วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่เข้มข้นและชวนให้ตั้งคำถามถึงพลวัตของตลาดที่เคยคาดหวังการฟื้นตัวอย่างสดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่น่าพอใจ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ดูเหมือนจะหนักหนากว่าปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามขีดจำกัด สู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้น เมื่อพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการรายย่อยและขนาดกลางอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ก็ล้วนอยู่ในกลุ่มที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกระแทก โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUK) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ก้าวขึ้นอันดับหนึ่ง: Sansiri ผงาด ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 1 อย่างฉิวเฉียด)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUK): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขายสู่สมรภูมิที่เข้มข้น
หากจะวัดผลการดำเนินงานกันอย่างจริงจัง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 นั้น มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในบรรดากลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญนั้น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่งบริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับคืนอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งอย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ไต่สู่ Top 5 ด้วยการเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PRUK): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
บทสรุปแห่งกำไร: Land and Houses ผงาด ยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ยังคงเป็นแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่นับปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างฉิวเฉียว)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 อย่างเฉียดฉิว)
Pruksa Holding (PRUK): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร การจะก้าวต่อไปในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากเช่นกันนั้น จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เท่าทันกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาหนทางสู่ความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่อื่นๆ หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ การบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและแนวทางปฏิบัติที่เหมาะกับสถานการณ์ปัจจุบันของธุรกิจคุณ.
