อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย: วาระเร่งด่วนเพื่อพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมหภาคมานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วและท้าทายของเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญเช่นปัจจุบัน คำถามที่ดังขึ้นเรื่อยๆ ในหมู่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และแม้กระทั่งภาคประชาชนทั่วไปคือ “เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญทางตัน และโอกาสในการสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนอยู่ตรงไหน?” บทความนี้จะเจาะลึกถึงวิกฤตการณ์ที่ซับซ้อน กลยุทธ์การปรับโครงสร้างที่จำเป็น และศักยภาพอันมหาศาลของภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทย: พายุหมุนแห่งความท้าทายหลากหลายมิติ
สถานการณ์ปัจจุบันของเศรษฐกิจไทยเปรียบเสมือนเรือที่กำลังเผชิญพายุหลายลูกพร้อมกัน จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจหลายท่าน รวมถึง ดร. บัณฑิต นิจถาวร อดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ย้ำเตือนถึงภาวะ “ทศวรรษที่สาบสูญ” ที่กำลังคุกคามประเทศไทย สัญญาณความอ่อนแอเหล่านี้ปรากฏชัดเจนในหลายมิติ:
ประการแรก สงครามการค้า (Trade War) ระหว่างมหาอำนาจที่มีแนวโน้มทวีความรุนแรงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อห่วงโซ่อุปทานและการส่งออกของไทย ประเทศไทยซึ่งพึ่งพาการส่งออกเป็นหลักมาโดยตลอด จำเป็นต้องหาทางปรับตัว ยิ่งไปกว่านั้น เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวและการที่สินค้าจากจีนถูกผลักดันมายังภูมิภาคใกล้เคียง ก็ยิ่งสร้างแรงกดดันต่อตลาดภายในประเทศและภาคการผลิตของไทย
ประการที่สอง หนี้ครัวเรือน ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ซึ่งเพิ่มขึ้นจากประมาณ 40% ของ GDP ไปสู่ระดับ 126% ของช่วง 10 ปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการนำเงินในอนาคตมาใช้ในอัตราที่สูง การอัดฉีดเม็ดเงินเพิ่มเติมเข้าสู่ระบบเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในลักษณะเดิมๆ จึงมีข้อจำกัดและอาจยิ่งซ้ำเติมปัญหาในระยะยาว หนี้ครัวเรือนที่สูงนี้บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ทำให้การบริโภคซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยซบเซา
ประการที่สาม ปัญหาโครงสร้างประชากร ที่เข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานมีฝีมือและแรงงานผลิตภาพในอนาคต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว ควบคู่ไปกับปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจที่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อการกระจายรายได้และโอกาส
และประการสุดท้าย แม้ไทยจะเคยเป็นฐานการผลิตยานยนต์สำคัญของโลก แต่การเปลี่ยนผ่านไปสู่ อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) กลับพบว่าผู้ประกอบการไทยยังขาดศักยภาพในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ เนื่องจากเทคโนโลยีที่ยังตามไม่ทัน ทำให้การพึ่งพิงอุตสาหกรรมเดิมที่เคยเป็นเสาหลักของ GDP กำลังเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ ในขณะที่การส่งออกสินค้าอื่นๆ ก็ประสบปัญหาในการรักษาแชมป์ในตลาดโลก ควบคู่ไปกับความเสี่ยงจากภูมิรัฐศาสตร์ที่ปั่นป่วนทั่วโลก
แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะเคยเป็นความหวังสำคัญในการสร้างรายได้ แต่ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลง โดยเฉพาะจากจีน ทำให้การจะกลับไปสู่จุดสูงสุดเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 นั้นเป็นเรื่องยากลำบากอย่างยิ่ง
ความจำเป็นในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติ
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าเผชิญความจริงและยอมรับว่าการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจในรูปแบบเดิมๆ นั้นไม่สามารถพาประเทศไทยไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนได้อีกต่อไป เราจำเป็นต้องทบทวนและปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ เพื่อลดการพึ่งพิงภาคการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักที่เผชิญความผันผวนสูง
หากพิจารณาจากประสบการณ์ของหลายประเทศที่ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ เราจะเห็นเส้นทางที่น่าสนใจ:
สิงคโปร์: จากประเทศอุตสาหกรรมมุ่งสู่ภาคบริการอย่างเต็มตัว โดยภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ GDP เน้นสร้างรายได้จากต่างประเทศผ่านศูนย์กลางการเงิน เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา
เกาหลีใต้: เปลี่ยนจากการเน้นอุตสาหกรรมหนักมาสู่เทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง และภาคบริการ
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตโรงงานสิ่งทอ มาเป็นศูนย์กลางการเงิน การบริการ และอสังหาริมทรัพย์ที่ดึงดูดการลงทุนทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก (ปัจจุบันเหลือน้อยกว่า 30% ของ GDP) ผันตัวสู่การท่องเที่ยวเชิงหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (Meeting, Incentive, Convention, Exhibition)
อังกฤษ: เดิมเป็นผู้นำอุตสาหกรรม เปลี่ยนสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
โครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบัน ประกอบด้วยการบริโภคภาคเอกชน 57.7%, การลงทุนภาคเอกชน 17.3%, การใช้จ่ายภาครัฐ 22.2%, การส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% และการนำเข้าสินค้าและบริการ 63.7% ในขณะที่โครงสร้างเศรษฐกิจด้านการผลิตแบ่งเป็นภาคเกษตรกรรม 8.4%, ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามสำคัญคือ รายได้จากการส่งออกจำนวนมหาศาลนั้น แท้จริงแล้วไหลเข้าสู่ประเทศในสัดส่วนเท่าไหร่ เมื่อเทียบกับมูลค่าที่ต้องนำเข้าวัตถุดิบและเทคโนโลยี
ประเทศไทยมีศักยภาพอันโดดเด่นที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับ 1 เมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของโลก (2024), โรงพยาบาลชั้นนำระดับโลก, มนุษยสัมพันธ์อันอบอุ่น, คุณภาพการให้บริการที่เป็นเลิศ, ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล, อาหารรสเลิศ, สภาพอากาศที่ดี และระบบสาธารณสุขที่ดีกว่าหลายประเทศตะวันตก หากเราสามารถปรับจากภาคอุตสาหกรรมมาสู่ภาคบริการที่เข้มแข็ง และยกระดับให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้อย่างเต็มศักยภาพ โอกาสในการสร้างรายได้จากต่างประเทศจะเปิดกว้างอย่างมหาศาล
อสังหาริมทรัพย์: กลไกใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
จากประสบการณ์ในวงการ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดโลก ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นเครื่องยนต์ใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้ หากมีการปรับเปลี่ยนนโยบายที่กล้าหาญและมองการณ์ไกล ไม่ใช่แค่การมองว่าเป็นการขายที่ดินออกไป แต่เป็นการดึงเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามาเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มภายในประเทศ
แนวคิดหลักคือการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องและโปร่งใส โดยไม่จำเป็นต้องกังวลว่าที่ดินจะถูกต่างชาติครอบครองทั้งหมด เพราะประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ โดยมีเอกสารสิทธิราว 127 ล้านไร่ (ประมาณ 40%) การขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง คิดเป็นพื้นที่ไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยมากหากเทียบกับประโยชน์ที่จะได้รับ
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 392,858 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 1,065,008 ล้านบาท หากเราสามารถดึงนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่าดังกล่าว นั่นหมายถึงเม็ดเงินมหาศาลเกือบ 1 ล้านล้านบาทที่จะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย
บทเรียนความสำเร็จจากนานาชาติที่ใช้ “อสังหาริมทรัพย์” ฟื้นเศรษฐกิจ:
หลายประเทศได้พิสูจน์แล้วว่าการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนจากต่างชาติสามารถทำได้จริง และสร้างผลลัพธ์ที่โดดเด่น:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนัก ก่อให้เกิดเงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤต และกระตุ้นราคาบ้านให้ฟื้นตัว
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตปี 2008 เปิดให้นักลงทุนต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา และทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE – Freehold Property): เปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านแบบ Freehold ได้ ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวมีสัดส่วนสูงถึง 50% ของ GDP และกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลกอย่างรวดเร็ว
กรีซ (Greece Golden Visa): ให้ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้สาธารณะในยุโรป
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ กระตุ้นตลาดบ้านและดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
สิ่งที่น่าสนใจคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากที่ต้องการมาพำนักในประเทศไทย ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มมหาเศรษฐี แต่ยังรวมถึงกลุ่มคนที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้และมีจำนวนมากในตลาดปัจจุบัน มากกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป การเปิดโอกาสให้กลุ่มนี้เข้ามาอย่างถูกกฎหมาย จะช่วยยกระดับทั้งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยและศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ผลกระทบเชิงบวกจากการเปิดรับนักลงทุนต่างชาติสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์:
การอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ จะก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกอย่างมหาศาลและครบวงจร:
การขายบ้านและคอนโดมิเนียม: เกิดยอดขายที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี, อสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต, อสังหาริมทรัพย์ พัทยา และ ลงทุนคอนโด กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ
ธุรกิจต่อเนื่อง: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง การตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ และบริการที่เกี่ยวข้องได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย
การจ้างงาน: สร้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมจำนวนมหาศาล ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงภาคบริการที่เกี่ยวข้องกับการดูแลที่พักอาศัย
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร ค่าเดินทาง การศึกษา และค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นและกระจายรายได้สู่ชุมชน
ผลกระทบต่อ GDP: การขายบ้าน 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% และหากเป็น 100,000 หลัง อาจส่งผลให้ GDP เติบโตถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สำคัญอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ในปัจจุบัน มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบที่ถูกต้องและในลักษณะ “นอมินี” อยู่แล้วเป็นจำนวนมากในหลายพื้นที่ เช่น จังหวัดภูเก็ต และพัทยา การนำระบบเหล่านี้เข้าสู่ความโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีและควบคุมได้ง่ายขึ้น ทั้งยังช่วยลดปัญหาการหลบเลี่ยงกฎหมายและการใช้ช่องโหว่ต่างๆ อีกด้วย
นโยบายและแนวทางปฏิบัติเพื่อผลักดันอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย:
เพื่อปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอย่างเต็มที่ เราจำเป็นต้องมีโรดแมปที่ชัดเจนและนโยบายที่เอื้ออำนวย:
ปรับปรุงกฎหมายและระเบียบ: ทบทวนและแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติให้มีความชัดเจน โปร่งใส และสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน โดยอาจพิจารณาการออก “Golden Visa” หรือโครงการ “Residency by Investment” ในรูปแบบที่เหมาะสมกับบริบทของไทย ซึ่งอาจรวมถึงมาตรการจูงใจในการ ลงทุนคอนโดให้เช่า ระยะยาว
การตลาดเชิงรุก: ประชาสัมพันธ์ศักยภาพของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางที่น่าลงทุน พักผ่อน และใช้ชีวิตสำหรับชาวต่างชาติ โดยเน้นจุดแข็งด้านคุณภาพชีวิต สุขภาพ (Medical Tourism) การศึกษา และการบริการ
ส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน: รัฐบาลควรทำงานร่วมกับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อกำหนดทิศทางและนโยบายที่ตอบโจทย์ทั้งนักลงทุนและประโยชน์ของประเทศ
การบริหารจัดการความเสี่ยง: กำหนดมาตรการป้องกันการเก็งกำไรที่อาจสร้างฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และดูแลให้ชาวไทยยังคงสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมได้
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: สนับสนุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงเพื่อรองรับการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยว เช่น ระบบขนส่งสาธารณะ สาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
การเปลี่ยนผ่านจากประเทศที่พึ่งพิงภาคอุตสาหกรรมหนักและการส่งออก มาสู่การพึ่งพิงภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ถือเป็นวาระเร่งด่วนและเป็นโอกาสทองที่เราไม่ควรมองข้าม ในฐานะที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมเห็นถึงความพร้อมและศักยภาพของประเทศไทยที่จะก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางการอยู่อาศัย การลงทุน และการท่องเที่ยวระดับโลกได้อย่างแท้จริง หากเรากล้าที่จะคิดต่าง และลงมือทำอย่างจริงจัง
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องปลดล็อกข้อจำกัดทางความคิดและกฎระเบียบที่ล้าสมัย เพื่อเปิดประตูต้อนรับเม็ดเงินลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับประเทศ และสร้างอนาคตที่ยั่งยืนสำหรับทุกคนในชาติ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาความเป็นไปได้ในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัย การให้เช่า หรือเพื่อสร้างผลตอบแทนระยะยาว ผมยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและให้คำปรึกษาจากประสบการณ์ตรง เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจและก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นใจในตลาด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพแห่งนี้ มาร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับเศรษฐกิจไทยไปด้วยกันครับ.
