พลิกวิกฤตสู่โอกาส: อสังหาริมทรัพย์ไทย กุญแจขับเคลื่อนเศรษฐกิจในทศวรรษแห่งความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและเร่งด่วนเท่าปัจจุบัน เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ซึ่งการตัดสินใจเชิงนโยบายในวันนี้ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางอนาคตของประเทศในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า คำถามที่ว่า “เศรษฐกิจไทยถึงทางตัน โอกาสรอดอยู่ตรงไหน” ไม่ได้เป็นเพียงวาทศิลป์ แต่เป็นเสียงสะท้อนจากความเป็นจริงที่ไม่อาจมองข้ามได้ ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงรากเหง้าของปัญหา และนำเสนอแนวทางที่ผมเชื่อมั่นว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย จะเป็นพลังสำคัญในการพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
คลื่นพายุเศรษฐกิจ: สัญญาณเตือนที่ไม่อาจละเลย
โลกกำลังเผชิญกับภาวะที่เรียกว่า “The Lost Decade” ซึ่งไม่ใช่แค่คำเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) เท่านั้น แต่เป็นปรากฏการณ์ที่เราเห็นได้ชัดเจนจากภาวะการลงทุนที่ซบเซา ตลาดหุ้นไร้สัญญาณฟื้นตัว และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ทวีความรุนแรงขึ้น “สงครามการค้า” ที่เริ่มก่อตัวขึ้นอีกครั้ง กำลังสร้างแรงกดดันมหาศาลต่อห่วงโซ่อุปทานและการส่งออกทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมหาอำนาจทางเศรษฐกิจอย่างจีนเองก็กำลังเผชิญกับความท้าทายภายในประเทศ การที่สินค้าจากจีนถูกกีดกัน ทำให้ต้องหันมาพึ่งพิงตลาดใกล้เคียงมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคการผลิตและการค้าของไทย
ย้อนกลับไปในอดีต โครงสร้างเศรษฐกิจไทยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนัก โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ลงทุนโดยบริษัทญี่ปุ่นมาอย่างยาวนาน ซึ่งเคยเป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้เติบโต แต่ในวันนี้ ด้วยบริบทของเทคโนโลยีที่เปลี่ยนไปและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น อุตสาหกรรมเดิมๆ กำลังถึงจุดอิ่มตัว แม้จะมีความพยายามในการลงทุนในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่เราก็ยังขาดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ อันเนื่องมาจากข้อจำกัดด้านเทคโนโลยีและ R&D ของผู้ประกอบการไทย นอกจากนี้ การส่งออกสินค้าอื่นๆ ก็ประสบปัญหาในการแข่งขันในตลาดโลกที่เราเคยเป็น “แชมเปี้ยน” ในอดีต ซึ่งตอนนี้สถานะดังกล่าวได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
หนี้ครัวเรือนและโครงสร้างประชากร: ระเบิดเวลาภายใน
นอกเหนือจากปัจจัยภายนอกแล้ว เศรษฐกิจไทยยังเผชิญกับ “ระเบิดเวลา” ภายในประเทศที่น่าเป็นห่วง นั่นคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากที่เคยอยู่ที่ประมาณ 40% ของ GDP เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ปัจจุบันได้ทะยานขึ้นสู่ระดับ 126% ของ GDP เมื่อเทียบกับ 10 ปีที่แล้ว นี่คือผลลัพธ์ของการ “นำเงินในอนาคตมาใช้” อย่างต่อเนื่อง ซึ่งการอัดฉีดนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในปัจจุบันก็ยังคงเน้นการสร้างภาระหนี้ในอนาคต ทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะข้างหน้าเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
อีกหนึ่งความท้าทายเชิงโครงสร้างคือ “ปัญหาโครงสร้างประชากร” ที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายถึงการลดลงของสัดส่วนประชากรวัยทำงานที่จะสร้างประสิทธิผลให้กับประเทศ ส่งผลกระทบต่อทั้งภาคการผลิตและกำลังซื้อในอนาคต รวมถึงปัญหาความเหลื่อมล้ำที่ยังคงเป็นแผลเรื้อรัง เป็นการตอกย้ำว่าโมเดลเศรษฐกิจแบบเดิมๆ ไม่สามารถพยุงประเทศให้ก้าวผ่านพายุลูกนี้ไปได้
แม้รัฐบาลจะพยายามพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยว ซึ่งเคยเป็นเครื่องจักรสำคัญก่อนเกิดโควิด-19 แต่การกลับไปสู่จุดสูงสุดเดิมก็ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก ก็มีแนวโน้มที่จะเลือกจุดหมายปลายทางที่หลากหลายมากขึ้น โอกาสที่พวกเขาจะกลับมายังประเทศไทยในระดับเท่าเดิมก่อนยุคโรคระบาดจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้
พิมพ์เขียวใหม่: ถอดรหัสความสำเร็จจากทั่วโลก
เมื่อเผชิญหน้ากับสถานการณ์เช่นนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างเร่งด่วน เราไม่อาจยึดติดอยู่กับแนวทางเดิมๆ ได้อีกต่อไป ผมขอยกตัวอย่างจากหลายประเทศที่เคยเผชิญกับความท้าทายคล้ายคลึงกัน แต่ได้ปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจของตนจนประสบความสำเร็จอย่างงดงาม:
สิงคโปร์: เปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมมาสู่ภาคบริการที่เน้นมูลค่าสูง เช่น การเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา จนภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP เป็นการสร้างรายได้จากต่างประเทศมหาศาล
เกาหลีใต้: ปรับจากอุตสาหกรรมหนักมาเน้นเทคโนโลยีล้ำสมัย อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งตอนนี้มีสัดส่วนราว 10% ของ GDP และสร้างมูลค่ามหาศาล
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตโรงงานทอผ้า สู่ศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และแน่นอนว่า อสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นหัวใจสำคัญ
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): เคยพึ่งพารายได้จากการค้าน้ำมัน แต่เมื่อทรัพยากรเริ่มร่อยหรอ (รายได้จากน้ำมันน้อยกว่า 30% ของ GDP) ก็ได้หันมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม นิทรรศการ และการท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล) รวมถึงการเปิดกว้างด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
อังกฤษ: จากผู้นำอุตสาหกรรมในอดีต ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP กรุงลอนดอนได้กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การปรับโครงสร้างไปสู่ภาคบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง การดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ และการสร้างระบบนิเวศที่เอื้อต่อการแข่งขันระดับโลก คือกุญแจสำคัญ
อสังหาริมทรัพย์ไทย: ขุมทรัพย์ที่ถูกมองข้าม
เมื่อพิจารณาโครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบัน เราพบว่าภาคเกษตรกรรมมีสัดส่วน 8.4%, ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% แม้ภาคบริการจะมีสัดส่วนมากที่สุด แต่ยังคงเป็นการบริการที่เน้นปริมาณมากกว่ามูลค่า ทำให้การส่งออกสินค้าและบริการยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนหลักที่ 65.4% ซึ่งคำถามคือรายได้สุทธิที่ไทยได้รับจากส่วนนี้แท้จริงแล้วมีเท่าไหร่?
ผมเชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่ยิ่งใหญ่และมี “สินทรัพย์” ที่ชาวต่างชาติชื่นชอบอย่างมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นการที่กรุงเทพฯ ติดอันดับ 1 เมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในปี 2024 ระบบสาธารณสุขที่ดีเยี่ยมและราคาเข้าถึงได้ (มี 5 โรงพยาบาลติดอันดับโลก) วัฒนธรรมไทยที่มีมนุษยสัมพันธ์ที่ดี อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับระดับโลก ค่าครองชีพที่ไม่แพงจนเกินไป และคุณภาพชีวิตที่ดี เหล่านี้คือแม่เหล็กชั้นดีที่เราสามารถใช้ดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักและลงทุนในประเทศอย่างจริงจัง
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย มาสู่ภาคบริการที่ผสานกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นเครื่องมือในการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ นี่คือโอกาสทองที่เราจะใช้ประโยชน์จากเสน่ห์ของประเทศให้เกิดมูลค่าสูงสุด
กรณีศึกษา: อสังหาริมทรัพย์ในฐานะเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ
หลายประเทศเคยประสบปัญหาเศรษฐกิจถดถอย กำลังซื้อภายในประเทศลดลง และหนี้ครัวเรือนสูง แต่พวกเขาก็สามารถฟื้นตัวได้ด้วยการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และจับจ่ายใช้สอยในประเทศ นี่คือตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จ:
โปรตุเกส: เปิดตัวโครงการ Golden Visa ในปี 2012 อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนัก ทำให้มีเงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤต และทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และราคาบ้านฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
สเปน: หลังวิกฤตปี 2008 ได้ออกโครงการ Residency by Investment โดยเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ซึ่งเป็นหนึ่งในนโยบายกระตุ้นตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่ซบเซา ส่งผลให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดชาวจีน รัสเซีย และตะวันออกกลางจำนวนมาก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): ด้วยนโยบาย Freehold Property ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างสมบูรณ์ ได้ดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มหาศาล จนภาค อสังหาริมทรัพย์ และการท่องเที่ยวรวมกันคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa ที่ให้สิทธิพำนักแก่ชาวต่างชาติที่ซื้อ อสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป ทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านและดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่นให้เข้ามาซื้อ ที่ดินแปลงสวย และ คอนโดหรู เพื่ออยู่อาศัย
แนวทางสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปลดล็อกศักยภาพแห่งการเติบโต
จากบทเรียนข้างต้น ผมจึงขอเสนอแนวคิดที่ชัดเจนว่าถึงเวลาแล้วที่เราควรเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครอง อสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น ความกังวลว่าที่ดินจะถูกต่างชาติยึดครองนั้นไม่เป็นความจริง เพราะประเทศไทยมีที่ดินรวม 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิราว 127 ล้านไร่ (40%) หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก ก็ยังคิดเป็นสัดส่วนของที่ดินที่ต่างชาติถือครองไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกว่า 392,858 หน่วย มูลค่ารวม 1,065,008 ล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่าดังกล่าว ก็จะสร้างเม็ดเงินเข้าสู่ประเทศได้ถึง 1 ล้านล้านบาท ชาวต่างชาติจำนวนมากต้องการมาใช้ชีวิตในประเทศไทย เพราะค่าครองชีพต่ำ คุณภาพชีวิตดี อาหารไทยเลิศรส สภาพอากาศเอื้ออำนวย ระบบสาธารณสุขมีคุณภาพในราคาที่เข้าถึงได้ อสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับประเทศตะวันตก สังคมไทยที่เป็นมิตร และอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง
แม้ที่ผ่านมาจะมีการผลักดันกลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษ (High Net Worth Individuals) แต่ในความเป็นจริง กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยส่วนใหญ่คือกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง ซึ่งยังมีกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ในระดับราคาที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่พร้อมจะลงทุนและเข้ามาใช้ชีวิตระยะยาว
ผลกระทบเชิงบวกที่ชัดเจน
การผลักดันนโยบายนี้จะก่อให้เกิดประโยชน์มหาศาลและครบวงจร:
กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มกำลังซื้อจากภายนอก ช่วยระบายสต็อกและสร้างการลงทุนใหม่ๆ ในภาค การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อานิสงส์ต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการตกแต่งได้รับผลประโยชน์โดยตรง
การจ้างงาน: สร้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมในหลากหลายอุตสาหกรรม ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ไปจนถึงพนักงานบริการในภาคการท่องเที่ยวและโรงแรม รวมถึงนายหน้าอสังหาฯ และที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ
เพิ่มการบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักจะจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะหมุนเวียนไปสู่เศรษฐกิจระดับท้องถิ่น ช่วยเพิ่มรายได้ให้ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง
ขับเคลื่อน GDP: มีการประเมินว่าการขายบ้านให้ต่างชาติ 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากเราสามารถขายได้ถึง 100,000 หลัง ผลกระทบต่อ GDP จะสูงถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สำคัญอย่างยิ่ง การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยชาวต่างชาติยังสามารถช่วยให้เศรษฐกิจเติบโตในระยะยาว
เราได้เห็นตัวอย่างของ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และ อสังหาริมทรัพย์พัทยา ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบที่ถูกต้องตามกฎหมายและผ่านช่องทางอื่นๆ สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงในตลาด การทำให้กระบวนการเหล่านี้โปร่งใสและถูกกฎหมายมากขึ้น จะเป็นการปลดล็อกมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ซ่อนอยู่
ก้าวต่อไปของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องทบทวนแนวคิดและกล้าเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ จากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมที่กำลังอ่อนแรง มาสู่การใช้ อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นหัวหอกในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ นี่ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” ที่จะช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจของไทยในสถานการณ์ที่ไม่มีทางเลือกมากนัก
การปรับปรุงกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการถือครอง ที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ ของชาวต่างชาติ การนำเสนอโปรแกรมดึงดูดการลงทุนที่ชัดเจนและจูงใจ เช่น การขยายขอบเขต Golden Visa หรือ Residency by Investment สำหรับ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรือ บ้านหรูกรุงเทพฯ การสร้างความโปร่งใสและลดขั้นตอนที่ซับซ้อน จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง นอกจากนี้ การส่งเสริมการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ คุณภาพสูงในเมืองหลักและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ลงทุนคอนโดเชียงใหม่ หรือ ที่ดินชลบุรี ก็จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมขอยืนยันว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้เป็นเพียงแค่การสร้างอาคาร แต่คือรากฐานสำคัญในการสร้างความมั่งคั่ง สร้างงาน และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับคนไทยในอนาคต การเผชิญหน้ากับความจริงทางเศรษฐกิจและการกล้าเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่เราเคยยึดถือมาตลอด คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน จะต้องผนึกกำลังกันเพื่อผลักดันนโยบายที่ส่งเสริมให้ อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สิ่งนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การลงทุนในอิฐและปูน แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของประเทศชาติอย่างแท้จริง
หากท่านผู้ประกอบการ ผู้พัฒนา หรือนักลงทุน กำลังมองหาโอกาสในการร่วมสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับ อสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจของเรา ผมขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมศึกษาแนวทางและหารือถึงความเป็นไปได้ในการผลักดันนโยบายเหล่านี้ เรามาสร้างประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการลงทุนและที่อยู่อาศัยระดับโลกไปด้วยกัน เพื่อพลิกวิกฤตครั้งนี้ให้เป็นโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนของชาติ.
