เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวครั้งใหญ่ของ 41 บริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ทำให้หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และภาพรวมยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
เพื่อประเมินผลกระทบและกลยุทธ์การรับมือของบริษัทต่างๆ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง วิเคราะห์อย่างละเอียดว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวอย่างไรท่ามกลางความผันผวนนี้ และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งจนสามารถกล่าวได้ว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
สำหรับ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้ทำการวิเคราะห์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การทรงตัวนี้ดูเหมือนจะเป็นข่าวดี แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่าที่คิด มากถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาจากปัจจัยภายนอกและภายใน
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้: การปรับตัวที่จำเป็น
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล พบกระจายตัวอยู่หลายราย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN) และ Eastern Star Real Estate (ESTAR) รวมถึง Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26% และ Lalin Property (LL) ที่ -23% Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะมีรายได้รวมลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็เป็นสัญญาณที่ต้องจับตา ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10% Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ นำทัพ นำหน้า AP (Thailand)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U CITY) (เดิมคือ Undeveloped Company Limited) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 ได้แก่ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริง การให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่า 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มากถึง 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อบริษัทหลายแห่ง โดยเฉพาะ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท นำหน้าแชมป์เก่าในปีที่แล้วอย่างแสนสิริ (SIRI) ซึ่งทำได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% อันดับ 5 ได้แก่ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและไม่กล่าวถึงไม่ได้คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายของ CPN ที่น่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และความสามารถในการทำกำไรสูงสุดให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท (ประมาณครึ่งหนึ่ง) ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อีกครั้งในปี 2566 โดยทำกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมากก็ตาม สาเหตุหลักที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงเช่นนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) เป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานด้านกำไรได้อย่างก้าวกระโดด โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% แม้ว่ากำไรสุทธิของ Origin Property (ORI) จะลดลง 25% แต่ก็ยังคงติด Top 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้จะมีแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจและการเมือง แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้ การแข่งขันที่เข้มข้น การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายเช่นกัน แต่ก็เป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งได้พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและคว้าโอกาสท่ามกลางความเปลี่ยนแปลง
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะช่วยให้คุณมีข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาด อย่าพลาดการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลล่าสุดจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
