การเดินเรือในพายุ: เจาะลึกสัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังส่งสัญญาณที่แตกต่างออกไปและซับซ้อนกว่าที่เคย การพูดถึง “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่คำเตือนเกินจริงอีกต่อไป หากแต่เป็นภาพสะท้อนของความกังวลที่กำลังก่อตัวอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งอาจส่งผลกระทบในวงกว้างเกินกว่าที่คาดคิด การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้บริหารธนาคารชั้นนำและข้อมูลเศรษฐกิจล่าสุด ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า และจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกคน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้พัฒนา หรือนักลงทุน จะต้องเข้าใจถึงพลวัตเหล่านี้เพื่อวางแผนรับมืออย่างชาญฉลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: ภาพรวมสถานการณ์ที่ซึมยาว
สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคของประเทศไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันหลายด้าน ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ความท้าทายนี้ส่งตรงมายัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังเหตุการณ์สำคัญที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มส่งสัญญาณความกังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านคุณภาพสินเชื่อ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ได้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
เมื่อผู้กู้ไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาบ้านต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาโดยตลอด ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ราคาระดับกลางไปจนถึงสูงกว่า 10 ล้านบาท เริ่มได้รับผลกระทบตามมา สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มรายได้น้อยอีกต่อไป แต่กำลังลุกลามไปยังกลุ่มชนชั้นกลางและบน ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายต่อเศรษฐกิจโดยรวม เพราะเมื่อกลุ่มผู้มีกำลังซื้อได้รับผลกระทบ ย่อมส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวในวงกว้าง
เงาของ “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากภาคยานยนต์
สิ่งที่หลายฝ่ายกังวลอย่างยิ่งคือ สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจซ้ำรอยกับภาคยานยนต์ที่เกิด “สงครามราคา” (Price War) ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง โดยเฉพาะจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” อย่างไม่เคยมีมาก่อน ประกอบกับกำลังซื้อที่อ่อนแอและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์เช่นนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลให้ราคาสินค้าลดลงอย่างฮวบฮาบ แต่ยังสร้างปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งเป็นบาดแผลที่ต้องใช้เวลาเยียวยา
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าภาคยานยนต์หลายเท่า ดร.อมรเทพเน้นย้ำถึง “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง หากราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าทรัพย์สินของตนเองมีมูลค่าลดลง ซึ่งบั่นทอนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่าย ดังเช่นที่เกิดขึ้นในบางประเทศที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ทำให้ผู้คนรู้สึก “จนลง” และไม่กล้าใช้จ่าย ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะหดตัวอย่างต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่น่ากลัวกว่าการปั่นป่วนในตลาดสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไป เพราะอสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งในเสาหลักของเศรษฐกิจครัวเรือน
กลยุทธ์ของธนาคาร: การประคับประคองและหันหาบ้านมือสอง
ท่ามกลางความท้าทายนี้ ธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ กำลังปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ชะลอตัวลง ทำให้ธนาคารต้องอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงเริ่มเห็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) มากขึ้น เพื่อช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับลูกหนี้ที่ต้องการเงินสด แต่ยังคงต้องบริหารความเสี่ยงด้าน NPL อย่างใกล้ชิด
ขณะที่ นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย เผยว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดรับกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ทำให้ธนาคารต้องหันมาเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสอง (Resale Market) มากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าบ้านใหม่ในปัจจุบัน โดยมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองสูงกว่าบ้านใหม่แล้วที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดบ้านมือสองจะดูมีเสถียรภาพกว่า แต่ธนาคารก็ยังต้องระมัดระวัง โดยพิจารณาราคาประเมินอย่างรอบคอบ และเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ การตั้งการ์ดเข้มและดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อจึงเป็นหัวใจสำคัญ เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสียในอนาคต
ความท้าทายของผู้ประกอบการและบริษัทบริหารสินทรัพย์
หาก “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นอย่างเต็มตัว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายโครงการ จะได้รับผลกระทบอย่างหนัก การลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกจำนวนมากจะบั่นทอนผลกำไร และหากตลาดตกอยู่ในภาวะช็อก การระดมทุนผ่านช่องทางต่าง ๆ รวมถึงตลาดหุ้นกู้ ก็จะยิ่งยากลำบากมากขึ้น ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนและผู้ถือหุ้นกู้ต้องเฝ้าระวัง
นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Companies) ที่มีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก ก็จะเผชิญกับความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์ และอาจกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทได้เช่นกัน สถานการณ์นี้ตอกย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการหนี้เสียอสังหาฯ และกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องปรับเปลี่ยนให้เข้ากับสภาพตลาดที่ผันผวน
โอกาสและกลยุทธ์สำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 จะดูท้าทาย แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นและปรับตัวได้อย่างเหมาะสม ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเสนอแนวทางและกลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
สำหรับผู้ซื้อ:
ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: นี่อาจเป็นจังหวะทองที่จะได้บ้านในราคาที่คุ้มค่า หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้น ผู้พัฒนาโครงการเก่าและคอนโดมิเนียมเก่าจะเร่งระบายสต็อกด้วยการลดราคาอย่างดุเดือด รวมถึงบ้านพร้อมอยู่จากเจ้าของมือสองก็มีโอกาสปรับลดราคาลง ควรศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด พิจารณาสภาพคล่องของตนเอง และเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายโครงการในทำเลที่ต้องการ เช่น คอนโดกรุงเทพ ใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวชลบุรี ที่มีศักยภาพ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อวิเคราะห์ศักยภาพในการกู้ยืมและรีไฟแนนซ์บ้านในอนาคต
ตรวจสอบคุณสมบัติสินเชื่อ: ด้วยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ควรเตรียมเอกสารทางการเงินให้พร้อม และประเมินภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของตนเองอย่างรอบคอบ เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาโอกาสในวิกฤต: ช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัวมักเป็นช่วงเวลาที่เกิดโอกาสในการลงทุนที่ดีที่สุด โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในภาวะจำยอมต้องขาย นักลงทุนที่มีสภาพคล่องสูงอาจพิจารณาเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
เน้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสด: พิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าได้ทันที หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม เช่น ที่พักอาศัยใกล้สถานศึกษา มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรลงทุนกระจุกตัวในสินทรัพย์ประเภทเดียวหรือทำเลเดียว ควรวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน ทั้งใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองรองที่มีศักยภาพ
ศึกษาตลาดบ้านมือสอง: ตลาดนี้อาจมีความเสี่ยงสูงขึ้น แต่ก็เป็นแหล่งรวมของสินทรัพย์ที่อาจถูก “ลดราคา” เพื่อระบายออก ควรประเมินมูลค่าและสภาพทรัพย์สินอย่างถี่ถ้วน
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ทบทวนแผนการพัฒนาโครงการ: การเปิดโครงการใหม่ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง และสอดคล้องกับความต้องการซื้อที่แท้จริงในปัจจุบัน
เน้นโครงการขนาดเล็กและตอบโจทย์: โครงการที่ตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม หรือโครงการที่มีราคาเหมาะสมและมีคุณภาพดี อาจยังคงได้รับความสนใจ
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ในช่วงเวลาที่การระดมทุนและยอดขายเป็นไปอย่างยากลำบาก การบริหารกระแสเงินสดและหนี้สินเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด
สำหรับผู้ขาย:
ตั้งราคาที่สมเหตุสมผล: ในตลาดที่แข่งขันสูง การตั้งราคาให้สอดคล้องกับสภาพตลาดจริงจะช่วยให้ขายได้เร็วขึ้น
พิจารณา “บ้านแลกเงิน” หรือ รีไฟแนนซ์: หากต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน การใช้ผลิตภัณฑ์ทางการเงินเหล่านี้อาจเป็นทางออกที่ดี
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: คาดการณ์และบทสรุป
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง และอาจยังไม่เห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านใหม่ที่มีสต็อกจำนวนมากและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ในเชิงบวกว่า ในปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจเริ่มกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมา
ในช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ การมีข้อมูลที่ถูกต้อง การวิเคราะห์ที่แม่นยำ และกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การเรียนรู้จากบทเรียนในอดีตและเข้าใจถึงพลวัตของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น จะช่วยให้เราสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง และสร้างโอกาสใหม่ๆ ในอนาคต
สำหรับท่านที่กำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ผมยินดีที่จะเป็นที่ปรึกษาเพื่อนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนสูงสุด ติดต่อเราเพื่อรับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฉพาะบุคคล และค้นพบโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความผันผวนนี้.
