หัวข้อ: พลิกวิกฤตเศรษฐกิจไทย 2025: ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย คือทางรอดและเครื่องยนต์ขับเคลื่อนยุคใหม่
ในฐานะที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในวงการภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมานับทศวรรษ ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันของตลาดและเศรษฐกิจโลกมาแล้วหลายครั้งหลายครา วันนี้ประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่ต้องตัดสินใจ ผมเชื่อว่าเราทุกคนต่างรับรู้ถึงสัญญาณเตือนภัยทางเศรษฐกิจที่ดังขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นจากวิกฤตการณ์โลกภายนอก หรือปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศที่สั่งสมมานาน โจทย์ใหญ่ของเราในปี 2025 และปีต่อๆ ไป ไม่ใช่เพียงแค่การประคองตัวให้รอดพ้นไปวันๆ แต่คือการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืน เพื่อให้เศรษฐกิจไทยกลับมาผงาดได้อย่างภาคภูมิอีกครั้ง และจากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมมองเห็นโอกาสอันมหาศาลที่ซ่อนอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหากได้รับการสนับสนุนและออกแบบนโยบายอย่างชาญฉลาด จะกลายเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนใหม่ที่ทรงพลัง เปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสทองของการพลิกฟื้น
เมื่อสัญญาณเตือนภัยดังขึ้น: ภาพรวมความท้าทายของเศรษฐกิจไทย
เราต้องยอมรับว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่จากหลายทิศทาง ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่เราไม่อาจมองข้ามได้ ในอดีต เศรษฐกิจไทยเคยเติบโตอย่างก้าวกระโดดด้วยเครื่องยนต์หลักอย่างการส่งออกและภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ที่พึ่งพิงการลงทุนจากต่างชาติเป็นหลัก ทว่าในปัจจุบัน สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจโลกได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง สงครามการค้าระหว่างมหาอำนาจยังคงทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กฎกติกาการค้าโลกถูกปรับเปลี่ยน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อห่วงโซ่อุปทานและกำลังซื้อในตลาดโลก นอกจากนี้ สภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนซึ่งเป็นคู่ค้าสำคัญของเราก็ยังคงผันผวน สร้างแรงกดดันเพิ่มเติมให้กับการส่งออกของไทย
ปัญหาภายในประเทศก็เป็นเรื่องที่น่ากังวลไม่แพ้กัน หนึ่งในประเด็นสำคัญที่กัดกร่อนรากฐานการเติบโตของเราคือ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากที่เคยอยู่ระดับ 40% ของ GDP เมื่อสิบกว่าปีก่อน ปัจจุบันตัวเลขนี้ทะยานไปถึงกว่า 90% ของ GDP และยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นี่คือการนำเงินในอนาคตมาใช้ก่อน ซึ่งจำกัดศักยภาพการบริโภคภายในประเทศ และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในระยะยาว
นอกจากนี้ เรายังเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างประชากรที่กำลังกลายเป็นระเบิดเวลา สังคมไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ทำให้เกิดปัญหาแรงงานที่ลดลงและขาดแคลนในอนาคต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลิตภาพและขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ ยิ่งไปกว่านั้น แม้เราจะพยายามผลักดันอุตสาหกรรมใหม่ๆ อย่างยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่ความเป็นจริงคือ ผู้ประกอบการไทยจำนวนมากยังขาดแคลนเทคโนโลยีและศักยภาพในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ ทำให้เรายังคงต้องพึ่งพาการนำเข้าอย่างมาก และยังไม่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างเต็มที่
ในส่วนของภาคการท่องเที่ยว แม้จะเป็นความหวังหลัก แต่การกลับไปสู่ระดับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะจำนวนนักท่องเที่ยวจากจีน ยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก ทำให้รายได้จากการท่องเที่ยวยังไม่สามารถชดเชยส่วนที่หายไปได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย สถานการณ์เหล่านี้สะท้อนคำเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่เปรียบว่าไทยกำลังติดกับดักทศวรรษที่สาบสูญ ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนและจริงจัง
ถอดบทเรียนจากทั่วโลก: การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจคือทางรอด
เมื่อมองเห็นถึงความท้าทายรอบด้านเช่นนี้ การยึดติดกับแนวทางเดิมๆ จึงไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าที่จะเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศอย่างถึงรากถึงโคน บทเรียนจากหลายประเทศทั่วโลกแสดงให้เห็นแล้วว่า การปรับเปลี่ยนโครงสร้างไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือการอยู่รอด ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ:
สิงคโปร์: จากเดิมที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรมอย่างหนัก ได้พลิกโฉมมาเป็นศูนย์กลางภาคบริการระดับโลก โดยเฉพาะด้านการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี และเศรษฐกิจดิจิทัล ปัจจุบันภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากการดึงดูดการลงทุนต่างชาติและบุคลากรที่มีความสามารถ
เกาหลีใต้: จากที่เน้นอุตสาหกรรมหนัก ได้หันมาให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง และภาคบริการ ที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่น ทำให้เศรษฐกิจไทยและทั่วโลกต่างยอมรับในความสร้างสรรค์และนวัตกรรม
ฮ่องกง: จากอดีตโรงงานทอผ้า ได้เปลี่ยนผ่านสู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ดึงดูดเงินทุนและความรู้จากทั่วทุกมุมโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากการขุดเจาะน้ำมัน ได้พลิกโฉมมาสู่การเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และอุตสาหกรรม MICE (การประชุม นิทรรศการ และการท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล) อย่างเต็มตัว โดยรายได้จากน้ำมันเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP
อังกฤษ: ในฐานะผู้บุกเบิกอุตสาหกรรมในอดีต ปัจจุบันได้เปลี่ยนไปสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยเฉพาะลอนดอนที่กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
จากตัวอย่างเหล่านี้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ประเทศที่ประสบความสำเร็จในการปรับตัว มักจะเน้นไปที่การสร้างมูลค่าเพิ่มจากภาคบริการ การดึงดูดทุนและบุคลากรจากต่างชาติ และการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือสำคัญในการขับเคลื่อนการลงทุนและพัฒนาเศรษฐกิจ สิ่งเหล่านี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง GDP ของไทยที่จำเป็นต้องเกิดขึ้น หากเรายังคงพึ่งพาภาคเกษตรกรรม 8.4%, ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% โดยที่ภาคบริการยังไม่สามารถสร้างรายได้จากภายนอกได้อย่างเต็มศักยภาพ การเติบโตของเราก็จะถูกจำกัดอยู่ในวงเดิมๆ
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: เครื่องยนต์แห่งอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องก้าวขึ้นมาเป็นบทบาทที่สำคัญกว่าที่เคยเป็นมา ผมเชื่อมั่นว่าประเทศไทยมีศักยภาพอันมหาศาลที่จะดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาอยู่อาศัยและลงทุน ด้วยจุดแข็งที่เรามีมาโดยตลอด ไม่ว่าจะเป็น:
ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล: เมื่อเทียบกับประเทศตะวันตกแล้ว การใช้ชีวิตในไทยมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่ามาก ทำให้ไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีในราคาที่จับต้องได้
คุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม: ไม่ว่าจะเป็นอาหารไทยที่โด่งดังไปทั่วโลก สภาพอากาศที่อบอุ่นตลอดปี ผู้คนที่เป็นมิตร และระบบสาธารณสุขที่ได้มาตรฐานระดับโลกแต่มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่า
อสังหาริมทรัพย์ไทยที่จับต้องได้: ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังถือว่าไม่แพงจนเกินไปเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในต่างประเทศ ทำให้มีกำลังซื้อที่หลากหลาย
โครงสร้างพื้นฐานที่ดี: รวมถึงระบบอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคดิจิทัล
จากการพิจารณากรณีศึกษาของประเทศที่เคยเผชิญปัญหาเศรษฐกิจคล้ายคลึงกัน อาทิ กำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต ได้เลือกใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ โดยการดึงดูดนักลงทุนอสังหาฯชาวต่างชาติเข้ามาซื้อและใช้จ่ายในประเทศ ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างน่าทึ่ง:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa (ปี 2012) อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ส่งผลให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤต และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัว
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดให้ต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา ทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa โดยให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อขอวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี หลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
กรณีศึกษาเหล่านี้พิสูจน์ให้เห็นว่า การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในไทยและถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจใหม่ทั้งหมด ผมเข้าใจถึงความกังวลเรื่องการครอบครองที่ดินของต่างชาติ แต่หากพิจารณาอย่างรอบคอบ ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิประมาณ 127 ล้านไร่ หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงมาก สัดส่วนการใช้ที่ดินจะยังไม่ถึง 0.2% ของที่ดินที่มีอยู่ทั้งหมด และผู้ที่สนใจลงทุนในภูเก็ต หรือลงทุนในพัทยา และจังหวัดท่องเที่ยวยอดนิยมอื่นๆ มักจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรู หรือบ้านจัดสรรที่อยู่ในเขตเมือง ซึ่งไม่ได้กระทบต่อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่ดินสำคัญของประเทศมากนัก
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะสร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาลให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจไทยโดยรวม กลุ่มชาวต่างชาติเหล่านี้ที่เข้ามาในไทย ไม่ได้มีเพียงกลุ่มมหาเศรษฐีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มคนมีรายได้ปานกลางถึงสูงที่มีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกำลังซื้อขนาดใหญ่ที่สำคัญ และที่สำคัญไปกว่านั้นคือ เมื่อพวกเขาเข้ามาอยู่อาศัย จะมีการใช้จ่ายด้านอื่นๆ ในประเทศ ทั้งค่าอาหาร การเดินทาง การบริการต่างๆ ไปจนถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลดีต่อรายได้ของชุมชนท้องถิ่นและธุรกิจขนาดเล็กโดยตรง
ผลกระทบจากการผลักดันนโยบายนี้จะส่งผลเป็นลูกโซ่:
ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น: สร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
ธุรกิจวัสดุก่อสร้างได้รับอานิสงส์: กระตุ้นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง
การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง ไปจนถึงพนักงานบริการต่างๆ
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะใช้จ่ายในประเทศ สร้างรายได้ให้กับร้านค้า ร้านอาหาร และบริการต่างๆ
ประมาณการว่า การขายบ้านให้ต่างชาติ 1 หมื่นหลัง สามารถเพิ่มGDP ไทยได้ถึง 0.75% หากเราสามารถผลักดันให้ถึง 1 แสนหลังได้ GDP ไทยก็จะเติบโตได้ถึง 7% ซึ่งเป็นการเติบโตในระดับที่น่าจับตาอย่างยิ่ง นี่คือโอกาสทองของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในการเป็นหัวหอกสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศ
ก้าวต่อไปของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทบาทผู้นำในการพัฒนาประเทศ
การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ เราจำเป็นต้องมีนโยบายที่ชัดเจนและเอื้ออำนวยต่อการลงทุนต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยต้องมีการศึกษาและร่างกฎระเบียบที่รอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเพื่อป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ เช่น การเก็งกำไร หรือการรบกวนวิถีชีวิตของคนท้องถิ่น การสร้างความเข้าใจและความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ในฐานะนักพัฒนาและผู้เชี่ยวชาญในวงการภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองไปข้างหน้าด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลกว่าเดิม การพึ่งพิงภาคอุตสาหกรรมแบบเดิมๆ ได้ถึงจุดอิ่มตัวแล้ว เราต้องกล้าที่จะพลิกผันไปสู่ภาคบริการที่สร้างมูลค่าสูง และให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้ โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ
วันนี้ประเทศไทยมีศักยภาพที่ซ่อนอยู่มากมาย ทั้งเรื่องของทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม วัฒนธรรมที่งดงาม และผู้คนที่มีอัธยาศัยไมตรี หากเราสามารถปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างเต็มที่ ผมเชื่อว่าเราจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากทั่วโลกมาสู่ประเทศ สร้างการจ้างงาน ยกระดับคุณภาพชีวิต และวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับเศรษฐกิจไทยในอนาคตได้อย่างแน่นอน
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับเศรษฐกิจไทย โดยใช้ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นรากฐาน หากท่านมองหาโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและการเติบโตในอนาคต ผมและทีมงานผู้มากประสบการณ์ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและให้คำปรึกษาเพื่อช่วยท่านตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพแห่งนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยและเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จไปด้วยกัน
