การพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: รับมือ ‘สงครามราคา’ และโอกาสในยุคใหม่ (ปี 2025)
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างใกล้ชิด ตั้งแต่ช่วงรุ่งเรืองเฟื่องฟูจนถึงช่วงที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย บทความนี้จะเป็นการถอดรหัสสถานการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณเตือนของการเกิด ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่อาจพลิกโฉมภูมิทัศน์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปอย่างสิ้นเชิง และนำเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับการรับมือและค้นหาโอกาสใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2025 และในอนาคตอันใกล้
เรากำลังอยู่ในช่วงเวลาที่เรียกได้ว่า “หัวเลี้ยวหัวต่อ” สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยแรงกดดันจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและสุขภาพโดยรวมของตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ประเด็นสำคัญที่ทุกฝ่ายกำลังจับตาคือ ความเป็นไปได้ที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจนำไปสู่ผลกระทบในวงกว้าง หรือที่เรียกว่า Wealth Effect ทำลายความเชื่อมั่นและพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้คน สิ่งที่เราเคยเห็นในตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา กำลังเป็นบทเรียนอันล้ำค่าที่เราต้องเรียนรู้และเตรียมรับมือ เพื่อป้องกันไม่ให้ประวัติศาสตร์ซ้ำรอยในภาคอสังหาริมทรัพย์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในห้วงเวลาปัจจุบันไม่เพียงแต่สะท้อนภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา แต่ยังเผยให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การขอสินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้น การปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น และอุปทานที่ล้นตลาด โดยเฉพาะในบางทำเล ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก ซึ่งอาจเป็นชนวนไปสู่การลดราคาครั้งใหญ่ เพื่อให้เข้าใจสถานการณ์ได้อย่างถ่องแท้ เราจำเป็นต้องเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้ และพิจารณาถึงกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุน เพื่อให้สามารถเดินหน้าต่อไปในยุคแห่งความผันผวนนี้ได้อย่างมั่นคง
ฉายภาพเศรษฐกิจและแรงกดดันต่อกำลังซื้อ
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมเห็นว่ารากฐานสำคัญที่ขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของประชาชน แต่ในปัจจุบัน ปัจจัยพื้นฐานเหล่านี้กลับเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน เศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย ในขณะเดียวกัน ภายในประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ได้กัดกร่อนกำลังซื้อของประชาชนอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขหนี้ต่อรายได้ (DSR – Debt Service Ratio) ที่สูงขึ้น เป็นเหตุผลหลักที่ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นอย่างน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านระดับราคา 3-4 ล้านบาท ที่เคยเป็นตลาดหลัก
สถานการณ์นี้ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องปรับนโยบายสินเชื่อให้เข้มงวดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงด้านคุณภาพสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตัวเลขสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่น่ากังวล การปล่อยสินเชื่อบ้านจึงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” มากกว่าการเร่งขยายตัว นั่นหมายถึงการที่ธนาคารจะพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้ละเอียดรอบคอบมากขึ้น เน้นกลุ่มที่มีความสามารถในการชำระหนี้สูงและมีประวัติทางการเงินที่ดี นี่คือจุดที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องกลับมาทบทวนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ของตนเองอย่างจริงจัง
สัญญาณเตือน “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากตลาดรถยนต์
สิ่งที่หลายฝ่ายกังวลและผมเองก็เฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด คือการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ดังที่เราได้เห็นบทเรียนจากตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา การแข่งขันที่รุนแรงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และกำลังซื้อที่ซบเซา ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงลงอย่างมากเพื่อระบายสต็อก ส่งผลให้เกิดหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างมหาศาล
หากปรากฏการณ์ลักษณะเดียวกันนี้เกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และมีผลต่อความรู้สึกมั่นคงทางจิตใจและฐานะทางการเงินของผู้คนอย่างลึกซึ้ง หรือที่เรียกว่า “Wealth Effect” เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ก่อให้เกิดความไม่มั่นใจและลดการบริโภค การจับจ่ายใช้สอย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงไปอีก ดังเช่นที่เราเห็นในบางประเทศที่เผชิญกับปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ
ปัจจุบัน เราเริ่มเห็นสัญญาณของการเร่งระบายสต็อกในโครงการเก่าหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมานาน โดยเฉพาะในตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ หรือ อสังหาฯ ภูเก็ต ที่เคยเฟื่องฟูจากกำลังซื้อต่างชาติและตลาดท่องเที่ยว แต่เมื่ออุปทานล้นตลาดและดีมานด์ชะลอ ผู้ประกอบการจึงต้องใช้กลยุทธ์ลดแลกแจกแถม หรือแม้กระทั่งลดราคาอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อรักษาสภาพคล่อง หากสถานการณ์ยังคงดำเนินต่อไป ผู้ประกอบการขนาดเล็กหรือโครงการที่มีปัญหาทางการเงิน อาจจะต้องพึ่งพาการลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อความอยู่รอด ซึ่งจะยิ่งซ้ำเติมให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสงครามราคาได้ง่ายขึ้น และนี่คือความท้าทายที่เราต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
กลยุทธ์ของธนาคาร: การจัดการสินทรัพย์และการบริหารความเสี่ยง
ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความไม่แน่นอน ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อจึงต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เพื่อรักษาสมดุลระหว่างการสนับสนุนการเติบโตและการบริหารความเสี่ยง การจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่มีประสิทธิภาพจึงเป็นหัวใจสำคัญ ธนาคารต้องให้ความสำคัญกับการดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนอย่างเข้มงวด โดยการประเมินราคาบ้านอย่างระมัดระวัง และคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้าให้เป็นผู้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะที่ตลาดมีความเปราะบาง
นอกจากนี้ เรายังเห็นเทรนด์ของการแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องเพิ่มขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” ที่ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถนำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อเพิ่มเติม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการเสริมสภาพคล่องของประชาชนในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่างไรก็ดี ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังในการพิจารณาอนุมัติ เพื่อไม่ให้เป็นการสร้างภาระหนี้เพิ่มให้กับผู้บริโภคจนเกินตัว
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” ที่เหมาะสมกับสภาพการเงินของตนเองกลายเป็นสิ่งสำคัญ ธนาคารจะให้ความสำคัญกับลูกค้าที่มีประวัติทางการเงินดี มีรายได้ที่มั่นคง และมีภาระหนี้ต่อรายได้ที่อยู่ในเกณฑ์ที่รับได้ ดังนั้น การวางแผนการเงินอสังหาฯ ก่อนการยื่นขอสินเชื่อจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ผู้กู้ควรเตรียมตัวให้พร้อมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
โอกาสในตลาดบ้านมือสองและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบมีกลยุทธ์
ท่ามกลางความท้าทายของโครงการบ้านใหม่ที่ชะลอตัวลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับพบแสงสว่างในอีกเซกเมนต์ นั่นคือ “บ้านมือสอง” จากข้อมูลที่ผ่านมา ยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง สอดคล้องกับยอดสินเชื่อคงค้างที่ทรงตัว ทำให้ธนาคารหันมาให้ความสนใจกับการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า และมีโอกาสที่ราคาจะปรับตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ผันผวนรุนแรงเท่าโครงการใหม่
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวังเช่นกัน โดยเฉพาะการประเมินราคาบ้านให้เหมาะสมกับสภาพจริงและทำเลที่ตั้ง รวมถึงการตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียดถี่ถ้วน ผู้ซื้อบ้านมือสองจึงต้องใช้ความรอบคอบและอาจต้องพึ่งพาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการตรวจสอบและเจรจาต่อรอง
สำหรับนักลงทุนที่มองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในปี 2025 นี้ การเลือก “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ต้องพิจารณาอย่างชาญฉลาด ทำเลยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ “ซื้อบ้านทำเลดี” ในเขตเศรษฐกิจหลักอย่าง คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือโครงการบ้านเดี่ยวปริมณฑล ที่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวก ยังคงมีศักยภาพในระยะยาว แม้ในระยะสั้นอาจเผชิญแรงกดดันด้านราคา การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้งจะช่วยให้นักลงทุนสามารถมองเห็นช่องว่างและโอกาสในตลาด เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บางประเภท หรือโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์การใช้ชีวิตแบบใหม่ เช่น Co-living Space หรือ Green Building ที่เน้นความยั่งยืน
แนวโน้มปี 2025 และกลยุทธ์สำหรับผู้เกี่ยวข้อง
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายและแรงกดดันจากปัจจัยต่าง ๆ แต่ก็น่าจะเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวและปรับฐานที่แข็งแกร่งขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี หรืออาจจะเห็นการเติบโต 4-5% ในปี 2026 ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและการดำเนิน “มาตรการภาครัฐ” ที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ การศึกษาความต้องการของตลาดอย่างละเอียด การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการอยู่รอดและเติบโต นอกจากนี้ การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการตลาดและการขาย เช่น การใช้ Virtual Tour หรือ AI-driven analytics จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการเข้าถึงลูกค้าและลดต้นทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ “ลงทุนอสังหาฯ” การวางแผนการเงินอสังหาฯ อย่างรอบคอบ การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด และการพิจารณาถึงความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาว คือสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ อย่ารีบร้อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อจากหลายสถาบันการเงิน เพื่อให้ได้ “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” ที่สุด และหากประสบปัญหาหนี้สิน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหา “โซลูชั่นหนี้อสังหาฯ” ก่อนที่จะสายเกินไป
โดยสรุปแล้ว แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 อาจยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัวและเผชิญกับความท้าทายจากสงครามราคาที่กำลังคุกคาม แต่ด้วยการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้ง การวางกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่รัดกุม และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีวินัย ทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน ก็จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ และยังคงมองเห็นโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งและสร้างสรรค์อนาคตที่ดีร่วมกันในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
การเปลี่ยนแปลงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่การเตรียมพร้อมและความเข้าใจอย่างถ่องแท้ จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดของคุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการที่กำลังเผชิญกับการระบายสต็อก ผู้ซื้อบ้านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในฝัน หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทน การมีข้อมูลที่แม่นยำและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งสำคัญ หากคุณต้องการเจาะลึกในรายละเอียด หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างชาญฉลาดและมั่นคงในทุกสถานการณ์.
