ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากข้อมูลบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการประเมินผลที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้เกิดการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ยากว่าตลาดจะกลับมามีชีวิตชีวาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินสถานการณ์เชิงลึก และทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalil Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน ได้แก่ Land and Houses (18%), AP (Thailand) (-1%), Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property (-4%)
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) โดดเด่นด้านยอดขาย
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตขึ้น 12% เหนือกว่าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (24,487 ล้านบาท), อันดับ 7 คือ U City (17,672 ล้านบาท), อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (16,169 ล้านบาท), อันดับ 9 คือ Origin Property (15,157 ล้านบาท) และอันดับ 10 คือ Singha Estate (15,066 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ช่วยเสริมเข้ามา ในการวิเคราะห์นี้ จึงขอแยกพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: การปรับฐานที่ลึกกว่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ตกต่ำนี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขายต่อเนื่อง ขณะที่ Land and Houses รักษาความแข็งแกร่งในตลาดระดับบน
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริ ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8
Quality House เป็นอีกบริษัทที่มักจะติดอันดับ Top 10 อยู่เสมอ โดยอยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากเพียงใดอาจไม่สำคัญเท่ากับ “กำไร” ที่สามารถเก็บเกี่ยวเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีผลกำไรโดดเด่นในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีกำไรราว 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ห่างจาก Supalai เพียงเล็กน้อย แสนสิริ มาแรงในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมกำลังเผชิญ สภาพเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ย และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
ในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดได้อย่างลึกซึ้งเท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ เพียงแต่อาจต้องอาศัยความอดทน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจในระยะยาว หากต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จ
