ถอดรหัสวิกฤต: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 กับเงาของสงครามราคาและการปรับฐานครั้งใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมขอมองลึกลงไปในพลวัตอันซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประจำปี 2568 ซึ่งกำลังเผชิญกับคลื่นลมแห่งความไม่แน่นอนที่ท้าทายกว่าหลายครั้งในอดีต ภาพรวมที่เคยสดใสกำลังถูกบดบังด้วยปัจจัยลบหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน สิ่งเหล่านี้กำลังผลักดันให้ตลาดก้าวเข้าสู่จุดหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ ที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราเรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลสะเทือนในวงกว้างเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด
สถานการณ์ปัจจุบันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้เพิ่งเริ่มต้น แต่เป็นผลพวงจากการสะสมของปัญหาที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่อง ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้ชี้ให้เห็นอย่างน่าสนใจว่า กำลังซื้อในตลาดเริ่มแผ่วลงตั้งแต่ช่วงต้นปี และมีแนวโน้มจะดำดิ่งลงไปอีก หากธนาคารยังคงนโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ สิ่งนี้ไม่ได้เกิดจากความไม่เต็มใจของธนาคาร แต่เป็นผลจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างน่ากังวล หาก NPL ยังคงขยับขึ้นต่อเนื่อง ความเสี่ยงด้านเครดิตก็จะเพิ่มขึ้น ทำให้สถาบันการเงินต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ การฟื้นตัวจึงต้องใช้เวลาจนกว่าความเสี่ยงเหล่านี้จะลดลง และธนาคารมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
สัญญาณเตือนจากคุณภาพสินเชื่อและกำลังซื้อที่หดหาย
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือคุณภาพสินเชื่อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เริ่มส่งสัญญาณความอ่อนแอจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน ปัญหาได้ลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นเค้าลางในกลุ่ม 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซบเซาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ฐานรากอีกต่อไป แต่กำลังแผ่ขยายขึ้นไปสู่กลุ่มชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของตลาด นี่คือสถานการณ์ที่แก้ไขได้ยากยิ่ง และอาจนำไปสู่การปรับฐานครั้งใหญ่ในอนาคตอันใกล้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าสิ่งที่ธนาคารและผู้ประกอบการต่างเฝ้าระวังและกังวลอย่างยิ่ง คือการซ้ำรอยของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 คล้ายกับ ตลาดรถยนต์ ในปี 2567 ที่ต้องเผชิญกับ “สงครามราคา” อย่างดุเดือด การแข่งขันหั่นราคาเพื่อระบายสินค้าคงคลังเกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในอุตสาหกรรมยานยนต์ โดยมีปัจจัยเร่งคือการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เทราคาลงมาอย่างรุนแรง ควบคู่ไปกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ทำให้ราคารถยนต์ใหม่ลดลงอย่างฮวบฮาบ สร้างผลกระทบต่อเนื่องไปถึงหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งเป็นการทำลายกลไกตลาดอย่างรุนแรง และกว่าจะฟื้นตัวได้ต้องใช้เวลามหาศาล
“Wealth Effect” มิติที่น่ากังวลยิ่งกว่าสงครามราคาบ้าน
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่า ตลาดรถยนต์ มากนัก เพราะไม่ได้สร้างความปั่นป่วนเพียงแค่ในตลาดสินค้าเท่านั้น แต่จะก่อให้เกิด “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คนอย่างมหาศาล
ลองจินตนาการถึงความรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และความเชื่อมั่นที่มาพร้อมกับการเป็นเจ้าของบ้าน เมื่อมูลค่าของบ้าน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของคนส่วนใหญ่ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ความรู้สึกมั่งคั่งจะถูกกัดกร่อน ผู้คนจะรู้สึกว่าตัวเอง “จนลง” แม้จะไม่ได้สูญเสียรายได้โดยตรงก็ตาม ผลลัพธ์คือความไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย การชะลอการลงทุน และการลดความเสี่ยงในทุกด้าน พฤติกรรมเหล่านี้จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมค่อย ๆ หมุนลงอย่างช้า ๆ แต่ต่อเนื่อง ซึ่งเป็นภาวะที่น่าหวาดกลัวยิ่งกว่าภาวะชะลอตัวทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ ผมขอยกตัวอย่างจากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านปรับลดลง ซึ่งเป็นบทเรียนอันทรงพลังถึงพลังทำลายล้างของ Wealth Effect ที่สามารถบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้อย่างรุนแรง
แม้ในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” เต็มรูปแบบในโครงการใหม่ ๆ ที่ผู้ประกอบการอาจยังพยายามรักษาระดับราคาเพื่อหลีกเลี่ยงการขาดทุน แต่ในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน นี่คือสัญญาณเตือนที่ไม่อาจมองข้ามได้ โดยเฉพาะหากโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน ยอมลดราคาลงมาอย่างมากเพื่อขายให้ได้ทันที หากสถานการณ์ตลาดเข้าขั้นวิกฤต การระดมทุนจะยิ่งเป็นไปได้ยาก และจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้อยู่ในมือจำนวนมาก ก็จะประสบปัญหาในการระบายออกเช่นกัน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของ AMC เอง
ธนาคารกรุงไทย และยูโอบี: เสียงสะท้อนจากภาคธนาคารพาณิชย์
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้ให้มุมมองที่สอดคล้องกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสะท้อนความต้องการซื้อที่ลดลงตามไปด้วย สถานการณ์เช่นนี้สร้างความท้าทายอย่างมากต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภคและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น ธนาคารเริ่มเห็นปรากฏการณ์ที่ผู้คนนำสินทรัพย์มาเปลี่ยนเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” หรือ Home for Cash ซึ่งเป็นมาตรการประคับประคองที่สะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนของประชาชนในการจัดการภาระหนี้ ส่วนทิศทางของ NPL ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ยังคงอยู่ในโหมดเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดเช่นกัน
ด้านนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้ยืนยันตัวเลขที่น่าตกใจว่า ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวลงถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างแทบไม่ขยับ (ทรงตัวที่ 0%) ซึ่งสอดรับกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี (YOY) สถานการณ์นี้บีบให้ธนาคารต้องหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่าในภาวะปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม นายยุทธชัยยังย้ำเตือนว่าตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาราคาประเมินที่ต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ และการเข้มงวดในการตรวจสอบคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ธนาคารต้อง “ตั้งการ์ดเข้ม” ขึ้น เพื่อดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างเคร่งครัด ปัจจุบัน ธนาคารยูโอบีมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองสูงถึงประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนของบ้านใหม่แล้ว สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของตลาดบ้านใหม่จากทั้งอุปทาน อุปสงค์ และราคาที่สูงขึ้น รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง
สำหรับการคาดการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ธนาคารคาดว่าสินเชื่อบ้านจะทรงตัวจากปีก่อน เป็นผลมาจากการชะลอตัวของบ้านใหม่ และคุณภาพลูกค้าที่ไม่ผ่านเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อจำนวนมาก หลังจากการตรวจสอบเครดิตพบว่าลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นอย่างน่าเป็นห่วง ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น และส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลงตามไปด้วย
เมื่อ Covid-19 ยังไม่อาจเทียบเท่ากับวิกฤตปัจจุบัน
ผมขอย้ำว่าสถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันค่อนข้างแย่ และอาจกล่าวได้ว่าเป็นรอบที่ “Down” ที่สุด หากเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ที่เคยสร้างความตื่นตระหนก ตอนนี้แย่กว่ามาก เพราะตลาดมี “ของ” หรือ “สต็อก” จำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำ 3-4 ล้านบาท มีอัตรารีเจ็กต์สูงมากเป็นพิเศษ ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงขึ้น เช่น 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน กลุ่มนี้ยังมียอด Approval Rate ที่ดีอยู่ และยังมีความสามารถในการชำระหนี้ สะท้อนถึงการแบ่งขั้วของกำลังซื้ออย่างชัดเจน
จากข้อมูลของยูโอบีพบว่ายอดรีเจ็กต์บ้านใหม่ยังคงอยู่ที่ประมาณ 20-30% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้น แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จึงยังคงติดลบ หรืออย่างน้อยก็ไม่น่าจะเติบโตเป็นบวกได้ อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยลบคลี่คลายลง คาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอาจจะกลับมาเติบโตได้ 4-5% ซึ่งถือเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
ปัจจัยที่ต้องจับตาและแนวทางรับมือในอนาคต
การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในเชิงลึกจะต้องพิจารณาถึงหลายมิติ ไม่ใช่แค่ราคาและการปล่อยสินเชื่อเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนโยบายภาครัฐที่อาจเข้ามามีบทบาทในการกระตุ้นกำลังซื้อ หรือพยุงตลาด เช่น มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การส่งเสริมสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านจริง หรือการแก้ไขกฎหมายบางประการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะเช่นนี้จำเป็นต้องใช้ความรอบคอบและข้อมูลเชิงลึกเป็นพิเศษ นักลงทุนจะต้องประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน และมองหาโอกาสในเซ็กเมนต์ที่ยังมีศักยภาพ เช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านจัดสรรคุณภาพ ที่มีทำเลโดดเด่นและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม
สำหรับผู้บริโภค การพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือการมองหา บ้านมือสอง คุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผล อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ก็ต้องระวังในเรื่องของราคาประเมินและสภาพของสินทรัพย์ การปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำและวางแผนทางการเงินได้อย่างรัดกุม การติดตาม วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างสม่ำเสมอจะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยงลงได้
บทสรุปและข้อคิด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ ปี 2568 นี้จะเป็นบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้บริโภคทุกคน สัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เริ่มปรากฏขึ้น ควบคู่กับผลกระทบเชิงลึกของ “Wealth Effect” และความเข้มงวดของสินเชื่อ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด การฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลา และต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีสายตาเฉียบแหลมและพร้อมรับความเสี่ยงอย่างมีเหตุผล ตลาดนี้ยังคงมีช่องทางให้เติบโตได้
หากท่านกำลังพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการ กู้ซื้อบ้าน ในภาวะตลาดปัจจุบัน ผมขอแนะนำให้ท่านปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ได้รับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์และความต้องการของท่านอย่างแท้จริง การตัดสินใจอย่างมีข้อมูลคือก้าวแรกสู่ความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายนี้.
