ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและการจัดอันดับผู้ชนะตัวจริง
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยเต็มไปด้วยความผันผวนและบททดสอบที่หนักหน่วง เกินกว่าที่ผู้ประกอบการหลายรายจะคาดการณ์ไว้ การเริ่มต้นปีด้วยความหวังที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับพบว่าตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ตลาดปี 2566 ไม่ใช่ปีของการเติบโตอย่างราบรื่น แต่เป็นปีแห่งการปรับตัวและความสามารถในการรับมือกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอก ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงในตลาดอสังหาฯ ไทย
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมที่ทรงตัว แต่เบื้องหลังคือการแข่งขันที่เข้มข้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักหากไม่พิจารณาถึงรายละเอียดที่ซ่อนอยู่ การวิเคราะห์รายบริษัทพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นว่าแนวโน้มการชะลอตัวนั้นส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับเลขสองหลัก ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่ง ด้วยการเติบโตที่โดดเด่น
ท่ามกลางความท้าทายนี้ แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาสนับสนุน การวิเคราะห์นี้จะช่วยแยกแยะความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78% ในขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังเห็นรายได้จากการขายติดลบเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ตอกย้ำความท้าทายของปี 2566 คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในการสร้างยอดขาย
AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายมาได้ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท โดยมีแสนสิริ (SIRI) เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัทที่สามารถรักษารายได้จากการขายให้เติบโตได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดและผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนและโอกาสที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) สามารถกลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH คว้าแชมป์นี้ไปได้ คือ กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งคิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมกำไรพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อม
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่นำเสนอมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ปี 2567 ถูกคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่หนักหน่วงเช่นกัน ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และการแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้น
ในฐานะผู้ที่ติดตามการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่า การที่ผู้ประกอบการจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ จะต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวที่เหนือชั้น การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่ชาญฉลาด
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาด การมองเห็นถึงบริษัทที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างแท้จริง และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
เราจะยังคงติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างใกล้ชิด และพร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของท่านต่อไป หากท่านต้องการคำปรึกษา หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือเมืองหลักอื่นๆ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้มีโอกาสร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้แก่ท่าน
