ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: สัญญาณวิกฤต “สงครามราคาบ้าน” และทางรอดในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่คลุกคลีอยู่ในสนามนี้มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าจับตาพัฒนาการของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด วันนี้ผมสัมผัสได้ถึงแรงกดดันมหาศาลที่กำลังก่อตัวขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราไม่อยากเห็นมากที่สุด นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจรุนแรงกว่าวิกฤตครั้งใด ๆ และส่งผลกระทบลึกซึ้งต่อเศรษฐกิจมหภาคและจิตวิทยาของผู้บริโภค หากไม่ได้รับการรับมืออย่างถูกจุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจเผชิญกับบททดสอบครั้งใหญ่ในปี 2568 และต่อเนื่องไป
เมื่อมรสุมเศรษฐกิจโหมกระหน่ำ: รากฐานของความเปราะบางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ เป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยตรง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูงเพื่อรับมือกับเงินเฟ้อที่ยังคุกคาม และกำลังซื้อที่อ่อนแรงลงจากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ล้วนเป็นเงาตามตัวที่ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่ายครั้งใหญ่ โดยเฉพาะการตัดสินใจ “กู้ซื้อบ้าน” ซึ่งเป็นภาระผูกพันระยะยาว
จากประสบการณ์ ผมเห็นว่าธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ เริ่มรัดเข็มขัดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มงวดมากขึ้น ข้อมูลจากสถาบันการเงินหลายแห่งชี้ชัดว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สำหรับสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าเป็นห่วง เนื่องจากการประเมินภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้ขอสินเชื่อจำนวนมากเกินกว่าเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด บ่งบอกถึงคุณภาพสินเชื่อที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ในพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตของตนเองให้ได้มากที่สุด สภาวะเช่นนี้ทำให้การ “จัดหาเงินทุนอสังหาฯ” สำหรับผู้บริโภคทั่วไปเป็นเรื่องยากลำบากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขาย บ้านใหม่ และการระบายสต็อกของผู้ประกอบการโดยตรง
สัญญาณเตือนจากตลาดรถยนต์: บทเรียนที่ไม่อาจมองข้ามสำหรับสงครามราคาบ้าน
สิ่งที่ผมและผู้บริหารสำนักวิจัยหลายแห่ง รวมถึง ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้ให้ความสำคัญและจับตามองอย่างใกล้ชิด คือความกังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจซ้ำรอยกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ปีที่ผ่านมา การแข่งขันที่รุนแรงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ทำให้เกิดการ “หั่นราคา” รถยนต์ป้ายแดงอย่างที่ไม่เคยเห็นมาก่อน ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อตลาดรถยนต์มือสองและสร้างปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก เพราะมูลค่าสินทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” นี้เกิดขึ้นจริงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากมูลค่าของบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่กว่ารถยนต์หลายเท่า การลดลงของ “ราคาบ้าน” จะไม่ได้ส่งผลเพียงแค่ยอดขายที่ตกต่ำลงเท่านั้น แต่จะลามไปสู่ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คนในวงกว้างอย่างมีนัยสำคัญ
ลองจินตนาการถึงสถานการณ์ที่ประเทศจีนเคยเผชิญมาแล้ว เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างฮวบฮาบ ผู้คนจำนวนมากรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองหดหายไป กลายเป็นความรู้สึกที่ “จนลง” ซึ่งนำไปสู่การลดการบริโภค การชะลอการลงทุน และการขาดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย เศรษฐกิจจึงเข้าสู่วงจรขาลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์ที่ปั่นป่วนเพียงชั่วคราวหลายเท่า การทำความเข้าใจ “วิเคราะห์ตลาดบ้าน” ในมิติเชิงลึกจึงเป็นสิ่งสำคัญเร่งด่วน
“Wealth Effect” และภัยคุกคามต่อความเชื่อมั่นของครัวเรือน
ตามหลักเศรษฐศาสตร์ “Wealth Effect” คือปรากฏการณ์ที่การเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรือหลักทรัพย์ทางการเงิน มีผลต่อการใช้จ่ายและการลงทุนของบุคคล หากมูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้น ผู้คนจะรู้สึกมั่งคั่งขึ้นและมีแนวโน้มที่จะใช้จ่ายมากขึ้น ตรงกันข้าม หากมูลค่าสินทรัพย์ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตัวเองมีฐานะทางการเงินที่แย่ลง แม้รายได้ประจำจะไม่เปลี่ยนแปลงก็ตาม และจะลดการใช้จ่ายลง
ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย บ้านไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดและเป็นหลักประกันความมั่นคงทางการเงินของครัวเรือนไทยจำนวนมาก หากเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่ทำให้มูลค่าบ้านลดต่ำลง ผู้ที่ครอบครองบ้านอยู่จะรู้สึกถึงความมั่งคั่งที่หายไป ความเชื่อมั่นในการใช้ชีวิตและการจับจ่ายใช้สอยก็จะลดลงอย่างรวดเร็ว สิ่งนี้จะยิ่งฉุดรั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยให้ล่าช้าออกไปอีก
สถานการณ์เฉพาะกลุ่ม: ใครคือผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด?
จากการสังเกตการณ์ของผม ปัญหาคุณภาพสินเชื่อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มต้นจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันได้ลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงกลุ่ม 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากระดับล่างสู่ระดับกลางและบนในที่สุด
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ด้วยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้มี DSR สูง และกำลังซื้ออ่อนแอที่สุด ผู้ประกอบการที่เน้นตลาดนี้จึงเผชิญกับความท้าทายในการ “ระบายสต็อก” อย่างหนักหน่วง
กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป: แม้จะได้รับผลกระทบน้อยกว่า แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะรอดพ้นไปได้โดยสิ้นเชิง ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งกว่า และมีแนวโน้มที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อได้ดีกว่า ทำให้ยังคงเห็นการซื้อขายใน “โครงการบ้านหรู” หรือ “คอนโดทำเลทอง” ที่มีคุณภาพสูงและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม แต่ก็ต้องยอมรับว่าตลาดโดยรวมชะลอตัวลง
คอนโดมิเนียม: ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่ที่เคยมีการลงทุนอย่างคึกคัก ปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะอุปทานส่วนเกินจำนวนมาก หลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะแล้วเสร็จต้องเร่ง “ระบายของ” เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและการบริหารจัดการ ยิ่งเพิ่มแรงกดดันให้เกิดการแข่งขันด้านราคา
กลยุทธ์ของธนาคารพาณิชย์และทางออกของผู้ประกอบการ
ธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ได้เริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” มากกว่าการเร่งขยายตัว ธนาคารเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนความต้องการสภาพคล่องของประชาชนที่เพิ่มขึ้น
ในขณะที่ นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวลงถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัว ธนาคารจึงต้องหันไปเน้นการขยายตัวใน “บ้านมือสอง” มากขึ้น โดยปัจจุบันพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองของ UOB สูงถึง 30% ของสินเชื่อบ้านทั้งหมด นี่เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพราะตลาดบ้านมือสองมักจะมีความเสถียรภาพมากกว่า และมีมูลค่า “ราคาประเมินบ้าน” ที่ชัดเจนกว่า ทำให้ธนาคารสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ และเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ากู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กที่พึ่งพาตลาด “หุ้นกู้อสังหาฯ” เพื่อระดมทุน กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านสภาพคล่องอย่างหนัก การชะลอตัวของยอดขายทำให้กระแสเงินสดติดขัด และหากจำเป็นต้อง “ลดราคาบ้าน” ลงอย่างมากเพื่อเร่งระบายสต็อก ก็อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้และการระดมทุนรอบใหม่ได้ กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มใช้คือการชะลอการเปิด “โครงการใหม่” และหันมาเน้นการขาย “บ้านพร้อมอยู่” หรือโครงการเก่าที่สร้างเสร็จแล้ว ด้วยข้อเสนอที่น่าดึงดูดใจ เพื่อลดภาระสต็อกสินค้าและกระตุ้นยอดขาย
โอกาสท่ามกลางวิกฤต: ใครได้ประโยชน์จากสงครามราคา?
แม้สถานการณ์จะดูมืดหม่น แต่ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินและไม่มีภาระหนี้สินสูง นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือ “กู้ซื้อบ้าน” ด้วยราคาที่ได้เปรียบ เพราะเมื่อเกิด “สงครามราคาบ้าน” ผู้ประกอบการจะเสนอส่วนลด ของแถม หรือ “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” เพื่อดึงดูดลูกค้ามากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ไม่ใช่แค่ “ราคาบ้าน” ที่ลดลง แต่ยังรวมถึงชื่อเสียงและความมั่นคงของผู้ประกอบการ คุณภาพของโครงการ ทำเลที่ตั้ง และศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าในระยะยาว การปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” มืออาชีพจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำและช่วยในการตัดสินใจที่ดีที่สุด
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 และ 2569: ระมัดระวังแต่ไม่สิ้นหวัง
จากข้อมูลที่รวบรวมและประสบการณ์ของผม คาดการณ์สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 นี้ ยังคงเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทาย ตลาดโดยรวมมีแนวโน้มที่จะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเน้นการระบายสต็อกและรักษาเสถียรภาพทางการเงิน มากกว่าการขยายการลงทุนขนาดใหญ่
อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจไทยเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นในช่วงปลายปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายกฎเกณฑ์สินเชื่อ หรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่น ๆ อาจส่งผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมามีอัตราการเติบโตที่เป็นบวกได้ประมาณ 4-5% ในปี 2569 ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญ การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านด้วยความเข้าใจในกลไกตลาดและปัจจัยทางเศรษฐกิจจึงเป็นสิ่งจำเป็นยิ่ง “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป หากเราไม่สามารถสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นกำลังซื้อกลับมาได้ทันท่วงที
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมขอแนะนำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย:
สำหรับผู้ซื้อ: โปรดใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจ พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองเป็นอันดับแรก และมองหาโอกาสจาก “ราคาบ้าน” ที่ปรับตัวลง โดยเฉพาะในโครงการ “บ้านพร้อมอยู่” ที่มีข้อเสนอพิเศษ อย่างไรก็ตาม ต้องศึกษาข้อมูลโครงการและผู้ประกอบการอย่างถี่ถ้วน
สำหรับผู้ขายและนักลงทุน: การตั้งราคาที่เหมาะสมกับกลไกตลาดในปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญ การ “รีไฟแนนซ์บ้าน” อาจเป็นทางเลือกหนึ่งในการลดภาระดอกเบี้ย หากจำเป็นต้องขาย ควรพิจารณาช่องทาง “บ้านมือสอง” ที่ยังมีความต้องการอยู่บ้าง และปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อวางกลยุทธ์การขายที่ได้ผล
สำหรับผู้ประกอบการ: การบริหารสภาพคล่องเป็นหัวใจสำคัญในเวลานี้ ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และเน้นการระบายสต็อกด้วยข้อเสนอที่จูงใจ รวมถึงพิจารณาการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มและมีความยืดหยุ่นสูง
สำหรับธนาคารพาณิชย์: ควรดำเนินนโยบายสินเชื่ออย่างรอบคอบ แต่ก็ควรมีช่องทางในการสนับสนุนลูกค้าที่มีศักยภาพและต้องการ “สินเชื่อบ้าน” เพื่อการอยู่อาศัยจริง
สถานการณ์นี้เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและวิสัยทัศน์ของทุกภาคส่วนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การจับตาดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิด การปรับตัวอย่างรวดเร็ว และการทำงานร่วมกัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตลาดผ่านพ้นมรสุมครั้งนี้ไปได้ หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือการวางแผนกลยุทธ์สำหรับสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ของคุณในภาวะที่ท้าทายนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพราะทุกการตัดสินใจในวันนี้ จะกำหนดอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ของคุณในวันข้างหน้า
