ถอดรหัสสัญญาณเตือน: สงครามราคาบ้านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมขอกล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งสำคัญ ซึ่งอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายคนเกรงกลัว นั่นคือ สงครามราคาบ้าน หรือ “Price War” ที่อาจจะรุนแรงกว่าที่เราเคยเห็นมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุปัจจัย กลไก และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมวิเคราะห์กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการ ผู้บริโภค และสถาบันการเงินควรพิจารณาในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบาง
สัญญาณแห่งความกังวล: ภาวะซึมยาวของตลาดและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง
นับตั้งแต่ต้นปี 2568 เราเริ่มเห็นสัญญาณที่ชัดเจนขึ้นถึงภาวะชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยหลักมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัยจาก CIMB Thai ได้ชี้ให้เห็นถึงความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อ โดยเฉพาะหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เมื่อธนาคารไม่กล้าเสี่ยงปล่อยกู้มากขึ้น ย่อมส่งผลโดยตรงต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงแต่ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่ยังเริ่มลามไปถึงกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มประสบปัญหาในการระบายสต็อกสินค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการเก่าและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ ความกดดันในการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน จึงเป็นแรงผลักสำคัญที่อาจนำไปสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน ในที่สุด หากผู้ประกอบการรายเล็กที่มีสภาพคล่องจำกัดต้องยอมลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ สถานการณ์จะยิ่งเลวร้ายลงไปอีก เพราะจะสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดโดยรวม และส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: ภาพสะท้อนสู่สงครามราคาบ้าน
หากเราย้อนมองไปที่ตลาดรถยนต์ในปี 2567 จะพบปรากฏการณ์ “Price War” ที่รุนแรงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งนำไปสู่การหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ผลที่ตามมาคือ หนี้เสียที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การทิ้งสินเชื่อ และการทำลายกลไกราคาของตลาด ซึ่งใช้เวลาฟื้นตัวนานกว่าจะกลับมามีเสถียรภาพ
คำถามที่น่ากังวลคือ เหตุการณ์เช่นนี้กำลังจะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? ผมมองว่ามีโอกาสสูงมากที่จะซ้ำรอยเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก และเริ่มขยายวงไปถึงกลุ่ม 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่งบางส่วนของกลุ่ม 10 ล้านบาท สถานการณ์เช่นนี้สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากฐานล่างขึ้นสู่ระดับกลาง และหากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง ผลกระทบจะยิ่งหนักหนาสาหัสกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เพราะที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเพียงสินค้าบริโภคทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของครัวเรือน และเป็นรากฐานสำคัญของ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง
“Wealth Effect” ที่กลับตาลปัตร: เมื่อบ้านไม่ได้สร้างความมั่นคงอีกต่อไป
โดยปกติแล้ว การมีบ้านเป็นของตัวเองจะสร้างความรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และเพิ่มความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย แต่เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง ความรู้สึกเหล่านี้จะกลับตาลปัตร ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือที่เรียกว่า “Negative Wealth Effect” ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย ไม่กล้าลงทุน และหันมาประหยัดมากขึ้น ปรากฏการณ์นี้เป็นสิ่งที่น่ากลัวอย่างยิ่ง เพราะมันจะสร้างวงจรของการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่ยากจะแก้ไข ดังที่เราได้เห็นบทเรียนจากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง ซึ่งทำให้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศชะลอตัวตามไปด้วย
สำหรับประเทศไทย หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตของประชาชนจะลดลง ทำให้ผู้ที่เคยรู้สึกว่ามีสินทรัพย์มูลค่าสูง กลับรู้สึก “จนลง” และขาดความเชื่อมั่นในการใช้ชีวิต ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้หมุนลงอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นระเบิดเวลาที่ซ่อนอยู่ในโครงสร้างเศรษฐกิจ
กลยุทธ์การปรับตัว: ผู้ประกอบการ ธนาคาร และผู้ซื้อ
ในภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน การเปิดโครงการใหม่ลดลงเป็นสัญญาณที่ดีที่สะท้อนถึงความระมัดระวัง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าที่มีอยู่ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันมาระบาย “ของเก่า” ด้วยการลดราคาหรือจัดโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ การให้ความสำคัญกับช่องทางการตลาดดิจิทัลอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้โดยตรงก็เป็นอีกกลยุทธ์ที่สำคัญ การศึกษาและทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคและเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนไป รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าวิกฤตนี้ไปได้
ในส่วนของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะธนาคารกรุงไทยและยูโอบี ได้แสดงท่าทีที่ระมัดระวังเป็นพิเศษ สินเชื่อบ้านจึงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ไม่ได้เน้นการขยายตัวเหมือนในอดีต ธนาคารยูโอบีเผยว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% และหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม การอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสองก็ยังคงเข้มงวด โดยพิจารณาจากราคาประเมินและคุณสมบัติลูกค้าอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ากู้เพื่อการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ธนาคารยังคงต้อง “ตั้งการ์ดเข้ม” เพื่อดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างใกล้ชิด
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังคิดจะซื้อบ้าน การตัดสินใจในสถานการณ์เช่นนี้ต้องรอบคอบเป็นพิเศษ การศึกษาข้อมูลและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกเป็นสิ่งจำเป็น การประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างละเอียด และการวางแผนการเงินที่รัดกุมเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้ที่อาจเกินตัว ผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง ควรพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปล่อยเช่า หรือรีเซลในอนาคต
ผลกระทบเชิงโครงสร้าง: วิกฤตสภาพคล่องและตลาดหุ้นกู้
หาก สงครามราคาบ้าน ทวีความรุนแรงขึ้น จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังภาคส่วนอื่นๆ ในระบบเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากอยู่ในมือ อาจประสบปัญหาในการระบายออก ซึ่งจะกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทเหล่านั้นโดยตรง
นอกจากนี้ ตลาดหุ้นกู้ ซึ่งเป็นแหล่งระดมทุนที่สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก็จะได้รับผลกระทบอย่างหนัก หากความเชื่อมั่นในอุตสาหกรรมลดลง การออกหุ้นกู้ใหม่จะทำได้ยากขึ้น หรือต้องเสนอผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะยิ่งเพิ่มต้นทุนทางการเงินให้กับผู้ประกอบการที่กำลังเผชิญกับสภาพคล่องตึงตัวอยู่แล้ว วิกฤตสภาพคล่องนี้อาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ของบางบริษัท และสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดทุนโดยรวม
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2568-2569
สำหรับปี 2568 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทาย สินเชื่อบ้านมีแนวโน้มทรงตัว หรืออาจหดตัวลงเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะบ้านใหม่ที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดจากทั้งฝั่งอุปสงค์ อุปทาน และราคาที่ยังคงสูง ประกอบกับคุณภาพลูกค้าที่ไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้จำนวนมากจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองว่าปี 2569 ตลาดอาจจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวได้บ้าง โดยคาดการณ์ว่าอาจกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% ปัจจัยบวกที่อาจเข้ามาสนับสนุน ได้แก่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจากการท่องเที่ยว การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ รวมถึงความพยายามของธนาคารแห่งประเทศไทยในการดูแลปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างเป็นระบบ
ในระยะยาว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์ แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการใช้กลยุทธ์การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการประสบความสำเร็จท่ามกลางความผันผวนนี้ การปรึกษาการเงินอสังหาริมทรัพย์จากผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
บทสรุปและคำเชิญชวน
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่คำขู่ แต่เป็นความเสี่ยงที่กำลังคืบคลานเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างช้าๆ แต่แน่นอน ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่รุมเร้า หนี้ครัวเรือนที่สูง และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต้องปรับตัวอย่างหนัก การรับมือกับ “Negative Wealth Effect” และการบริหารจัดการหนี้เสียอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการประคองตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ แต่โอกาสนั้นจะตกเป็นของผู้ที่มองเห็น เข้าใจ และเตรียมพร้อมรับมือได้ดีกว่า
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาคำแนะนำในการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุน หรือกำลังวางแผนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะที่ท้าทายเช่นนี้ เราขอเชิญชวนให้ท่านเข้ามาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก และรับโซลูชันอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่านโดยเฉพาะ เพื่อให้ทุกก้าวเดินในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างมั่นคงและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดแม้ในยามที่ตลาดผันผวน.
