหลัก ก็ได้เปลี่ยนทิศทางสู่ “การท่องเที่ยวหรูหรา” และ “ธุรกิจบริการ” ส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE และดึงดูดการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ” จนน้ำมันคิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 30% ของ GDP อีกต่อไป ส่วนอังกฤษ ซึ่งเคยเป็นผู้นำด้านอุตสาหกรรม ก็ได้ปรับเปลี่ยนสู่ “ภาคบริการ” ที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยมีลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
เหล่านี้คือตัวอย่างที่ชัดเจนว่า การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ และประเทศไทยเองก็มีศักยภาพที่ซ่อนอยู่มหาศาล เรามีจุดแข็งที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก มีโรงพยาบาลชั้นนำติดอันดับโลกหลายแห่ง ผู้คนเป็นมิตร มีอัธยาศัยดี และภาคบริการของเราก็มีมาตรฐานสูง หากเราสามารถผสานจุดแข็งเหล่านี้เข้ากับการเปิดโอกาสให้ “อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ผมเชื่อว่าเราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ
อสังหาริมทรัพย์: ขุมทรัพย์ที่ซ่อนอยู่สำหรับการฟื้นฟูเศรษฐกิจ
คำถามสำคัญคือ แล้วจะทำอย่างไรให้ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้อย่างแท้จริง? จากประสบการณ์ของผมและจากกรณีศึกษาทั่วโลก คำตอบที่ชัดเจนคือ “การดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทย”
ย้อนกลับไปดูตัวอย่างของ 5 ประเทศที่ประสบความสำเร็จในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจด้วยกลยุทธ์นี้
โปรตุเกส: เปิดตัวโครงการ “Golden Visa” ในปี 2012 อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ส่งผลให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ และกระตุ้น “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ให้กลับมาคึกคัก
สเปน: หลังวิกฤตปี 2008 ได้ออกโครงการ “Residency by Investment” สำหรับผู้ลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ฟื้นตัว 3% ใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ดูไบ): การอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ “Freehold Property” หรือ “การถือครองที่ดินต่างชาติ” แบบกรรมสิทธิ์ขาดได้ ดึงดูด “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ” อย่างมหาศาล จนภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็น 50% ของ GDP และก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ: โครงการ “Greece Golden Visa” สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้วีซ่าพำนัก ทำให้ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ “Malaysia My Second Home (MM2H)” เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
เหล่านี้คือบทเรียนอันทรงคุณค่าที่ประเทศไทยสามารถนำมาปรับใช้ได้ เราไม่จำเป็นต้องคิดค้นสิ่งใหม่ทั้งหมด แต่เรียนรู้จากสิ่งที่คนอื่นทำได้ดีแล้ว
ปลดล็อกศักยภาพประเทศไทย: ข้อเสนอเพื่อการเติบโต
ผมเข้าใจดีว่าอาจมีความกังวลเกี่ยวกับการให้ชาวต่างชาติ “ถือครองที่ดินต่างชาติ” ในประเทศไทย แต่ขอให้มองในมุมความเป็นจริง ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ์ประมาณ 127 ล้านไร่ (40%) หากเราอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยในสัดส่วนที่เหมาะสม เช่น ปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งคิดเป็นที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มีอยู่ ก็ไม่ได้ทำให้ประเทศไทยเสียอธิปไตยหรือถูกยึดครองแต่อย่างใด
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเพียง 1 ใน 4 ของมูลค่านี้มาจากการซื้อขายกับชาวต่างชาติ ก็จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ประเทศ นี่คือโอกาสที่จะช่วย อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้อย่างรวดเร็ว
อะไรคือแรงดึงดูดที่ทำให้ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทย?
คุณภาพชีวิตประเทศไทย ที่ดีเยี่ยมและค่าครองชีพที่ต่ำกว่าประเทศตะวันตก
อาหารไทย ที่ได้รับการยอมรับและเป็นที่ชื่นชอบทั่วโลก
สภาพอากาศ ที่อบอุ่นและเป็นมิตร
ระบบสาธารณสุข ที่มีมาตรฐานสูงและค่าใช้จ่ายสมเหตุสมผล
อสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงมีราคาที่จับต้องได้เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ
สังคมไทย ที่มีมนุษยสัมพันธ์ดีและเป็นมิตร
กลุ่มเป้าหมายไม่ใช่เพียงเศรษฐีระดับซูเปอร์ริชเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มคนที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงที่ต้องการ “วีซ่าพำนักระยะยาว” เพื่อใช้ชีวิตในประเทศไทย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาต้องการมักจะอยู่ในช่วง 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่สามารถสร้างกำลังซื้อจำนวนมากได้ ไม่ใช่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอย่างที่หลายคนเข้าใจผิด
การผลักดันนโยบายนี้จะก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกที่ครอบคลุม:
กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มอุปสงค์และสภาพคล่องให้กับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”
หนุนธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และบริการอื่นๆ จะได้รับอานิสงส์
สร้างการจ้างงาน: ทั้งทางตรงและทางอ้อมในภาคการก่อสร้าง บริการ และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง ซึ่งช่วยลดปัญหาแรงงานว่างงาน
เพิ่มการบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ซึ่งกระจายรายได้ไปสู่ชุมชนและธุรกิจท้องถิ่น
ตัวอย่างเช่น การขายบ้านให้ชาวต่างชาติ 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากเราสามารถเพิ่มเป็น 100,000 หลังได้ จะทำให้ GDP เติบโตถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่ควรมองข้าม และปัจจุบันก็มีการซื้อขายในลักษณะที่ถูกต้องและไม่ถูกต้องอยู่แล้วในหลายพื้นที่ เช่น “อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต” และ “อสังหาริมทรัพย์พัทยา” ที่กำลังเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ
มากกว่าแค่การขายบ้าน: สร้างระบบนิเวศแห่งการลงทุนและการใช้ชีวิต
การที่จะทำให้ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้อย่างยั่งยืนนั้น ไม่ได้หมายถึงเพียงแค่การเปิดให้มีการซื้อขายเท่านั้น แต่ยังต้องสร้างระบบนิเวศที่เอื้อต่อการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” และการใช้ชีวิตในระยะยาวของชาวต่างชาติ เราต้องมีนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจนและสอดคล้องกัน เช่น:
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่โปร่งใสและเป็นธรรม เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน
การอำนวยความสะดวกด้านวีซ่า: เช่น “วีซ่านักลงทุน” และ “วีซ่าพำนักระยะยาว” ที่ง่ายและรวดเร็ว
การส่งเสริมประเทศไทยเป็นศูนย์กลาง: สำหรับผู้เกษียณอายุ, Digital Nomads, หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการ “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา” เพื่อย้ายฐานการใช้ชีวิตและการทำงาน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: ที่รองรับการเติบโตของเมืองและการอยู่อาศัย เช่น ระบบขนส่งสาธารณะ สาธารณูปโภคที่ทันสมัย
การส่งเสริม “อสังหาริมทรัพย์หรู” และ “โครงการบ้านหรู กรุงเทพฯ” ในตลาดเฉพาะกลุ่มที่กำลังเติบโต
การบูรณาการกับภาคส่วนอื่นๆ: เช่น การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ (Medical Tourism), การศึกษาสำหรับบุตรหลานชาวต่างชาติ, หรือการส่งเสริมการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในรูปแบบใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์เทรนด์โลก
ผมมองเห็น “โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์” อีกมากมายที่ยังไม่ได้ถูกปลดล็อก หากเรามองอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแค่เป็นสิ่งปลูกสร้าง แต่เป็นหัวใจของการสร้างเมือง สร้างงาน สร้างรายได้ และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดี การตัดสินใจที่เด็ดขาดในวันนี้ จะกำหนดทิศทางของ “เศรษฐกิจไทย” ในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
ก้าวต่อไป: โอกาสในมือของเรา
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองเห็นภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ภาคส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจ แต่เป็นกลไกสำคัญที่จะมาช่วย อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ไปสู่ยุคใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนยิ่งขึ้น การเปลี่ยนแปลงจากโครงสร้างที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรมสู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากกำลังซื้อต่างชาติ จะเป็นทางออกที่สำคัญในการฟื้นฟู “เศรษฐกิจไทย” และสร้างโอกาสให้กับคนไทยทุกคน
นี่คือเวลาที่เราจะต้องกล้าคิด กล้าทำ และกล้าตัดสินใจเพื่ออนาคตของประเทศ อย่ารอช้าที่จะสำรวจศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของภาคอสังหาริมทรัพย์ และร่วมกันสร้างประเทศไทยให้เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าลงทุนและน่าอยู่อาศัยสำหรับทุกคน
หากคุณเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้มีวิสัยทัศน์ที่ต้องการมีส่วนร่วมในการพลิกฟื้น เศรษฐกิจไทย ไปพร้อมกัน ผมขอเชิญชวนให้คุณเข้ามาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และร่วมกันผลักดันนโยบายที่จำเป็นเหล่านี้ เพื่ออนาคตที่สดใสของประเทศไทย.
