วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อความคาดหวังสวนทางกับความเป็นจริง และการปรับตัวสู่ความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง แม้ว่าแรงส่งจากโมเมนตัมของปี 2565 จะทำให้หลายคนคาดหวังถึงการเติบโตที่ต่อเนื่อง แต่ภาพที่ปรากฏกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการหลักของตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่รุนแรงถึงขั้นติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
รายได้รวม Top 10: แสนสิริเบียด AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ปัจจัยชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม ทำให้ภาพรวมของรายได้รวมดูดีกว่าความเป็นจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
รายได้จากการขาย Top 10: AP (Thailand) กลับมาผงาด
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีด้วยรายได้ที่เพิ่มขึ้น 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงติดกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยหรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ Top 10: Land and Houses นำโด่งด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านกำไรสุทธิในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงในครั้งนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ก็อาจจะเข้ามาเป็นอันดับ 1 ได้
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและความหวังในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงยากลำบากในปี 2567 ปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น การเมืองภายในประเทศ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว ยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ขอเชิญชวนท่านเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเดินทางเพื่อค้นหาโอกาสและความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะก้าวไปข้างหน้า.
