ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัว ท้าทาย และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้สังเกตเห็นแนวโน้มและพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมในปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไตรมาส 4 อันเป็นฤดูกาลขายหลัก ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ที่เริ่มต้นขึ้น ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ตลาดอันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ซบเซา แต่ยังมีความแตกต่างระหว่างผู้ประกอบการ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขภาพรวมอาจไม่สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการปรับตัวลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้เล็กน้อยไม่ถึง -1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Universal Utilities) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการขายและการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งจำเป็น เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของกลุ่มผู้นำจะมีความเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองใหญ่
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ทะยานขึ้นสู่อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยมีการเติบโตที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นผู้นำในปีนี้ไปแล้ว ศุภาลัยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางอนาคต: การมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันต่อผู้ประกอบการ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้เล่นในตลาดต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่า แม้ตลาดจะอยู่ในช่วงชะลอตัว แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง ผู้ที่สามารถปรับตัวและใช้ประโยชน์จากความท้าทายนี้ได้ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปในอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดนี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามทุกความท้าทายสู่ความสำเร็จ หากคุณต้องการรับคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์เฉพาะสำหรับธุรกิจของคุณ เพื่อกำหนดกลยุทธ์การเติบโตในสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงโอกาสและแนวทางที่จะทำให้ธุรกิจของคุณโดดเด่นและประสบความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน
