วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: นวัตกรรม AI, ความยั่งยืน และการปลดล็อกสินเชื่อ สู่การเติบโตที่แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงอันรวดเร็วและซับซ้อนของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของประเทศไทย การก้าวเข้าสู่ปี 2569 เป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายและโอกาสครั้งสำคัญ ซึ่งขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีใหม่ๆ ความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อม และนโยบายภาครัฐที่ต้องปรับตัวเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ที่จัดขึ้นโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เมื่อปลายปี 2568 ที่ผ่านมา ได้สะท้อนภาพอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน วิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิ อาทิ คุณจิตตพงศ์ เลิศประดิษฐ์ ผู้ก่อตั้งชุมชนผู้ใช้มาร์เทคประเทศไทย และ ดร.มนัสนันท์ หะรินสุต จาก Amazon Web Service (Thailand) Ltd. ได้นำเสนอถึงศักยภาพของเทคโนโลยี Artificial Intelligence (AI) ในการพลิกโฉมอุตสาหกรรม
AI Marketing: กุญแจสำคัญสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์
ประเด็นสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารือคือ การนำ AI มาใช้ในการตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกว่า AI Marketing คุณสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นของผู้ประกอบการในการปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่ผู้บริโภคใส่ใจเรื่อง Smart Living การประหยัดค่าใช้จ่ายระยะยาว และการอยู่อาศัยอย่างมีสุขภาพดีท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ
AI Marketing ช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของลูกค้าแต่ละรายได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น (Personalized Live Targeting) ซึ่งจะนำไปสู่การสร้างแคมเปญการตลาดที่ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ การใช้ AI สามารถช่วยลดต้นทุนการได้มาซึ่งลูกค้า (Cost Per Lead) ได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่การแข่งขันสูง
โดยปกติแล้ว งบประมาณการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักจะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแบ่งเป็น 3% สำหรับการตลาดทั่วไป (เช่น โฆษณาออนไลน์ 60%, ออฟไลน์ 40%) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขายต่างๆ การนำ AI มาช่วยในการวางแผนและบริหารจัดการงบประมาณนี้ จะช่วยให้สามารถลดงบประมาณการตลาดลงเหลือ 4% ได้ ซึ่งหมายถึงการเพิ่ม Margin ได้ถึง 1% โดยอัตโนมัติหากยอดขายยังคงเท่าเดิม
นอกจากนี้ AI ยังสามารถเข้ามาช่วยยกระดับประสิทธิภาพของระบบบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ระบบ CRM ที่ขับเคลื่อนด้วย AI สามารถประมวลผลข้อมูลลูกค้าได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ ตั้งแต่การกรอกข้อมูล การออกใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการแจ้งเตือนการผ่อนชำระ โดยปัจจุบันมีผู้พัฒนาซอฟต์แวร์ CRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย เช่น บริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค และบริษัท Mango ERP ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดสูง
Building Information Modeling (BIM): อนาคตของการก่อสร้างที่ยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยังผลักดันการนำระบบ BIM (Building Information Modeling) มาใช้ในหมู่สมาชิก BIM เป็นเครื่องมือจำลองการก่อสร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ ข้อดีที่สุดของ BIM คือการเปิดแพลตฟอร์มให้ซัพพลายเออร์ทุกภาคส่วนของการก่อสร้างสามารถเข้ามาทำงานร่วมกันได้ ซึ่งจะนำไปสู่การบริหารจัดการพลังงานที่มีประสิทธิภาพสูงสุด และการลด Carbon Footprint อันเป็นหัวใจสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์สีเขียว และ อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน
การนำ AI for Construction มาใช้ในปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งก้าวสำคัญที่จะช่วยให้วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความทันสมัยและตอบสนองต่อเทรนด์ระดับโลก
Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future: มุ่งสู่บ้านประหยัดพลังงานและจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับเป้าหมายในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้กำหนดธีมหลักในการขับเคลื่อนคือ “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งเน้นสองประเด็นหลัก ได้แก่
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงานผ่าน Passive Design (การเลือกทิศทางและการใช้วัสดุที่ช่วยลดการใช้พลังงาน) และ Active Design (การนำ Smart Home มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน) เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดี และปลอดภัย
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะ ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะจากอัตราใหม่ 60 บาทต่อครัวเรือน ลงมาเหลือ 20 บาทตามกฎหมายเดิม
หากสามารถผลักดันการแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพในโครงการอสังหาริมทรัพย์ของสมาชิกสมาคมฯ ซึ่งมีจำนวนเกือบ 2,000 โครงการ (ประมาณ 300 หลังคาเรือนต่อโครงการ) จะสามารถลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการรักษ์โลก แต่ยังเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายและลดปัญหาน้ำท่วม น้ำเสีย ที่เป็นผลมาจากปริมาณขยะที่มากเกินไป
“บางแก้วโมเดล” และการก้าวสู่ Smart City: บทเรียนจากไต้หวันเพื่อการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน
การผลักดันแนวคิด “Sustainable Development In Action” ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงระดับครัวเรือน แต่ยังมุ่งหวังที่จะสร้างแรงกระเพื่อมให้กลายเป็นมาตรฐานระดับเมือง และยกระดับประเทศไทยสู่การเป็น Smart City ที่สมบูรณ์แบบ
ไต้หวันเป็นตัวอย่างที่ดีในการพัฒนาจากเมืองเกษตรกรรม สู่เมืองพาณิชยกรรม และสู่การเป็นเมืองอุตสาหกรรมที่ทันสมัย การเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และสุขภาพดี พร้อมด้วยระบบดิจิทัลล็อกและระบบควบคุมการใช้พลังงาน เป็นสิ่งที่ควรนำมาปรับใช้
ในระดับเมือง ไต้หวันมีระบบป้องกันแผ่นดินไหวและระบบเตือนภัยน้ำท่วมที่ทันสมัย ซึ่งสามารถช่วยชีวิตผู้คนได้อย่างทันท่วงที การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ในไทย ตั้งแต่ระบบถนนไปจนถึงพื้นที่สาธารณะเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวที่สามารถซึมน้ำได้ จะช่วยลดปัญหาน้ำท่วมในเขตเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การพัฒนาในระดับโครงการและหมู่บ้านก็ต้องสอดคล้องกัน ผู้พัฒนาจำเป็นต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) การพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา จะช่วยลดความเสี่ยงน้ำท่วมได้อย่างมาก
อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ เป็นอีกพื้นที่ที่มีศักยภาพในการศึกษาโมเดล Smart City โดย อบต. และเทศบาลมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัย การพัฒนา Smart City ของแต่ละเมืองควรคำนึงถึงความเสี่ยงและบริบทเฉพาะของท้องถิ่นเป็นสำคัญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: คาดการณ์แนวโน้มและปัจจัยขับเคลื่อน
การลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อปลายปี 2568 ถือเป็นปัจจัยบวกต่อวงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่ต้องการสินเชื่อเพื่อก่อสร้างโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะช่วยลดภาระต้นทุนได้อย่างชัดเจน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันที่ต้องจับตามอง ทั้งจากแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่อาจส่งผลต่อการส่งออกของไทย และอัตราการเติบโตของ GDP ที่ถูกปรับลดลง การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดจะเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่อาจได้ซื้อสินค้าในราคาที่ถูกลง
ปัญหาสำคัญที่ยังคงเป็นความกังวลหลักของผู้ประกอบการคือ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงมีความเข้มงวดจากสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Non-performing Loans – NPLs) ในภาพรวมสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% หมายความว่า ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึง สินเชื่อบ้านมือสอง หรือ สินเชื่อบ้านใหม่ ได้
การปลดล็อกภาคการเงิน: วาระเร่งด่วนเพื่อการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอมาตรการเร่งด่วน 2 ประการ เพื่อปลดล็อกภาคการเงินให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินเชื่อบัตรเครดิตและสินเชื่อรถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% การรวมหนี้โดยใช้บ้านค้ำประกันจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้ 2-3 เท่าตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ที่ประมาณ 6-7% เท่านั้น
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่ขาดเงินดาวน์ (10-20%) เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีหลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
แม้ว่าการลดดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยบวก แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะเป็นไปอย่างจำกัด การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อจึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2569
ปี 2569 จึงเป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่พร้อมจะปรับตัว นำนวัตกรรมมาใช้ และร่วมมือกับภาครัฐในการผลักดันนโยบายที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก หรือ โครงการบ้านใหม่ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมมือกันสร้างอนาคตที่ยั่งยืนสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
