อสังหาริมทรัพย์ไทย: แสงสว่างใหม่ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจสู่ศักราช 2025+ และโอกาสสำหรับนักลงทุนทั่วโลก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของเศรษฐกิจไทยมาโดยตลอด และในวันนี้ ผมขอมองไปยังปี 2025 และปีต่อๆ ไปอย่างเปิดอกว่า ประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญยิ่ง การพึ่งพาโมเดลเศรษฐกิจแบบเดิมๆ ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป เราต้องหันมามองศักยภาพภายในและพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และจากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย คือกุญแจสำคัญที่จะปลดล็อกการเติบโตครั้งใหม่ และเป็นคำตอบที่ประเทศเราต้องการอย่างเร่งด่วน
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน เต็มไปด้วยความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าที่เคย โลกกำลังเผชิญกับคลื่นลมแห่งความไม่แน่นอน ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้าที่ยังคงคุกรุ่น การแข่งขันทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ร้อนแรงขึ้น และที่สำคัญคือภาวะเศรษฐกิจของจีนที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อห่วงโซ่อุปทานและการส่งออกของไทย ในอดีต ประเทศไทยเคยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์และการส่งออกเป็นหลักในการขับเคลื่อนผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) แต่โมเดลนี้กำลังถูกตั้งคำถามอย่างหนักในปัจจุบัน เพราะเราไม่สามารถแข่งขันได้ในทุกมิติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับเทคโนโลยีใหม่ๆ อย่างยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งผู้ประกอบการไทยยังขาดขีดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญเท่าทันเทคโนโลยีระดับโลก
ปัญหาภายในประเทศก็เป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนศักยภาพในการเติบโต หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จาก 40% ของ GDP เมื่อ 10 ปีก่อน มาเป็นกว่า 90% ในปัจจุบัน (ตัวเลขในบทความเดิมคือ 126% ของ 10 ปีก่อน ซึ่งอาจเป็นการคำนวณที่แตกต่าง แต่แนวโน้มคือสูงขึ้นมาก) สะท้อนให้เห็นว่าประชาชนกำลังใช้เงินในอนาคตมาบริโภคในวันนี้ ซึ่งบีบคั้นกำลังซื้อภายในประเทศอย่างหนัก นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้จำนวนแรงงานวัยหนุ่มสาวลดลง ประสิทธิภาพการผลิตโดยรวมของประเทศจึงมีแนวโน้มลดลงตามไปด้วย และความเหลื่อมล้ำทางสังคมก็ยังคงเป็นประเด็นที่แก้ไขได้ยาก ยิ่งตอกย้ำว่าโมเดลเศรษฐกิจเดิมๆ ไม่สามารถสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนและทั่วถึงได้อีกต่อไป
ผมยังจำได้ถึงเสียงเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่เคยกล่าวว่าประเทศไทยกำลังติดกับดักทศวรรษที่สาบสูญ (Lost Decade) ซึ่งเป็นคำเตือนที่หนักหน่วงและควรค่าแก่การตระหนักรู้ การลงทุนในตลาดหุ้นเองก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน สะท้อนถึงความไม่มั่นใจในอนาคตทางเศรษฐกิจ การพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวที่เคยเป็นความหวังสำคัญก็กำลังเผชิญกับความท้าทาย นักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน อาจไม่กลับมาในจำนวนมหาศาลดังเช่นยุคก่อนโควิด-19 อีกแล้ว เนื่องจากพฤติกรรมการเดินทางและกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป สิ่งเหล่านี้รวมกันเป็นภาพใหญ่ที่บอกเราว่า “ถึงเวลาแล้วที่เราต้องเปลี่ยน”
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติ สู่โอกาสของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็น” หากเรายังคงยึดติดกับโมเดลการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักเช่นเดิม อนาคตข้างหน้าย่อมไม่สดใส เราต้องกล้าที่จะทบทวนและปรับเปลี่ยน มาดูตัวอย่างจากประเทศต่างๆ ที่เคยเผชิญกับความท้าทายคล้ายกัน แต่สามารถพลิกโฉมเศรษฐกิจได้อย่างน่าทึ่ง:
สิงคโปร์: จากเดิมที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนัก ได้เปลี่ยนผ่านสู่การเป็นศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP เน้นการสร้างรายได้จากภาคการเงิน เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา
เกาหลีใต้: ปรับจากอุตสาหกรรมหนักมาสู่เทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, ซีรีส์) และภาคบริการ ซึ่งกลายเป็น Soft Power ที่สร้างมูลค่ามหาศาล
ฮ่องกง: จากโรงงานทอผ้า สู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และที่สำคัญคือ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเสาหลักที่ดึงดูดการลงทุนจากทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพาน้ำมันเป็นหลัก ปัจจุบันรายได้จากน้ำมันคิดเป็นน้อยกว่า 30% ของ GDP โดยหันมาเน้นการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE อย่างจริงจัง
สหราชอาณาจักร: อดีตผู้นำอุตสาหกรรมโลก ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP ลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจจากภาคอุตสาหกรรมไปสู่ภาคบริการนั้นเป็นไปได้และประสบความสำเร็จอย่างสูง และนี่คือจุดที่ อสังหาริมทรัพย์ไทย จะเข้ามามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง หากเราพิจารณาโครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบัน ภาคการบริโภคเอกชน 57.7%, การลงทุนภาคเอกชน 17.3%, การใช้จ่ายภาครัฐ 22.2%, การส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% และการนำเข้า 63.7% ขณะที่ภาคการผลิตแบ่งเป็นเกษตร 8.4%, อุตสาหกรรม 39.2% และบริการ 52% ผมขอตั้งคำถามว่า “รายได้จากการส่งออก 65.4% นั้น แท้จริงแล้วไทยได้รับผลประโยชน์เต็มที่เท่าใด?” ในขณะที่ภาคบริการของเรายังสามารถขยายศักยภาพได้อีกมาก โดยมี อสังหาริมทรัพย์ เป็นตัวเสริมที่ทรงพลัง
ประเทศไทยมีต้นทุนที่ดีงามมากมายที่ชาวต่างชาติหลงใหล ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของโลก ระบบโรงพยาบาลติดอันดับโลก บุคลากรไทยที่มีอัธยาศัยดี มีใจบริการ อาหารไทยที่ขึ้นชื่อไปทั่วโลก สภาพอากาศที่อบอุ่น และค่าครองชีพที่ไม่สูงเกินไป หากเราสามารถผนวกจุดแข็งเหล่านี้เข้ากับการพัฒนาภาคบริการและ อสังหาริมทรัพย์ไทย เราจะสามารถสร้างแม่เหล็กดึงดูดเม็ดเงินลงทุนและผู้คนจากทั่วทุกมุมโลกได้อย่างมหาศาล
อสังหาริมทรัพย์ไทย: เครื่องมือฟื้นฟูเศรษฐกิจผ่านการดึงดูดชาวต่างชาติ
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยต้องพิจารณาอย่างจริงจังในการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาถือครอง อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ได้ง่ายขึ้นและถูกกฎหมายมากขึ้น ไม่ใช่เพียงเพื่อการลงทุนเท่านั้น แต่เพื่อการใช้ชีวิตในระยะยาว นี่คือกลยุทธ์ที่หลายประเทศใช้ประสบความสำเร็จอย่างสูงในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเมื่อกำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอ และหนี้ครัวเรือนสูง ลองดูตัวอย่างที่น่าสนใจ:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ อสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ส่งผลให้เงินทุนต่างชาติไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตได้สำเร็จ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับมาฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตปี 2008 ได้เปิดให้นักลงทุนต่างชาติลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ของประเทศฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยเฉพาะการดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): นโยบายการอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแบบ Freehold ได้ ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาค อสังหาริมทรัพย์ และการท่องเที่ยวรวมกันคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ (Greece Golden Visa): เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อ อสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับวีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ เติบโตถึง 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน และดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
ตัวอย่างเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็นเพียงสินทรัพย์ แต่เป็น “เครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจ” ที่ทรงพลัง และประเทศไทยมีศักยภาพที่จะทำเช่นเดียวกันได้ดีกว่าหลายประเทศด้วยซ้ำ เรามีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ โดยมีเอกสารสิทธิ์ราว 127 ล้านไร่ (40%) การอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้หมายความว่าที่ดินของประเทศจะถูกครอบครองทั้งหมด หากเราขายบ้านให้ชาวต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก ก็ยังคิดเป็นพื้นที่ที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่ไทยมี นี่ไม่ใช่เรื่องที่จะต้องกังวลเลย
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากสมมติว่า 1 ใน 4 ของการโอนกรรมสิทธิ์นั้นเป็นของชาวต่างชาติ จะสร้างมูลค่ามหาศาล ผมขอเน้นย้ำว่าชาวต่างชาติจำนวนมากต้องการมาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ใช่เพียงแค่มาท่องเที่ยว พวกเขาชื่นชอบค่าครองชีพที่ต่ำ คุณภาพชีวิตที่ดี อาหารอร่อย สภาพอากาศเป็นมิตร ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพในราคาที่เข้าถึงได้ อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับประเทศตะวันตก สังคมไทยที่เป็นมิตร และอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง กลุ่มเป้าหมายที่แท้จริงอาจไม่ใช่แค่กลุ่มมหาเศรษฐี แต่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูงที่ยังมีกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีจำนวนมากและมีศักยภาพในการใช้จ่ายสูง
ประโยชน์ของการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างถูกกฎหมาย:
การผลักดันนโยบายนี้จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในหลายมิติ:
กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์: ยอดขายที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด ส่งผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตื่นตัว
อานิสงส์ต่อธุรกิจต่อเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการตกแต่ง จะได้รับอานิสงส์อย่างเต็มที่
การสร้างงาน: เกิดการจ้างงานโดยตรงและทางอ้อมในภาคก่อสร้าง ภาคบริการ และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
เพิ่มการบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะหมุนเวียนและสร้างรายได้ให้แก่คนในท้องถิ่นอย่างยั่งยืน
ยกระดับคุณภาพชีวิตและสาธารณูปโภค: การลงทุนจากต่างชาติจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัย
เพิ่มรายได้เข้ารัฐ: จากภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียม และภาษีอื่นๆ
ลองจินตนาการดูว่า หากเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะสามารถกระตุ้น GDP ได้ถึง 0.75% แต่ถ้าทำได้ 100,000 หลัง GDP จะเพิ่มขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลและสามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับ ฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย ได้อย่างแท้จริง ปัจจุบันเรามีการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และ อสังหาริมทรัพย์พัทยา ที่มีชาวต่างชาติเข้ามาเกี่ยวข้องในลักษณะที่ถูกกฎหมายและไม่ถูกกฎหมายรวมกันอยู่แล้วเป็นจำนวนมาก การทำให้ถูกต้องตามกฎหมายจะช่วยให้รัฐสามารถบริหารจัดการและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจดิจิทัล
นอกจากการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครอง อสังหาริมทรัพย์ แล้ว เรายังต้องมองไปถึงการบูรณาการกับเทรนด์โลกปี 2025 อย่างเช่น เศรษฐกิจดิจิทัล และเทคโนโลยี AI การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่รองรับวิถีชีวิตแบบดิจิทัล, Co-working space, หรือที่พักอาศัยที่เชื่อมโยงกับระบบนิเวศของ Start-up จะดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้ประกอบการจากต่างชาติ การส่งเสริม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภท “Smart City” หรือ “Digital Nomad Hub” ในทำเลทองอย่าง คอนโดกรุงเทพ หรือ บ้านหรูเชียงใหม่ ก็จะเป็นการเพิ่มมูลค่าและดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภทนี้ได้
ผมมองว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมอง อสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักตัวใหม่ การเปลี่ยนถ่ายจากภาคอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการส่งออกเป็นหลัก มาพึ่งพา อสังหาริมทรัพย์ โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ เป็นทางออกที่ชัดเจนและจับต้องได้ ซึ่งจะนำมาซึ่งเม็ดเงินลงทุนมหาศาล (Foreign Direct Investment), การสร้างงาน, และการยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยในวงกว้าง ไม่ว่าจะเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ ประเทศไทยมีศักยภาพในการรองรับความต้องการเหล่านี้ได้อย่างดีเยี่ยม และยังสามารถเป็นเป้าหมายสำคัญสำหรับ อสังหาริมทรัพย์หรู ได้อีกด้วย
ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการนี้ ผมกล้าพูดได้ว่านี่ไม่ใช่แค่แนวคิด แต่เป็นกลยุทธ์ที่ผ่านการพิสูจน์แล้วจากประเทศอื่นๆ และถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะคว้าโอกาสนี้ไว้ การหารือเรื่อง กฎหมายที่ดินต่างชาติ หรือการพิจารณา วีซ่านักลงทุน ที่เอื้อต่อการซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ควรถูกนำมาพิจารณาอย่างเร่งด่วน การให้คำแนะนำจาก ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่เชี่ยวชาญเกี่ยวกับ โอกาสลงทุนไทย และ ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน การมองหาทางออกใหม่ๆ อย่างกล้าหาญคือสิ่งที่เราต้องทำ และจากมุมมองของผู้ที่อยู่ในสนามมานาน ผมขอยืนยันว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย มีศักยภาพที่ไร้ขีดจำกัดในการเป็นกลไกสำคัญเพื่อ ฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย ในอีกทศวรรษข้างหน้า การเปิดประตูต้อนรับชาวต่างชาติให้เข้ามาถือครอง อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย อย่างถูกกฎหมายและเป็นระบบ ไม่ได้เป็นเพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานการเติบโตที่ยั่งยืน การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ที่ชัดเจนจะเป็นส่วนสำคัญในการดึงดูด นักลงทุนต่างชาติซื้อบ้าน
อย่ารอช้าที่จะสำรวจโอกาสเหล่านี้ และเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยครั้งใหม่ หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย หรือสนใจ การบริหารพอร์ตอสังหาฯ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและร่วมกันผลักดันให้วิสัยทัศน์นี้เป็นจริง ติดตามข่าวสารเกี่ยวกับนโยบายใหม่ๆ และมองหาช่องทาง การจัดการทรัพย์สิน หรือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ที่น่าเชื่อถือ เพื่อให้การลงทุนของท่านเป็นไปอย่างราบรื่นและมั่นคง อนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจของเรากำลังรออยู่.
