ปี 2566: มรสุมอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางคลื่นลม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยสดใสจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของตลาดที่เริ่มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปีส่งผลให้บรรยากาศแห่งความไม่แน่นอนปกคลุมไปทั่ว และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงดูมืดมน
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์เชิงลึก เก็บข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่กระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของจำนวนทั้งหมด มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางต่อผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับที่น่าใจหาย ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นชะตากรรมนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 4%
San Siri ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ขยับแซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท มาเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, UNIVERSE Venture (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์ การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ข้อมูลเชิงลึกที่แม่นยำกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจบิดเบือนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้น่ากังวลเป็นพิเศษสำหรับบางบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น บริษัทชั้นนำ 8 ใน 10 อันดับแรกด้านรายได้จากการขาย ก็มีรายได้ที่ลดลงเช่นกัน
AP (Thailand) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย…ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท อย่างสูสี Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่รักษาอันดับ 9 ไว้ได้ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ที่อันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตอย่างงดงาม ด้วยยอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทที่มีการวางแผนเชิงกลยุทธ์ระยะยาว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมียอดขายที่สูงเพียงใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (มากกว่าครึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับสู่บัลลังก์แชมป์กำไร…ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
Land and Houses (LH) สามารถกลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้อีกครั้ง ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นแชมป์แทน โดย Supalai เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ต้องคว้า
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ทั่วประเทศ การปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการมองหาโอกาสในการลงทุนใหม่ๆ เช่น คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ บ้านเดี่ยวราคาพิเศษ ในทำเลที่มีศักยภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจ และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทอย่างรอบด้าน จึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อการตัดสินใจในเรื่อง ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรุณาติดต่อเรา เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของท่าน.
