พลิกวิกฤตเศรษฐกิจไทย 2025: ภาคอสังหาริมทรัพย์กับการขับเคลื่อนอนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และสัมผัสถึงพลวัตของเศรษฐกิจไทยอย่างใกล้ชิด ความท้าทายที่เราเผชิญอยู่ ณ ปัจจุบัน ไม่ใช่เพียงแค่คลื่นลมที่พัดผ่านไป แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่กำลังเรียกร้องให้เราปรับตัวอย่างเร่งด่วน “เศรษฐกิจไทย” กำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ และคำถามที่ก้องอยู่ในใจใครหลายคนคือ “เราจะหาทางรอดและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนได้อย่างไร?” บทความนี้จะเจาะลึกถึงวิกฤตการณ์ที่กำลังถาโถม เสนอแนวทางแก้ไข และเน้นย้ำถึงศักยภาพอันมหาศาลของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ไปสู่อนาคตที่สดใส
เผชิญหน้ากับพายุเศรษฐกิจที่รุนแรงกว่าที่เคย
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกในปี 2025 ยังคงเต็มไปด้วยความผันผวน จากประสบการณ์ของผมตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผมเห็นว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการที่ซับซ้อนและเชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก
ประการแรก “สงครามการค้า” ยังคงเป็นเงาที่คุกคาม “เศรษฐกิจโลก” และ “เศรษฐกิจไทย” อย่างต่อเนื่อง การแข่งขันทางเศรษฐกิจและการเมืองระหว่างมหาอำนาจนำไปสู่การกีดกันทางการค้า การย้ายฐานการผลิต และการปรับเปลี่ยนห่วงโซ่อุปทานโลก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “การส่งออก” ของไทย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ “GDP ไทย” ที่ผ่านมา
ประการที่สอง ปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศเองก็เป็นอุปสรรคสำคัญ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากเดิมที่เคยอยู่ที่ประมาณ 40% ของ GDP ในทศวรรษที่แล้ว ปัจจุบันทะยานขึ้นไปแตะระดับที่เกิน 90% (หรือตามข้อมูลบางแหล่งที่อ้างอิงถึงระดับที่สูงกว่านั้นในบริบทที่แตกต่างกัน) ซึ่งสะท้อนถึงการใช้จ่ายเงินในอนาคตและลดทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง สิ่งนี้ฉุดรั้งการบริโภคภาคเอกชน ซึ่งเป็นอีกเสาหลักของ “โครงสร้างเศรษฐกิจ” ของเรา
นอกจากนี้ ปัญหา “โครงสร้างประชากร” ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ไม่อาจมองข้าม สังคมสูงวัยกำลังเข้ามาเร็วกว่าที่คาดไว้ ทำให้กำลังแรงงานลดลง ประสิทธิภาพการผลิตโดยรวมของประเทศมีแนวโน้มลดลง และยังสร้างภาระด้านงบประมาณสำหรับสวัสดิการสังคมอีกด้วย “ความเหลื่อมล้ำ” ทางรายได้และโอกาสก็ยังคงเป็นปัญหาเรื้อรังที่บั่นทอนศักยภาพการเติบโต
ในอดีต เราพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์และการส่งออกเป็นหลัก แม้จะมีความพยายามในการผลักดันอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่ผู้ประกอบการไทยจำนวนมากยังขาดเทคโนโลยีและศักยภาพในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ ส่งผลให้เรายังคงพึ่งพาการนำเข้าเทคโนโลยีจากต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่มภายในประเทศเท่าที่ควร ขณะที่ “การท่องเที่ยว” ซึ่งเคยเป็นความหวังสำคัญหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจาก “นักท่องเที่ยวจีน” ที่พฤติกรรมการเดินทางเปลี่ยนแปลงไป
จากภาพรวมนี้ ผมขอยืนยันว่าเราไม่สามารถเดินหน้าด้วยแนวทางเดิมได้อีกต่อไป การเปลี่ยนแปลง “โครงสร้างเศรษฐกิจ” ครั้งใหญ่คือสิ่งจำเป็นอย่างเร่งด่วน หากเราต้องการเห็น “เศรษฐกิจไทย” กลับมาผงาดอีกครั้ง
บทเรียนจากนานาชาติ: การปรับโครงสร้างเพื่อความอยู่รอด
ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา หลายประเทศทั่วโลกก็เคยเผชิญกับทางตันทางเศรษฐกิจเช่นเดียวกับที่เรากำลังประสบอยู่ แต่ประเทศเหล่านั้นได้แสดงให้เห็นถึงความกล้าหาญในการปรับเปลี่ยนและพลิกฟื้นตนเองได้อย่างน่าทึ่ง ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับประเทศไทยในการหาแนวทาง ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
สิงคโปร์: จากประเทศที่เคยเน้นภาคอุตสาหกรรมหนัก ได้ผันตัวเองสู่ศูนย์กลาง “ภาคบริการ” ระดับโลก โดยมีสัดส่วน “ภาคบริการ” สูงถึง 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากการเป็นศูนย์กลาง “การเงิน” “ธนาคาร” “เทคโนโลยี” “ดิจิทัลอีโคโนมี” และ “การศึกษา” ดึงดูด “การลงทุนต่างชาติ” ระดับสูงอย่างต่อเนื่อง
เกาหลีใต้: ปรับจากอุตสาหกรรมหนักมาเน้น “เทคโนโลยี” นวัตกรรม และที่สำคัญคือ “อุตสาหกรรมบันเทิง” ที่สร้าง Soft Power และรายได้มหาศาล ส่งเสริม “ภาคบริการ” และการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ เปลี่ยนผ่านสู่ศูนย์กลาง “การเงิน” “ภาคบริการ” และ “อสังหาริมทรัพย์” ที่มีความแข็งแกร่งระดับโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก ได้ปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยหันมาเน้น “การท่องเที่ยว” ระดับหรูหรา ธุรกิจ “บริการ” และการเป็นศูนย์กลาง “MICE” (การจัดประชุม สัมมนา และแสดงสินค้า) “อสังหาริมทรัพย์” กลายเป็นหัวใจสำคัญที่ดึงดูด “การลงทุนต่างชาติ” ให้ไหลบ่าเข้าสู่ดูไบและอาบูดาบี
สหราชอาณาจักร: แม้เคยเป็นผู้นำด้านอุตสาหกรรม แต่ปัจจุบัน “ภาคบริการ” มีสัดส่วนมากกว่า 80% ของ GDP โดยเฉพาะกรุงลอนดอนที่กลายเป็นศูนย์กลาง “การเงิน” และ “เทคโนโลยี” ของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ชัดว่า การพึ่งพา “โครงสร้างเศรษฐกิจ” แบบเดิมๆ ที่เน้น “การส่งออก” สินค้าอุตสาหกรรมหรือ “ภาคเกษตรกรรม” ที่มีมูลค่าเพิ่มต่ำ อาจไม่ใช่คำตอบที่ยั่งยืนสำหรับ “ประเทศไทย” ในระยะยาว เราจำเป็นต้องพิจารณาปรับ “โครงสร้าง GDP ของไทย” โดยให้ความสำคัญกับ “ภาคบริการ” และ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ
อสังหาริมทรัพย์: จุดเปลี่ยนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
เมื่อมองหาทางออกที่จับต้องได้และมีศักยภาพในการสร้างการเปลี่ยนแปลง ผมเชื่อมั่นว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์” คือกุญแจสำคัญที่จะ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ ให้หลุดพ้นจากหล่มของความท้าทายในปัจจุบันและ “ฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย” ในระยะยาว
“ประเทศไทย” มีจุดแข็งมากมายที่ทำให้ชาวต่างชาติหลงรักและอยากเข้ามาพำนักอาศัย ไม่ว่าจะเป็น “ค่าครองชีพประเทศไทย” ที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ดี อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับในระดับโลก สภาพอากาศที่อบอุ่นตลอดปี “ระบบสาธารณสุข” คุณภาพสูงในราคาที่เข้าถึงได้ “อสังหาริมทรัพย์” ที่ยังคงมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในต่างประเทศ สังคมไทยที่เป็นมิตร และโครงสร้างพื้นฐานด้าน “อินเทอร์เน็ต” ที่มีคุณภาพสูง นี่คือ “ศักยภาพประเทศไทย” ที่เราควรใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ผมขอเสนอแนวคิดที่ชัดเจนและกล้าหาญ นั่นคือ การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถ “ถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์” เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้กว้างขวางมากขึ้น ไม่ใช่แค่เพียงคอนโดมิเนียม แต่รวมถึงที่ดินและบ้านเดี่ยวภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม นี่ไม่ใช่แนวคิดใหม่ ประเทศอื่นๆ ทั่วโลกได้นำร่องและประสบความสำเร็จมาแล้วหลายแห่ง
โปรตุเกส: โครงการ “Golden Visa” ในปี 2012 ดึงดูด “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย” โดยชาวต่างชาติที่ซื้อ “อสังหาริมทรัพย์” มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับ “วีซ่าพำนักระยะยาว” ส่งผลให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร และ “ตลาดที่อยู่อาศัย” ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน: หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 ได้ออกโครงการ “Residency by Investment” ที่คล้ายคลึงกัน ดึงดูด “นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง กระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างการเติบโตของ GDP ถึง 3% ภายใน 5 ปี
กรีซ: “Greece Golden Visa” ที่ให้สิทธิพำนักแก่ผู้ซื้อ “อสังหาริมทรัพย์” มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป ทำให้ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” โตถึง 60% ภายใน 10 ปี และช่วย “ฟื้นฟูเศรษฐกิจ” หลังวิกฤตหนี้สาธารณะ
มาเลเซีย: โครงการ “Malaysia My Second Home (MM2H)” ดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุและ “นักลงทุน” จากจีนและญี่ปุ่นเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้น “ตลาดบ้าน” และ “การบริโภค” ภายในประเทศ
การนำเสนอโอกาสให้ชาวต่างชาติได้ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในลักษณะนี้ จะสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อ “เศรษฐกิจไทย” ในหลายมิติอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน:
การสร้างยอดขายและมูลค่าเพิ่มใน “ตลาดที่อยู่อาศัย”: จากข้อมูลในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึง “นักลงทุนต่างชาติ” เข้ามาซื้อบ้านเพียง 1 ใน 4 ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ด้วยราคาเฉลี่ย 5-7 ล้านบาท (กลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง ไม่ใช่แค่เศรษฐีมหาเศรษฐี) ก็จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจ
กระตุ้น “อุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง”: การขายบ้านหนึ่งหลังไม่ได้จบเพียงแค่ราคาบ้าน แต่ยังรวมถึง “ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง” การตกแต่ง การออกแบบ และ “บริการ” อื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะเกิดผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่
การสร้าง “การจ้างงาน”: ทั้งการจ้างงานโดยตรงใน “ภาคอสังหาริมทรัพย์” และการจ้างงานทางอ้อมใน “ภาคบริการ” เช่น โรงแรม ร้านอาหาร ร้านค้า และ “บริการทางการแพทย์” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งจุดแข็งของ “ประเทศไทย”
เพิ่ม “การบริโภค” ในประเทศ: ผู้ที่เข้ามาพำนักอาศัยในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นระยะยาวหรือถาวร ย่อมมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นอาหาร การเดินทาง “การท่องเที่ยว” การศึกษา หรือการรักษาพยาบาล ซึ่งจะส่งผลดีต่อ “เศรษฐกิจท้องถิ่น” โดยตรง
ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม หากเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 100,000 หลังต่อปี (ซึ่งยังถือเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับศักยภาพและขนาดที่ดินของประเทศ) จะสามารถเพิ่ม GDP ของประเทศได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสามารถเป็นแรงผลักดันสำคัญในการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
ตอบข้อกังวล: เรามีที่ดินเพียงพอและกฎหมายที่รัดกุม
หนึ่งในข้อกังวลที่มักเกิดขึ้นคือ “ที่ดินประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองหมดหรือไม่” ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอยืนยันว่าความกังวลนี้มีที่มาที่ไป แต่หากมีการบริหารจัดการที่ดีและมี “นโยบายเศรษฐกิจ” ที่รอบคอบ ก็สามารถควบคุมได้ “ประเทศไทย” มีที่ดินรวมกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ์อยู่ประมาณ 127 ล้านไร่ (คิดเป็น 40%) การขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 200,000 หลัง (ซึ่งเป็นการประมาณการณ์ที่สูงมาก) จะใช้พื้นที่ไม่ถึง 0.2% ของที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ทั้งหมด สัดส่วนนี้จึงยังน้อยมากและไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อ “กรรมสิทธิ์ที่ดิน” โดยรวมของคนไทย
นอกจากนี้ เราสามารถกำหนดเงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ เพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของประเทศได้ เช่น:
การกำหนดประเภทของ “อสังหาริมทรัพย์” ที่ต่างชาติสามารถถือครองได้
การกำหนดพื้นที่เฉพาะ หรือโซนส่งเสริม “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์”
การกำหนดมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำ เพื่อดึงดูด “นักลงทุน” ที่มีศักยภาพและรายได้สูงเข้าสู่ “ประเทศไทย”
การเชื่อมโยง “กรรมสิทธิ์ต่างชาติ” เข้ากับ “วีซ่าประเภทพิเศษ” เช่น Long-Term Resident Visa หรือ Golden Visa ของไทย เพื่อให้เกิดการพำนักระยะยาวและสร้าง “การบริโภค” ที่ยั่งยืน
พื้นที่อย่าง “ภูเก็ต” “พัทยา” หรือแม้แต่ “กรุงเทพฯ” ซึ่งเป็น “อสังหาริมทรัพย์ทำเลทอง” และเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของ “ชาวต่างชาติ” ก็สามารถเป็นพื้นที่นำร่องในการพัฒนา “โครงการอสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ความต้องการของ “นักลงทุนต่างชาติ” ได้เป็นอย่างดี การเปิดโอกาสให้ “ซื้อบ้านเชียงใหม่ต่างชาติ” หรือ “คอนโดกรุงเทพสำหรับต่างชาติ” ด้วยเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย จะเป็นส่วนสำคัญในการกระตุ้น “ตลาดที่อยู่อาศัย” ทั่วประเทศ
ก้าวสู่อนาคต: “ภาคอสังหาริมทรัพย์” คือเครื่องยนต์ใหม่ของไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองการณ์ไกลและกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง “โครงสร้างเศรษฐกิจ” ของเรา จากการพึ่งพา “ภาคอุตสาหกรรม” ที่เริ่มโรยรา ไปสู่ “ภาคบริการ” และ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” ที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างมหาศาลในอนาคต การใช้ “ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ไม่ใช่แค่เพียงการแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อ “การฟื้นตัวเศรษฐกิจ” ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
ด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปีในแวดวงนี้ ผมเห็นถึงโอกาสและ “ศักยภาพประเทศไทย” ที่ยังไม่ถูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ หากเราสามารถเปิดประตูต้อนรับ “นักลงทุน” และผู้พำนักจากต่างชาติให้เข้ามา “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย” ได้อย่างถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ เราจะไม่เพียงแต่แก้ไข “ปัญหาเศรษฐกิจไทย” ในปัจจุบัน แต่ยังเป็นการสร้างแหล่งรายได้ใหม่ๆ “การจ้างงาน” และ “การบริโภค” ที่จะหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจของเราไปอีกหลายทศวรรษ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาอย่างจริงจังถึง “นโยบายเศรษฐกิจ” ที่จะเอื้อให้ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” กลายเป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อน “เศรษฐกิจไทย” ในอนาคต นี่คือทางออกที่เป็นไปได้จริงและมีผลกระทบเชิงบวกที่ชัดเจน ซึ่งจะนำพาประเทศของเราให้ก้าวข้ามความท้าทาย และสร้าง “โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่ยั่งยืนให้กับคนไทยทุกคน
มาร่วมสร้างอนาคตไปพร้อมกัน
ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษาและผลักดันแนวทางนี้อย่างจริงจัง เพื่อให้ “ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ได้อย่างเต็มศักยภาพ หากท่านมองเห็นถึงโอกาสและความเป็นไปได้ในแนวทางนี้ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือมีคำถามเกี่ยวกับ “กฎหมายที่ดินสำหรับต่างชาติ” โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เราพร้อมที่จะ “ปรึกษาการลงทุนอสังหา” เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับ “ประเทศไทย” ไปด้วยกัน
