แดนสนธยาอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อรายได้หด กำไรหรู่ ผู้เล่นรายใหญ่เผชิญบททดสอบแห่งความอยู่รอด
ปี 2566 ได้ทิ้งรอยแผลเป็นแห่งความผิดหวังไว้ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกครั้ง สวนทางกับความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่า จะสามารถต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ภาคธุรกิจนี้กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างน่าจับตา แต่ทว่า ภาพฝันนั้นกลับเลือนลาง เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลไว้ เพื่อวิเคราะห์ว่าพวกเขาเหล่านั้นสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความยากลำบากนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ 25 ใน 41 บริษัทเผชิญภาวะรายได้ลดลง
เมื่อมองภาพรวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในแต่ละบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่า มากถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้หดตัวถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่ถ้านับเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ 10 อันดับแรก จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกันถึง 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มากถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับสถานการณ์ที่สาหัส เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีในแดนบวกถึง 13% และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มักจะเข้ามาติดอันดับอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของประสิทธิภาพในการสร้างผลตอบแทน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัทได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่ามีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งที่กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% และ Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ โดยคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในแวดวงนี้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ผมเชื่อว่า การวิเคราะห์ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น การทำความเข้าใจปัจจัยเชิงลึกเบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้นต่างหาก คือกุญแจสำคัญในการวางกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและการเติบโตในอนาคต
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด รวมถึงการประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณผ่านแดนสนธยาอสังหาริมทรัพย์นี้ไปสู่เป้าหมายของคุณ
