อสังหาริมทรัพย์ไทย: เข็มทิศใหม่ในการนำทางสู่การฟื้นฟูเศรษฐกิจที่ยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการเผชิญหน้ากับความท้าทายทางเศรษฐกิจในประเทศไทยมาหลายยุคหลายสมัย วันนี้ ประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญ ที่ไม่เพียงแต่ต้องการการปรับปรุงแก้ไข แต่ต้องการการพลิกโฉมโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ เพื่อให้สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและซับซ้อนมากขึ้นกว่าเดิม คำถามที่ก้องอยู่ในใจของหลายคนคือ “โอกาสของ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย อยู่ที่ไหน และเราจะไปถึงจุดนั้นได้อย่างไร?”
สิ่งที่ผมจะนำเสนอในวันนี้ ไม่ใช่เพียงการวิเคราะห์ปัญหา แต่เป็นการเปิดมุมมองและเสนอทางออกที่เป็นรูปธรรม โดยมี ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งจากประสบการณ์ตรงและการศึกษาโมเดลความสำเร็จจากทั่วโลก
มรสุมเศรษฐกิจ: วิกฤตการณ์ซ้อนวิกฤตที่บั่นทอนศักยภาพ
การเดินทางของ เศรษฐกิจไทย ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมานั้นเต็มไปด้วยอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโลกเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันหลายประการ ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกลไกขับเคลื่อนหลักของเรา:
สงครามการค้าและการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนโลก: ความขัดแย้งทางการค้าระหว่างมหาอำนาจ โดยเฉพาะสหรัฐฯ และจีน ได้ก่อให้เกิดคลื่นกระแทกต่ออุตสาหกรรมการส่งออกของไทยอย่างต่อเนื่อง สินค้าหลายชนิดที่เคยเป็น “แชมเปี้ยน” ของไทยกลับต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น และบางครั้งก็ถูกกดดันจากสินค้าที่ทะลักเข้ามาจากประเทศที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าโดยตรง
การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน: จีนซึ่งเป็นคู่ค้าและแหล่งนักท่องเที่ยวหลักของไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายภายในประเทศ ตั้งแต่ปัญหาหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงการเติบโตที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้การส่งออกและรายได้จากการท่องเที่ยวของไทยได้รับผลกระทบโดยตรง การพึ่งพาตลาดจีนมากเกินไปในอดีตกำลังเผยให้เห็นถึงความเปราะบางของ โครงสร้างเศรษฐกิจ ของเรา
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงอย่างน่าเป็นห่วง: นี่คือระเบิดเวลาลูกสำคัญที่กัดกินกำลังซื้อภายในประเทศ การที่หนี้ครัวเรือนพุ่งทะลุ 90% ของ GDP สะท้อนว่าคนไทยจำนวนมากกำลังนำเงินในอนาคตมาใช้จ่าย ส่งผลให้การบริโภคภายในประเทศซึ่งเป็นฐานสำคัญของ เศรษฐกิจไทย ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ แม้จะมีความพยายามอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบ แต่หากรากฐานคือกำลังซื้อที่อ่อนแอ การกระตุ้นเศรษฐกิจก็อาจไม่ยั่งยืน
โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป: ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้จำนวนประชากรวัยแรงงานลดลง ซึ่งจะกระทบต่อผลิตภาพโดยรวมของประเทศในอนาคต การขาดแคลนแรงงานที่มีทักษะ และการลงทุนในเทคโนโลยีที่ไม่เพียงพอ กำลังเป็นอุปสรรคต่อการแข่งขันในเวทีโลก
ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ: ช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจนที่ถ่างกว้างขึ้น เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่บั่นทอนเสถียรภาพทางสังคมและขีดความสามารถในการเติบโตของประเทศ
การพึ่งพิงอุตสาหกรรมเก่าที่ถึงจุดอิ่มตัว: อุตสาหกรรมยานยนต์ที่เคยเป็นหัวใจหลักในการขับเคลื่อน GDP ของประเทศ กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งไทยยังขาดขีดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนหลักและเทคโนโลยีที่เป็นนวัตกรรม ทำให้เราอาจตกขบวนรถไฟแห่งการเปลี่ยนแปลง และเมื่อรวมกับความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้น ยิ่งทำให้ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย แบบเดิมๆ เป็นไปได้ยาก
ถึงเวลาเปลี่ยนผ่าน: ถอดรหัสความสำเร็จจากนานาชาติ
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น เราไม่สามารถเดินหน้าด้วย โครงสร้างเศรษฐกิจ แบบเดิมได้อีกต่อไป การพึ่งพาการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักเพียงอย่างเดียวได้เผยให้เห็นถึงข้อจำกัดแล้ว ถึงเวลาที่เราต้องทบทวนและปรับเปลี่ยนอย่างจริงจัง
หลายประเทศทั่วโลกได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจคือหนทางสู่ความอยู่รอดและการเติบโตที่ยั่งยืน:
สิงคโปร์: จากเมืองท่าอุตสาหกรรม ก้าวสู่ศูนย์กลางทางการเงิน เทคโนโลยี และบริการระดับโลก โดยภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP พวกเขาดึงดูดบุคลากรที่มีความสามารถและเงินลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาในภาคการเงิน, ธนาคาร, เทคโนโลยีดิจิทัล และ AI รวมถึง ภาคอสังหาริมทรัพย์ ระดับพรีเมียม
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก เปลี่ยนมาเน้นเทคโนโลยี นวัตกรรม และที่โดดเด่นคือ Soft Power อย่างอุตสาหกรรมบันเทิงที่สร้างรายได้มหาศาลให้กับประเทศ
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ เปลี่ยนสู่ภาคการเงิน การบริการ และ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่ง กลายเป็นหนึ่งในศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศพึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก พวกเขาสามารถลดสัดส่วนรายได้จากน้ำมันลงเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP แล้วพลิกโฉมสู่การท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม MICE (การประชุม นิทรรศการ และการท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล) รวมถึง การลงทุนต่างชาติ ใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดทุนและคน
สหราชอาณาจักร: อดีตผู้นำอุตสาหกรรมได้เปลี่ยนผ่านสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยเฉพาะลอนดอนที่กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่ๆ โดยเฉพาะจากภาคบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง และการดึงดูด การลงทุนต่างชาติ เป็นกุญแจสำคัญสู่ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย ในระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์: ขุมทรัพย์ที่รอการปลดล็อกเพื่อ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย
ในมุมมองของผม ภาคอสังหาริมทรัพย์ มีศักยภาพมหาศาลที่จะเป็นเครื่องยนต์ใหม่ในการขับเคลื่อน เศรษฐกิจไทย เพราะประเทศไทยมีคุณสมบัติที่ชาวต่างชาติชื่นชอบอย่างมาก:
คุณภาพชีวิตและค่าครองชีพที่เป็นมิตร: เมื่อเทียบกับประเทศตะวันตก ค่าครองชีพในไทยอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้ ขณะที่คุณภาพชีวิตอยู่ในเกณฑ์ดีเยี่ยม
อาหารไทยระดับโลก: อาหารไทยเป็นที่ยอมรับและชื่นชมจากคนทั่วโลก เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาว
สภาพอากาศที่น่ารื่นรมย์: แม้จะมีฤดูร้อนที่ยาวนาน แต่สภาพอากาศโดยรวมก็เหมาะกับการพักผ่อนและอยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ
ระบบสาธารณสุขมาตรฐานโลกในราคาที่เข้าถึงได้: โรงพยาบาลหลายแห่งของไทยติดอันดับโลก ให้บริการที่เป็นเลิศในราคาที่ย่อมเยากว่าหลายประเทศ ทำให้ไทยเป็น Medical Hub ที่สำคัญ
วัฒนธรรมที่เป็นมิตรและมีอัธยาศัยดี: รอยยิ้มของคนไทยและความเป็นมิตรคือเสน่ห์ที่ไม่มีใครเหมือน
โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลที่ดี: การเข้าถึงอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูงในราคาที่สมเหตุสมผล ทำให้การทำงานและใช้ชีวิตในไทยสะดวกสบาย
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังน่าดึงดูด: เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ราคา อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือ คอนโดมิเนียมชลบุรี ยังคงมีความน่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง
หากเราสามารถปรับโครงสร้างจากภาคอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย มาสู่ภาคบริการและ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติได้อย่างเต็มที่ จะเป็นการสร้างกำลังซื้อใหม่จากภายนอกที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
ถอดรหัสความสำเร็จ: การใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ
หลายประเทศที่เคยเผชิญกับภาวะกำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต ได้พลิกวิกฤตเป็นโอกาสด้วยการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และเข้ามาใช้จ่ายในประเทศ:
โปรตุเกส (Golden Visa, 2012): หลังวิกฤตเศรษฐกิจ พวกเขาอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟู ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจโดยรวมอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment, หลังวิกฤต 2008): คล้ายกับโปรตุเกส สเปนเปิดโอกาสให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ซึ่งเป็นยาแรงกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ซบเซา และทำให้ GDP ฟื้นตัวถึง 3% ภายใน 5 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): การอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ได้ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP และเป็นส่วนสำคัญในการปั้นดูไบให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ (Greece Golden Visa): หลังจากวิกฤตหนี้ยุโรป กรีซได้ใช้โครงการ Golden Visa โดยให้สิทธิพำนักแก่ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป ส่งผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี เป็นฟันเฟืองสำคัญในการฟื้นฟูประเทศ
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการนี้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว ทำให้ตลาดบ้านเติบโตอย่างต่อเนื่อง ดึงดูดทั้งกลุ่มผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
จากตัวอย่างเหล่านี้ จะเห็นได้ว่าการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามามีสิทธิ์ถือครอง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ได้เป็นเพียงการขายบ้าน แต่เป็นการดึงดูดทุน บุคลากร และสร้างกำลังซื้อในระยะยาว ซึ่งจะส่งผลดีต่อ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย ในทุกมิติ
ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์: ปลดล็อกศักยภาพ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าตัดสินใจและปรับนโยบายเพื่อให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ กลายเป็นหัวหอกในการ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย ด้วยการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย:
ไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องการสูญเสียที่ดิน: ประเทศไทยมีที่ดินจำนวนมหาศาลกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ์กว่า 127 ล้านไร่ (40%) หากเราอนุญาตให้ขายบ้านให้ชาวต่างชาติ เช่น ปีละ 200,000 หลัง ซึ่งคิดเป็นที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มีอยู่ ก็ไม่ใช่ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงเลย
เม็ดเงินมหาศาล: หากเปรียบเทียบจากปี 2565 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถขายให้ชาวต่างชาติได้ 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ (เช่น กลุ่ม คอนโดมิเนียมหรู หรือบ้านระดับกลาง-บน) นั่นหมายถึงเม็ดเงินที่จะไหลเข้าสู่ประเทศนับแสนล้านบาทต่อปี ซึ่งจะเป็นแรงหนุนที่สำคัญต่อ GDP ไทย
กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: จากข้อมูลที่ผมได้สังเกตเห็นมานานหลายปี ชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักในไทย ไม่ได้มีเพียงกลุ่มมหาเศรษฐี แต่รวมถึงกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูงที่มีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่และมีศักยภาพสูง การมุ่งเน้นนโยบายที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้ จะเป็นการขยายฐานตลาดอย่างกว้างขวาง
ผลกระทบเชิงบวกที่ครอบคลุม:
การสร้างงาน: ทั้งทางตรงในภาคก่อสร้างและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทางอ้อมในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และธุรกิจบริการ
การบริโภคในท้องถิ่น: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาย่อมมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ร้านอาหาร ร้านค้า บริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นและยกระดับคุณภาพชีวิตของชุมชน
การกระตุ้น GDP: การขายบ้าน 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ 0.75% หากทำได้ถึง 100,000 หลัง ก็จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งเป็นการเติบโตที่สำคัญยิ่งต่อ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย
การดึงดูดการลงทุนต่างชาติ (FDI): เมื่อชาวต่างชาติรู้สึกมั่นคงในการถือครอง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในไทย พวกเขามักจะมองหา โอกาสทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และช่องทางการลงทุนอื่นๆ ซึ่งจะนำไปสู่การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เป็นประโยชน์ต่อ การพัฒนาประเทศ ในภาพรวม
นอกจากนี้ การจัดทำโครงการส่งเสริมที่พักอาศัยระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ เช่น การปรับปรุงโครงการ “ไทยแลนด์ มาย เซคเคินด์ โฮม” หรือการออก วีซ่าทองคำ ที่น่าสนใจและเอื้อประโยชน์มากขึ้น จะเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่าประเทศไทยยินดีต้อนรับ กำลังซื้อต่างชาติ และเห็นคุณค่าของการลงทุนระยะยาวของพวกเขา
ก้าวต่อไปของ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย: ถึงเวลาที่เราต้องลงมือทำ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นว่าประเทศไทยมีของดีมากมาย แต่เรายังไม่สามารถดึงศักยภาพเหล่านั้นออกมาใช้ได้อย่างเต็มที่ การเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมที่กำลังอ่อนแรง มาสู่ภาคบริการและ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย
เราต้องมองหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ ที่ยั่งยืน และการเปิดประตูให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของสังคมและเศรษฐกิจของเราอย่างมีกลยุทธ์ คือทางออกหนึ่งที่ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่าสามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงที่จับต้องได้ การวางแผนการลงทุนในระยะยาว และการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดต่างชาติ จะเป็นรากฐานสำคัญ
อนาคตของ เศรษฐกิจไทย กำลังอยู่ในมือของเรา ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันพิจารณาถึงโอกาสครั้งสำคัญนี้ และร่วมกันผลักดันให้ประเทศไทยสามารถปลดล็อกศักยภาพของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นพลังขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งและยั่งยืน เพื่อ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย และสร้างความมั่งคั่งให้แก่ประเทศชาติอย่างแท้จริง
หากท่านสนใจที่จะเจาะลึกในรายละเอียดเกี่ยวกับศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน ผมยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และนำเสนอแนวทางที่เป็นประโยชน์ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและสำรวจโอกาสใหม่ๆ ร่วมกัน เพื่ออนาคตที่ดีกว่าของประเทศไทย.
