บทความ:
สงครามราคาบ้าน: วิกฤตอสังหาฯ ไทยปี 2568 ความท้าทายที่มากกว่าการระบายสต็อก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญหน้าอยู่ในปลายปี 2568 นี้ แตกต่างออกไป และมีศักยภาพที่จะสร้างแรงกระเพื่อบที่ลึกซึ้งกว่าที่เราเคยประสบมา สิ่งที่กำลังก่อตัวขึ้นคือ “สงครามราคาบ้าน” ที่มิใช่แค่การลดราคาเพื่อระบายสต็อกธรรมดา แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจโดยรวม และอาจนำไปสู่ผลกระทบในวงกว้างที่เรียกว่า Wealth Effect ซึ่งจะสั่นคลอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อของประเทศอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏในปัจจุบัน บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่ก่อตัวจากหลายปัจจัย ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง นโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากธนาคารพาณิชย์ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป แรงกดดันเหล่านี้กำลังผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายอุปทานที่ล้นตลาด ซึ่งอาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือด โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เคยเป็นฐานกำลังซื้อหลักของประเทศ
เศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง: แรงกดดันหลักต่อกำลังซื้อ
หัวใจสำคัญที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาฯ ไทยในปัจจุบันคือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่การฟื้นตัวนั้นยังไม่ทั่วถึงและกระจายไปถึงประชาชนในระดับรากหญ้าและชนชั้นกลางได้อย่างเต็มที่ ผลที่ตามมาคือ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้คนจำนวนมากยังคงต้องรัดเข็มขัดและชะลอการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัย
ควบคู่ไปกับเศรษฐกิจที่ซบเซาคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่สะสมมานาน และยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นจากภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง หนี้ก้อนนี้ไม่เพียงแต่กัดกร่อนรายได้ที่เหลือสำหรับการออมและการลงทุนเท่านั้น แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้ เนื่องจากอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินกว่าที่ธนาคารกำหนด สถานการณ์เช่นนี้ยิ่งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของตลาด ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
ธนาคารพาณิชย์เองก็ตระหนักถึงความเสี่ยงนี้เป็นอย่างดี และได้ยกระดับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ในพอร์ตสินเชื่อโดยรวมยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในบางกลุ่ม ธนาคารจำเป็นต้องรักษาสมดุลระหว่างการสนับสนุนตลาดและการบริหารความเสี่ยง ซึ่งส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ยอดสินเชื่อบ้านใหม่หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง
สงครามราคาบ้าน: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์ที่กำลังคืบคลาน
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดและเป็นประเด็นหลักที่เรากำลังจับตามองอย่างใกล้ชิดคือแนวโน้มที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” อย่างเต็มรูปแบบ ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้ให้ข้อสังเกตที่สำคัญนี้ โดยอ้างอิงจากบทเรียนที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา เราเห็นภาพชัดเจนของการแข่งขันที่ดุเดือดในการลดราคารถยนต์ป้ายแดง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผลกระทบของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” และทำให้ผู้ผลิตรถยนต์สันดาปต้องลดราคาลงเพื่อแข่งขัน สถานการณ์ดังกล่าวไม่เพียงแต่สร้างความปั่นป่วนในตลาดรถยนต์เท่านั้น แต่ยังส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อรถยนต์จำนวนมาก
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงกว่าหลายเท่าตัว การที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หรือรายย่อยเริ่มหั่นราคาบ้านและคอนโดมิเนียมอย่างรุนแรงเพื่อระบายสต็อก จะไม่เพียงแต่กดดันราคาอสังหาริมทรัพย์ใหม่เท่านั้น แต่ยังจะฉุดราคาของอสังหาฯ มือสองให้ลดลงตามไปด้วยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นี่คือจุดเริ่มต้นของ Wealth Effect ที่เราต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง
Wealth Effect คือปรากฏการณ์ที่ผู้บริโภครู้สึกมั่งคั่งขึ้นหรือจนลงตามมูลค่าสินทรัพย์ที่ตนเองครอบครอง หากราคาบ้าน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึกนี้จะกัดกร่อนความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคโดยรวมของประเทศ คล้ายกับที่เคยเกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างรุนแรงจากการที่ผู้บริโภครู้สึก “จนลง” และไม่กล้าใช้จ่าย
ในปัจจุบัน แม้โครงการใหม่ในตลาดอสังหาฯ อาจยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงนัก แต่เราเริ่มเห็นสัญญาณการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้นในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่ค้างสต็อกมานาน ผู้ประกอบการเหล่านี้มีความจำเป็นเร่งด่วนในการสร้างกระแสเงินสดและระบายสินค้าที่ถือครองไว้ การตัดสินใจลดราคาอย่างมีนัยสำคัญจึงเป็นทางออกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอและอุปทานล้นตลาด
จุดยืนที่ระมัดระวังของภาคธนาคาร: การหันสู่ตลาดมือสอง
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ภาคธนาคารพาณิชย์ได้ปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ โดยนายผยง ศรีวณิช จากธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวถึงการที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” และเริ่มเห็นการแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องมากขึ้นผ่านผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนความต้องการสภาพคล่องของประชาชนที่เพิ่มขึ้น
ขณะเดียวกัน นายยุทธชัย เตยะราชกุล จากธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% YOY ซึ่งแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เนื่องจากมีสินค้าในตลาดจำนวนมากแต่ขายไม่ออก และผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงหันมาให้ความสำคัญกับการขยายตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น แม้ว่าตลาดนี้จะมีความเสี่ยงในระดับหนึ่ง แต่ก็มีความเสถียรมากกว่าตลาดบ้านใหม่ในภาวะปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อในตลาดอสังหาฯ มือสองก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ธนาคารยังคงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษในการประเมินราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ และเข้มงวดกับการพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ซื้อมีเจตนาที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีความสามารถในการชำระหนี้ในระยะยาว การบริหารหนี้เสียในพอร์ตสินเชื่อจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่มีความไม่แน่นอนสูงเช่นนี้ ธนาคารยูโอบีเองก็มีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของสถาบันการเงินในการแสวงหาโอกาสในตลาดที่มีความแน่นอนกว่า
ความท้าทายของผู้ประกอบการ: การบริหารสภาพคล่องและการประเมินความเสี่ยง
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์นี้คือบททดสอบครั้งสำคัญในการบริหารสภาพคล่องและการประเมินความเสี่ยง การที่ยอดขายชะลอตัวและสต็อกสินค้าคงเหลือจำนวนมาก ส่งผลให้กระแสเงินสดตึงตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการขนาดเล็กที่พึ่งพิงกระแสเงินสดจากการขาย การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็ยิ่งยากลำบากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความกังวลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยรวม
ในภาวะที่ต้องเผชิญกับ “สงครามราคาบ้าน” ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่เฉียบคมและรอบด้าน การลดราคาอาจเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อระบายสต็อก แต่ก็ต้องพิจารณาถึงผลกระทบต่อแบรนด์และกำไรในระยะยาว การปรับปรุงแผนธุรกิจ การมองหาพันธมิตร หรือการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป (เช่น โครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน พื้นที่สีเขียว หรือเทคโนโลยีสมาร์ทโฮม) อาจเป็นทางรอดที่ยั่งยืนกว่า
นอกจากนี้ การแบ่งส่วนตลาดอย่างแม่นยำก็เป็นสิ่งสำคัญ จากข้อมูลที่ผ่านมา เราจะเห็นว่ากลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก แต่กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้ค่อนข้างสูง (70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน) กลับยังมียอดอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและคุณภาพสินเชื่อที่ดี จะมีความได้เปรียบในการแข่งขันในภาวะตลาดเช่นนี้
ก้าวไปข้างหน้า: โอกาสและการปรับตัวสำหรับปี 2569 และอนาคต
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะดูมืดมน แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ และการปรับตัวคือกุญแจสำคัญสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อให้ตลาดสามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืนในปี 2569 และในอนาคต
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์สินค้าและบริการ: มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความโดดเด่น ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ และราคาที่สมเหตุสมผล การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ ไม่ใช่แค่การลดราคาอย่างเดียว จะช่วยสร้างความแตกต่างในตลาดที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การใช้เทคโนโลยีและข้อมูลในการวิเคราะห์ความต้องการของตลาด เพื่อควบคุมอุปทานให้สอดคล้องกับดีมานด์ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการมีสต็อกค้างจำนวนมาก
มองหาตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับชาวต่างชาติ (ภายใต้กรอบกฎหมาย) อสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพ (Health & Wellness Residences) หรือโครงการสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพและกำลังซื้อสูง
พิจารณาการรีไฟแนนซ์บ้าน หรือการปรับโครงสร้างหนี้: สำหรับผู้ประกอบการเอง การบริหารจัดการหนี้สินและสภาพคล่องอย่างใกล้ชิดเป็นสิ่งสำคัญ หากมีภาระหนี้สูง ควรพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินเพื่อหาทางออก
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างรอบคอบ: ในช่วงที่เกิด “สงครามราคาบ้าน” นี้ อาจเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจริงและมีความพร้อมทางการเงิน ในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์และทำความเข้าใจถึงมูลค่าที่แท้จริงเป็นสิ่งสำคัญ
ปรึกษาสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงิน: การเตรียมความพร้อมด้านเอกสารและทำความเข้าใจเงื่อนไขสินเชื่ออย่างละเอียด จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ การเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
พิจารณาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว: สำหรับผู้ที่มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อาจพิจารณาในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว หรือโครงการที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี แม้ตลาดรวมจะชะลอตัว
สำหรับภาครัฐและสถาบันการเงิน:
พิจารณานโยบายที่ยืดหยุ่น: การพิจารณานโยบายที่เหมาะสมเพื่อช่วยบรรเทาภาระหนี้ครัวเรือน หรือการผ่อนปรนมาตรการสินเชื่ออย่างมีเงื่อนไข จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในระยะสั้นและลดความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจ
ส่งเสริมการบริหารหนี้เสีย: การสนับสนุนกลไกการบริหารหนี้เสียอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยรักษาเสถียรภาพของระบบสถาบันการเงินและป้องกันไม่ให้ปัญหาหนี้เสียลุกลาม
สนับสนุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะจะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทำเลต่างๆ และกระตุ้นความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สรุป:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปลายปี 2568 กำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน หนี้ครัวเรือนที่สูง และความระมัดระวังของภาคธนาคาร เรากำลังจับตาดูแนวโน้มของ “สงครามราคาบ้าน” อย่างใกล้ชิด ซึ่งหากเกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ จะสร้างแรงกดดันมหาศาลต่อทั้งผู้ประกอบการ ผู้บริโภค และระบบเศรษฐกิจโดยรวม แม้แนวโน้มในปีนี้จะยังคงเป็นลบ แต่ด้วยการปรับตัวอย่างชาญฉลาด การมองหาโอกาสในความท้าทาย และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน เรายังคงเชื่อมั่นว่าตลาดจะสามารถประคับประคองและกลับมาเติบโตได้อย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569 และในอนาคต
การทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงพลวัตของตลาด การประเมินความเสี่ยง และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในสถานการณ์เช่นนี้ เพื่อให้เราทุกคนสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้อย่างมั่นคงและพร้อมรับมือกับโอกาสใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในภายภาคหน้า หากท่านมีความกังวลหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือการบริหารจัดการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสภาวะตลาดปัจจุบัน ผมยินดีที่จะให้คำแนะนำและมุมมองจากประสบการณ์จริง เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดที่สุด กรุณาติดต่อเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้.