เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 เป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่ซัดกระหน่ำ ความคาดหวังที่เคยมีจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่อุตสาหกรรมกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยในสมรภูมิธุรกิจที่ยากลำบากนี้ได้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง แต่ยังคงมีการแข่งขันที่เข้มข้น
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดและมีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบภาวะติดลบถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็ไม่ต่างกันกับตัวเลขที่ใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่อยู่ในสภาวะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบที่ 18% ไปได้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Universal Utilities) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ถ้านับเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): ยอดขายอันดับ 1 กวาดรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริก็เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มักจะมาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืนทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อม
ผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ในปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นเวทีที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์เชิงลึก การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเจาะลึก การติดตามข้อมูลและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญถือเป็นสิ่งจำเป็น อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึงในอนาคตอันใกล้นี้
