อสังหาริมทรัพย์ไทยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ: ถึงเวลาเปลี่ยนโครงสร้างสู่โอกาสใหม่ในยุค 2025
ในฐานะที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์พลวัตของเศรษฐกิจไทยอย่างใกล้ชิด ยอมรับว่าปัจจุบันประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่ต้องตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์เพื่ออนาคต เสียงสะท้อนจากหลากหลายภาคส่วนชี้ชัดว่าโมเดลการเติบโตแบบเดิม ๆ อาจถึงคราวต้องปรับเปลี่ยน และในบรรดาวิถีทางที่เป็นไปได้ทั้งหมดนั้น ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์” คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพใหม่ และขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวพ้นจากกับดักความท้าทายที่เราเผชิญอยู่
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน เต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน สงครามการค้าที่ยังคงคุกรุ่นระหว่างมหาอำนาจ นำมาซึ่งความกดดันต่อห่วงโซ่อุปทานและตลาดส่งออกทั่วโลก เศรษฐกิจจีนที่เคยเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนภูมิภาค กลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อประเทศคู่ค้าอย่างไทย การพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนักและการส่งออกสินค้าโภคภัณฑ์อย่างเกินเลยในอดีต ทำให้เศรษฐกิจไทยเปราะบางต่อปัจจัยภายนอกเหล่านี้มากยิ่งขึ้น เมื่อมองย้อนไป ประเทศไทยเคยพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ลงทุนโดยญี่ปุ่นเป็นหลักในการขับเคลื่อน GDP แต่ในยุคที่โลกก้าวเข้าสู่ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) เทคโนโลยีการผลิตชิ้นส่วนขั้นสูงของเรายังไม่สามารถแข่งขันได้ทัน ทำให้เราอาจสูญเสียความได้เปรียบไป
นอกจากปัจจัยภายนอกแล้ว ปัญหาภายในประเทศก็หนักหน่วงไม่แพ้กัน หนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่สุดคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากที่เคยอยู่ที่ระดับ 40% ของ GDP เมื่อสิบกว่าปีก่อน ปัจจุบันกลับพุ่งทะลุ 90% และมีแนวโน้มจะสูงขึ้นอีก บ่งชี้ถึงการนำเงินในอนาคตมาใช้จ่าย ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อและการลงทุนในระยะยาว ประเด็นนี้เป็นเสมือนระเบิดเวลาที่รอวันปะทุ และจำกัดความสามารถของรัฐบาลในการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการอัดฉีดเงินเพิ่มเติม
อีกหนึ่งโครงสร้างปัญหาที่ไม่สามารถมองข้ามได้คือ “โครงสร้างประชากร” ที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้จำนวนแรงงานลดลง ประสิทธิภาพการผลิตโดยรวมมีแนวโน้มลดต่ำลง และยังสร้างภาระด้านสาธารณสุขและการดูแลสังคม สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นข้อจำกัดที่ทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจในรูปแบบเดิมๆ เป็นไปได้ยากยิ่ง การแก้ไขปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคม ก็ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่รอการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
แม้การท่องเที่ยวจะเป็นความหวังสำคัญของเศรษฐกิจไทยมาโดยตลอด แต่หลังจากวิกฤตการณ์โควิด-19 การฟื้นตัวก็ไม่ได้ง่ายดายอย่างที่คาด โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก กลับยังไม่กลับมาในจำนวนเท่าเดิม ด้วยปัจจัยทั้งเศรษฐกิจภายในจีนที่ชะลอตัว และพฤติกรรมการเดินทางที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้การพึ่งพิงรายได้จากการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว อาจไม่ยั่งยืนอีกต่อไป
บทเรียนจากเวทีโลก: การเปลี่ยนผ่านโครงสร้างเศรษฐกิจสู่ยุคใหม่
วิกฤตที่เผชิญอยู่ไม่ได้เป็นเอกเทศเฉพาะประเทศไทย หากมองไปยังหลายประเทศทั่วโลก เราจะเห็นตัวอย่างของชาติที่เคยติดกับดักทางเศรษฐกิจ และสามารถพลิกฟื้นกลับมาได้อย่างน่าทึ่งด้วยการปรับเปลี่ยน “โครงสร้างเศรษฐกิจ” ครั้งใหญ่ นี่คือบทเรียนอันล้ำค่าที่ประเทศไทยควรนำมาพิจารณาอย่างจริงจัง:
สิงคโปร์: จากประเทศอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการผลิต ก็ผันตัวเป็นศูนย์กลางการเงิน เทคโนโลยี และบริการระดับโลก มีสัดส่วนภาคบริการสูงถึง 70% ของ GDP สร้างรายได้จากต่างประเทศมหาศาล ทั้งในด้านธนาคาร, ดิจิทัลอีโคโนมี, AI และการศึกษา ซึ่งเป็นแรงผลักดันเศรษฐกิจที่ยั่งยืน
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก ก็หันมาเน้นเทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, ซีรีส์) และนวัตกรรม ทำให้ภาคบริการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และกลายเป็น Soft Power ที่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจมหาศาล
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ ก็เปลี่ยนผ่านสู่ภาคการเงิน บริการ และอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ดึงดูดเงินลงทุนและการค้าจากทั่วทุกมุมโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): เคยพึ่งพารายได้จากการขายน้ำมันเป็นหลัก แต่ปัจจุบันรายได้จากน้ำมันคิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 30% ของ GDP พวกเขาปรับเปลี่ยนสู่การท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการระดับโลก และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง
สหราชอาณาจักร: จากผู้นำด้านอุตสาหกรรม ก็ผันตัวสู่เศรษฐกิจภาคบริการ โดยเฉพาะลอนดอนที่กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป ภาคบริการมีสัดส่วนเกินกว่า 80% ของ GDP
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า การพึ่งพาโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมๆ ไม่ใช่ทางออกที่ยั่งยืนอีกต่อไป ประเทศไทยเองก็มีศักยภาพและเสน่ห์มากมายที่คนต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ครองแชมป์เมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก โรงพยาบาลระดับโลกหลายแห่งที่ได้รับการยอมรับ ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพแต่ค่าใช้จ่ายสมเหตุสมผล ผู้คนมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดี อาหารไทยที่โด่งดังไปทั่วโลก และคุณภาพชีวิตที่ดีเมื่อเทียบกับค่าครองชีพที่ต่ำกว่าประเทศตะวันตก สิ่งเหล่านี้คือจุดแข็งที่เราสามารถนำมาใช้ในการปรับเปลี่ยนเศรษฐกิจได้
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: เครื่องจักรใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
จากโครงสร้าง GDP ของไทยที่ผ่านมา เราจะเห็นว่าภาคบริการมีสัดส่วน 52% ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคเกษตรกรรม 8.4% หากเราสามารถผลักดันให้ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” กลายเป็นเสาหลักใหม่ในการสร้างการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดึงดูด “กำลังซื้อจากต่างประเทศ” ผมเชื่อว่านี่คือทางออกที่ชัดเจนและจับต้องได้
ในอดีต หลายประเทศที่เผชิญปัญหาเศรษฐกิจ กำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต ได้ใช้นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจโดยการดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศอย่างได้ผล เช่น:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa ในปี 2012 อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร และฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตได้สำเร็จ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดโอกาสให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา และทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยเฉพาะการดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa เปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อรับวีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี และเป็นแรงกระตุ้นเศรษฐกิจที่สำคัญหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน และดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
บทเรียนเหล่านี้ตอกย้ำว่า “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จากต่างชาติ สามารถเป็นเครื่องมืออันทรงพลังในการสร้างความมั่งคั่งและกระตุ้น “การพัฒนาประเทศ”
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อปลดล็อกศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องทบทวนกฎระเบียบและข้อจำกัดต่างๆ ที่ขัดขวางไม่ให้ “ต่างชาติซื้อบ้านในไทย” และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ความกังวลว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองจนหมดนั้น ผมมองว่าเป็นความเข้าใจผิด ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิประมาณ 127 ล้านไร่ หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก ก็ยังคิดเป็นสัดส่วนพื้นที่ที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่เรามีอยู่ด้วยซ้ำ
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะสร้างมูลค่ามหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ด้วยความต้องการของชาวต่างชาติที่อยากมาใช้ชีวิตในประเทศไทย เพราะค่าครองชีพต่ำ คุณภาพชีวิตดี อาหารอร่อย สภาพอากาศดี ระบบสาธารณสุขที่ดีกว่าประเทศตะวันตกในราคาที่ถูกกว่า และที่สำคัญคืออสังหาริมทรัพย์ไม่แพง เมื่อเทียบกับประเทศบ้านเกิดของพวกเขา
กลุ่มเป้าหมายที่เราควรให้ความสำคัญ ไม่ใช่แค่ผู้มีรายได้สูงพิเศษเท่านั้น แต่รวมถึงกลุ่ม “รายได้ปานกลางถึงสูง” ที่มีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และมีเงินออมเพียงพอสำหรับการ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เพื่อการอยู่อาศัยในระยะยาว ตัวอย่างเช่น “อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต” และ “อสังหาริมทรัพย์พัทยา” ที่กำลังได้รับความนิยมอย่างสูงจากชาวต่างชาติในปัจจุบัน
ผลกระทบเชิงบวกจากการผลักดันอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกขับเคลื่อน:
การเปิดโอกาสให้ “ต่างชาติซื้อบ้านในไทย” อย่างเป็นระบบ จะสร้างผลกระทบเชิงบวกที่หลากหลายมิติ:
กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง: เพิ่มการหมุนเวียนในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียม ลดสินค้าคงค้างของผู้ประกอบการ
อานิสงส์ต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการตกแต่งบ้าน จะได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่ สร้างห่วงโซ่มูลค่าขนาดใหญ่
การจ้างงานมหาศาล: ทั้งการจ้างงานโดยตรงในภาคการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ และการจ้างงานทางอ้อมในภาคบริการ การค้า และอุตสาหกรรมสนับสนุน
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นอาหาร ค่าเดินทาง การศึกษา หรือบริการต่างๆ ซึ่งจะเพิ่มรายได้ให้กับชุมชนท้องถิ่นอย่างยั่งยืน
เพิ่ม GDP ไทย: มีการประเมินว่า หากเราสามารถขายบ้านให้ต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากสามารถทำได้ถึง 100,000 หลัง จะเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลและจะเป็นแรงผลักดันสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย
ในมุมมองของผม โครงสร้างเศรษฐกิจด้านการผลิตที่เคยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนักมากเกินไป จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนสู่ภาคบริการ และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับ “การท่องเที่ยว” และ “การลงทุนจากต่างชาติ” ได้อย่างลงตัว การสร้างโมเดลเศรษฐกิจที่สามารถดึงดูดเงินทุนและผู้คนจากทั่วโลกเข้ามา เพื่อใช้ชีวิต ทำงาน และลงทุนในประเทศไทย ถือเป็นวิสัยทัศน์ที่จำเป็นสำหรับยุค 2025 และอนาคต
ก้าวต่อไปสำหรับเศรษฐกิจไทยที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองไปข้างหน้าด้วยวิสัยทัศน์ที่กล้าหาญและเป็นรูปธรรม การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจไม่ใช่เรื่องง่าย แต่เป็นสิ่งจำเป็น หากเราต้องการให้ “เศรษฐกิจไทย” หลุดพ้นจากวังวนของความท้าทาย และก้าวไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน การพิจารณานโยบายที่เอื้อต่อ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ของชาวต่างชาติ เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับอนาคตของประเทศ
ในฐานะ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์ ผมเชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่ไร้ขีดจำกัด หากเราสามารถปรับเปลี่ยนมุมมองและเปิดรับโอกาสใหม่ๆ ที่เวทีโลกกำลังเสนอให้ การตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ในวันนี้ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” และ “เศรษฐกิจไทย” ในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และผลักดันนโยบายที่จำเป็น เพื่อให้ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” ของเรากลายเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนประเทศไทยให้ก้าวสู่ยุคแห่งความมั่งคั่งและยั่งยืนอย่างแท้จริง การเริ่มต้นพูดคุยและลงมือทำอย่างจริงจังในวันนี้ คือก้าวแรกสู่การปลดล็อกศักยภาพของประเทศที่เราทุกคนรัก
