ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์: วิสัยทัศน์ผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่การพลิกฟื้นประเทศปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองเศรษฐกิจไทยด้วยความกังวลและโอกาสที่ซ่อนอยู่ สถานการณ์ปัจจุบันเปรียบเสมือนเรือที่กำลังเผชิญพายุหนักรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอกและโครงสร้างภายในที่เสื่อมถอยลงเรื่อย ๆ คำถามที่ผุดขึ้นในใจของนักธุรกิจและประชาชนทั่วไปคือ “ประเทศไทยกำลังไปทางไหน และเราจะหาทางรอดได้อย่างไร?” บทความนี้จะเจาะลึกถึงวิกฤตเศรษฐกิจที่เรากำลังเผชิญ และนำเสนอแนวทางอันเป็นรูปธรรมในการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างอนาคตที่ยั่งยืน
พายุเศรษฐกิจรอบด้าน: วิกฤตที่ต้องเผชิญหน้า
โลกในปี 2025 กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ประเทศไทยยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ไม่ใช่เพียงแค่ความท้าทายทางเศรษฐกิจปกติ แต่เป็นวิกฤตเชิงโครงสร้างที่อาจนำไปสู่ “ทศวรรษที่สาบสูญ” อย่างที่กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และอดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยอย่าง ดร.บัณฑิต นิจถาวร ได้เคยส่งสัญญาณเตือนไว้ นี่คือภาพรวมของปัญหาที่เรากำลังเผชิญ:
สงครามการค้าและการปรับเปลี่ยนห่วงโซ่อุปทานโลก:
เดิมที ประเทศไทยพึ่งพิงการส่งออก โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนที่ลงทุนโดยญี่ปุ่นอย่างมาก ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) มายาวนาน
ปัจจุบัน สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้เกิดการย้ายฐานการผลิตและช่องทางการค้า จีนซึ่งเป็นตลาดใหญ่และคู่ค้าสำคัญของเรา ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ทำให้สินค้าจีนทะลักเข้าสู่ตลาดเพื่อนบ้านรวมถึงไทย สร้างแรงกดดันต่อผู้ประกอบการในประเทศ
แม้รัฐบาลจะพยายามส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่ปัญหาสำคัญคือ ผู้ประกอบการไทยจำนวนมากยังขาดเทคโนโลยีและความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนป้อนอุตสาหกรรม EV ได้อย่างเต็มศักยภาพ ทำให้เรายังคงเป็นเพียงฐานการประกอบมากกว่าผู้ผลิตหลัก ซึ่งอาจทำให้เราพลาดโอกาสในการเป็นผู้นำในยุคพลังงานสะอาด
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงและการบริโภคที่ชะลอตัว:
ในช่วง 20-30 ปีที่แล้ว เศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ในช่วง 10 ปีหลังมานี้ การเติบโตที่เราเห็นส่วนหนึ่งมาจากการก่อหนี้ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากเดิมที่หนี้ครัวเรือนเคยอยู่ที่ประมาณ 40% ของ GDP กลับพุ่งขึ้นเป็นกว่า 90% ในปัจจุบัน (ตัวเลข ณ ปี 2568) แสดงให้เห็นถึงการนำเงินในอนาคตมาใช้จ่ายจำนวนมหาศาล
หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วนี้เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการบริโภคและการลงทุนภายในประเทศ เพราะกำลังซื้อของผู้คนถูกจำกัดด้วยภาระหนี้ ทำให้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเป็นไปได้ยากขึ้น
ปัญหาโครงสร้างประชากรและขาดแคลนแรงงาน:
ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะส่งผลให้จำนวนแรงงานในอนาคตลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แรงงานที่มีประสิทธิภาพในการสร้างผลิตภาพทางเศรษฐกิจก็น้อยลงตามไปด้วย
นอกจากนี้ ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นประเด็นใหญ่ที่บั่นทอนศักยภาพการเติบโตของประเทศ
การท่องเที่ยวเผชิญความท้าทายใหม่:
แม้รัฐบาลจะพยายามพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยว แต่การจะกลับไปสู่จุดสูงสุดก่อนเกิดโควิดในปี 2562 นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนที่พฤติกรรมการเดินทางเปลี่ยนไป และการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านที่รุนแรงขึ้น ทำให้เราต้องปรับกลยุทธ์การตลาดและพัฒนาบริการให้ตอบโจทย์นักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ๆ
ความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์:
ความขัดแย้งระหว่างประเทศและการเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ทวีความรุนแรงขึ้นทั่วโลก ก่อให้เกิดความไม่แน่นอนในการค้า การลงทุน และการเดินทาง ซึ่งเป็นปัจจัยภายนอกที่เราควบคุมได้ยาก แต่ต้องเตรียมพร้อมรับมือ
จากสถานการณ์ทั้งหมดนี้ ทำให้ผมเชื่อว่า การดำรงอยู่ด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมๆ นั้นเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้อีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่
พลิกโฉมโครงสร้าง GDP: ถอดบทเรียนจากนานาชาติ สู่การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์
หากพิจารณาโครงสร้าง GDP ของไทยที่ผ่านมา พบว่ายังคงพึ่งพาการบริโภคภาคเอกชน การลงทุนภาคเอกชน การใช้จ่ายภาครัฐ การส่งออก และการนำเข้าเป็นหลัก โดยภาคเกษตรกรรมมีสัดส่วน 8.4% ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามคือ รายได้จากการส่งออกที่เราได้รับนั้นคุ้มค่าจริงหรือ? และภาคบริการของเราสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากพอหรือไม่?
ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าที่จะเปลี่ยน และเราสามารถเรียนรู้จากหลายประเทศที่เคยเผชิญกับวิกฤตเศรษฐกิจและสามารถพลิกฟื้นได้อย่างน่าทึ่งด้วยการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ:
สิงคโปร์: จากประเทศอุตสาหกรรม ก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางบริการระดับโลก คิดเป็นกว่า 70% ของ GDP โดยเน้นภาคการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี เศรษฐกิจดิจิทัล และการศึกษา สามารถสร้างรายได้จากต่างประเทศได้อย่างมหาศาล การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินเหล่านี้
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก พลิกสู่เทคโนโลยีชั้นสูงและอุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, ซีรีส์เกาหลี) พร้อมกับการเติบโตของภาคบริการ
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตโรงงานทอผ้า สู่ศูนย์กลางการเงิน การบริการ และอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ที่ดินที่จำกัดถูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ในการสร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก (ปัจจุบันเหลือน้อยกว่า 30% ของ GDP) เปลี่ยนสู่การท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม นิทรรศการ) โดยมีอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเป็นแม่เหล็กสำคัญ ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้เข้ามาพำนัก
อังกฤษ: อดีตผู้นำอุตสาหกรรม ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยมีลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในพื้นที่ยุทธศาสตร์กลายเป็นกลไกสำคัญ
ประเทศไทยมีจุดแข็งมากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก (ปี 2024) โรงพยาบาลติดอันดับโลกหลายแห่ง ผู้คนมีมนุษยสัมพันธ์ดี บริการที่ดีเยี่ยม ค่าครองชีพต่ำ คุณภาพชีวิตที่ดี อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับ สภาพอากาศที่อบอุ่น และระบบสาธารณสุขที่ดีกว่าหลายประเทศตะวันตก สิ่งเหล่านี้คือต้นทุนอันมหาศาลที่เราสามารถนำมาต่อยอดได้ หากเราเปลี่ยนจากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาสู่ภาคบริการที่แข็งแกร่ง และใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกหลักในการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์
บทเรียนจากทั่วโลก: อสังหาริมทรัพย์กับการกอบกู้เศรษฐกิจ
ในอดีต หลายประเทศที่เผชิญปัญหากำลังซื้อภายในลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต ได้ใช้นโยบายที่ชาญฉลาดในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศ ซึ่งเป็นวิธีที่ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม:
โปรตุเกส (Golden Visa, 2012): เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร สามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างรวดเร็ว ราคาบ้านก็ฟื้นตัวตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็สามารถใช้โมเดลนี้ได้
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตปี 2008 เปิดให้นักลงทุนต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาและทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ได้ ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้อสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP จนกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ (Greece Golden Visa): เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อรับวีซ่าพำนักในประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และประเทศอื่นๆ ถือเป็นอีกทางเลือกสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
บทเรียนเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การเปิดประตูให้ชาวต่างชาติเข้ามามีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเรา ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการฉีดเม็ดเงินขนาดใหญ่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และเป็นการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ อย่างมีประสิทธิภาพ
เปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย: ทางออกที่เป็นไปได้จริง
ผมเชื่อมั่นว่า ถึงเวลาแล้วที่เราควรพิจารณาอย่างจริงจังในการเปิดโอกาสให้คนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น
คลายกังวลเรื่องการยึดครองที่ดิน: ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ์ประมาณ 127 ล้านไร่ หรือราว 40% หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง คิดเป็นที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มีอยู่ ไม่ต้องกังวลว่าที่ดินของเราจะถูกต่างชาติยึดครองจนหมดสิ้น การใช้กฎหมายที่รัดกุมและกำหนดสัดส่วนที่เหมาะสม จะช่วยควบคุมสถานการณ์ได้
ศักยภาพมหาศาล: ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1,065,008 ล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่าดังกล่าว จะเกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในประเทศถึง 1 ล้านล้านบาท!
กลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ: แม้ที่ผ่านมาจะมีการผลักดันกลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษ แต่ในความเป็นจริง กลุ่มชาวต่างชาติที่มีความสนใจและมีกำลังซื้อบ้านในประเทศไทยส่วนใหญ่คือกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง ที่มองหาบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ไม่ใช่ 10 ล้านบาทขึ้นไปเสมอไป ซึ่งเป็นตลาดที่กว้างและเข้าถึงได้ง่ายกว่า เช่น คอนโดมิเนียมหรู ในกรุงเทพฯ หรือ วิลล่าหรูภูเก็ต และ บ้านพักตากอากาศ ที่พัทยา หรือ ชลบุรี ซึ่งเป็นทำเลทองสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย
ประโยชน์ต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง: การขายบ้านให้ต่างชาติ 1 หมื่นหลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% และหากทำได้ 1 แสนหลัง จะเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาล นอกจากนี้ ยังสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเนื่อง:
ยอดขายที่อยู่อาศัย: สร้างรายได้โดยตรงให้กับผู้ประกอบการ
ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง: ได้รับอานิสงส์อย่างเต็มที่ เกิดการหมุนเวียนในซัพพลายเชน
การจ้างงาน: ทั้งทางตรงและทางอ้อมในภาคก่อสร้าง ภาคบริการ และอุตสาหกรรมต่อเนื่อง
การบริโภคในท้องถิ่น: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาจะจับจ่ายใช้สอย ซื้อสินค้าและบริการ ซึ่งส่งผลให้ร้านค้า ร้านอาหาร และธุรกิจในชุมชนมีรายได้เพิ่มขึ้น
การพัฒนาพื้นที่: อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี อสังหาริมทรัพย์ระยอง อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และอสังหาริมทรัพย์พัทยา เป็นตัวอย่างของพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการดึงดูดชาวต่างชาติ และจะเกิดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการตามมา
ปัจจุบันเราพบเห็นการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบที่ถูกต้องและไม่ถูกต้อง (ผ่านนอมินี) ในพื้นที่อย่างภูเก็ตและพัทยา การผลักดันให้เกิดกฎหมายและช่องทางที่ชัดเจน โปร่งใส จะช่วยจัดการปัญหานี้และนำเม็ดเงินเหล่านี้เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างเต็มที่ พร้อมกับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ
ก้าวสู่ประเทศไทย 2025+: อสังหาริมทรัพย์คืออนาคต
การเปลี่ยนผ่านจากประเทศที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรม สู่การเป็นศูนย์กลางภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วน การ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กำลังซื้อจากต่างประเทศ จะเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นและสร้างความแข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจไทยในอนาคต
การวางแผนนโยบายอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อต่อการลงทุนต่างชาติ การปรับปรุงกฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจนและเป็นสากล การส่งเสริมโครงการอสังหาฯ พรีเมียม ที่ตอบโจทย์ Digital Nomads Thailand และนักลงทุนระยะยาว รวมถึงการพัฒนาเมืองให้เป็น Smart City และ อสังหาฯ ยั่งยืน จะเป็นส่วนสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินและผู้คนมากความสามารถจากทั่วโลกเข้ามาพำนักและลงทุนในประเทศไทย เราต้องมองข้ามเพียงแค่การขาย แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่ครบวงจร เพื่อเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ และสร้างความมั่งคั่งให้ประเทศอย่างยั่งยืน ผมในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ขอยืนยันว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองไปข้างหน้า และใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวขับเคลื่อนหลัก เพื่อปลดล็อกศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของประเทศไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องลงมือทำ!
วิกฤตเศรษฐกิจที่เรากำลังเผชิญไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นโอกาสในการปฏิรูปครั้งยิ่งใหญ่ ผมขอเรียกร้องให้ทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้ร่วมกันศึกษา พิจารณา และผลักดันนโยบายที่เปิดกว้างและมีวิสัยทัศน์ เพื่อใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือสำคัญในการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ นำพาประเทศออกจากทางตัน และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับคนรุ่นต่อไป หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ เพื่ออนาคตที่สดใส เรายินดีเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จ และร่วมสร้างเศรษฐกิจไทยให้แข็งแกร่งไปพร้อมกัน ติดต่อเราวันนี้เพื่อสำรวจศักยภาพและโอกาสที่คุณไม่ควรพลาด!
