พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้าอยู่นั้น มีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ของ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งไม่ใช่แค่ปรากฏการณ์ชั่วคราว แต่เป็นผลพวงจากการสะสมของปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบายการเงิน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ผลกระทบ และกลยุทธ์ในการรับมือกับสถานการณ์นี้ เพื่อให้ทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่กำลังมองหาบ้านได้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน และสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในห้วงเวลาที่ตลาดกำลังถูกแรงบีบอัดจากทุกทิศทาง
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจมหภาค: เมฆดำที่ปกคลุมตลาด
เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 เราไม่สามารถมองข้ามภาพรวมเศรษฐกิจที่กำลังชะลอตัวลงได้อย่างเด็ดขาด ตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ตัวเลขทางเศรษฐกิจหลายตัวบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวที่ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ การส่งออกที่ยังคงเผชิญความท้าทาย กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแรงลงจากภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ และอัตราเงินเฟ้อที่แม้จะเริ่มชะลอตัวลง แต่ก็ยังคงส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพของผู้คน ยิ่งไปกว่านั้น ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วงที่ผ่านมาได้เพิ่มต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรง
จากประสบการณ์ของผม การชะลอตัวของเศรษฐกิจเช่นนี้มักส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาฯ โดยตรง ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีภาระผูกพันระยะยาว แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวได้ดี แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะเข้ามาพยุงเศรษฐกิจในภาพรวมให้เติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง นี่คือพื้นฐานสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านเริ่มมีอาการซึมยาว และเป็นจุดเริ่มต้นของแรงกดดันที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ในอนาคตอันใกล้
บทบาทของสถาบันการเงิน: ประตูที่แคบลงและคุณภาพสินเชื่อที่เปราะบาง
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและรายได้ของผู้คนไม่เติบโตตามที่ควรจะเป็น เราก็เริ่มเห็นสัญญาณที่น่ากังวลจากฝั่งสถาบันการเงิน ในช่วงปี 2567-2568 ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มเข้มงวดกับการพิจารณาสินเชื่อบ้านมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด นั่นเป็นเพราะธนาคารต้องบริหารจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในหลายภาคส่วน ไม่ใช่เพียงแค่สินเชื่อส่วนบุคคลหรือสินเชื่อรถยนต์ แต่เริ่มลามมาถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย
สิ่งที่น่าเป็นห่วงเป็นพิเศษคือ อัตราส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ ซึ่งปัจจุบันอยู่ในระดับที่สูงมากสำหรับครัวเรือนไทยจำนวนไม่น้อย ทำให้แม้จะมีคุณสมบัติอื่น ๆ ที่ดี แต่ก็ไม่สามารถขออนุมัติสินเชื่อได้ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของธนาคารพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อเปราะบางที่สุด นี่คือความท้าทายที่ธนาคารต้อง “ตั้งการ์ดเข้มขึ้น” เพื่อรักษาสุขภาพของพอร์ตสินเชื่อ (Loan Portfolio) ของตนเอง ซึ่งหมายความว่าผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้านหลังแรก” หรือ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จะต้องมีการวางแผนการเงินส่วนบุคคลที่ดีเยี่ยม และมีเครดิตที่แข็งแกร่งกว่าเดิมมาก
นอกจากนี้ ธนาคารยังเริ่มปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่อ โดยหันไปให้ความสำคัญกับตลาดที่มีเสถียรภาพมากขึ้น เช่น “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” ซึ่งมีอุปทานที่จำกัดกว่าและราคาที่สะท้อนตลาดจริงได้ดีกว่า หรือแม้กระทั่งการนำเสนอผลิตภัณฑ์อย่าง “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” เพื่อช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับผู้ที่ต้องการเงินสด ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของธนาคารในการประคับประคองคุณภาพสินเชื่อและลดความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดผันผวน การหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” จึงเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคในยุคนี้
อุปทานส่วนเกินและระเบิดเวลาแห่ง “สงครามราคาบ้าน”
ภาพที่น่าจับตาที่สุดและเป็นแก่นแท้ของหัวข้อนี้คือ แนวโน้มที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” การเปรียบเทียบกับตลาดรถยนต์ในปี 2567 ซึ่งมีการ “หั่นราคา” รถยนต์ป้ายแดงอย่างดุเดือด โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาสร้างความปั่นป่วนในตลาด ทำให้ราคารถลดลงจนน่าตกใจ ถือเป็นอุทาหรณ์ที่น่าสนใจสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่ค่อนข้างสูงในหลายเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “คอนโดมิเนียม” และ “บ้านจัดสรร” ในบางพื้นที่ของ “กรุงเทพฯ และปริมณฑล” เช่น “คอนโด สุขุมวิท” หรือ “บ้าน นนทบุรี” ซึ่งเกิดจากการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วง 2-3 ปีก่อนที่กำลังซื้อยังไม่ทันได้ฟื้นตัวเต็มที่ และเมื่อยอดขายบ้านใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการอนุมัติสินเชื่อที่ยากขึ้น ทำให้สินค้าคงค้าง (Inventory) สะสมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กที่ต้องการ “สภาพคล่องทางการเงิน” อย่างเร่งด่วน เริ่มส่งสัญญาณของการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก เห็นได้จากโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจมากขึ้น การลดแลกแจกแถม หรือแม้กระทั่งการยอมปรับลดราคาขายลงอย่างชัดเจน แม้ว่าโครงการใหม่ ๆ อาจจะยังไม่ยอมลดราคาอย่างรุนแรงนัก แต่ “โครงการบ้านเก่า” หรือ “คอนโดมิเนียมเก่า” ที่สร้างเสร็จมานานและยังขายไม่หมด มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ภาวะการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดขึ้นเรื่อย ๆ
ผลกระทบของ “สงครามราคาบ้าน” ที่ลึกซึ้งกว่าที่คิด: Wealth Effect
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ ผลกระทบจะไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขยอดขายหรือกำไรของผู้ประกอบการเท่านั้น แต่จะลามไปถึงระดับมหภาคและกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของประชาชน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์มากนัก
เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง ความรู้สึกมั่นคงและเชื่อมั่นในสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของครัวเรือนจะถูกสั่นคลอน ลองจินตนาการว่าคุณมีบ้านมูลค่า 5 ล้านบาท หากราคาลดลงเหลือ 4 ล้านบาท ความมั่งคั่งที่หายไป 1 ล้านบาทนี้จะส่งผลให้คุณรู้สึก “จนลง” ทันที แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึกนี้จะนำไปสู่การลดการบริโภคและระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งจะซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาอยู่แล้วให้ดำดิ่งลงไปอีก เหมือนกับที่เคยเกิดขึ้นในประเทศจีนในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลงอย่างรุนแรง
การทำลายความเชื่อมั่นเช่นนี้เป็นสิ่งที่ยากจะแก้ไข และอาจต้องใช้เวลาฟื้นตัวนานหลายปี การ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างใกล้ชิดจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อเตรียมรับมือกับสถานการณ์ที่อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กลยุทธ์ผู้ประกอบการในยุคที่ตลาดท้าทาย: การปรับตัวคือทางรอด
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ การปรับตัวคือหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในภาวะที่ตลาดเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และหันมาโฟกัสกับการระบายสต็อกที่มีอยู่ให้เร็วที่สุด อาจต้องใช้ “กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ” ที่สร้างสรรค์และเน้นการเสนอคุณค่าที่แตกต่าง ไม่ใช่แค่การลดราคาเพียงอย่างเดียว
การปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์: หันมาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้บริโภคในปัจจุบันมากขึ้น เช่น บ้านที่ราคาเข้าถึงได้ง่ายขึ้น โครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน หรือโครงการในทำเลศักยภาพที่ยังมีความต้องการอยู่ และอาจต้องหันมาให้ความสำคัญกับ “โครงการบ้านหรู” ที่ยังมีกำลังซื้อสูง หรือตลาดเฉพาะกลุ่มที่ยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก
การเสริมสภาพคล่องทางการเงิน: นี่คือสิ่งสำคัญที่สุด ผู้ประกอบการขนาดเล็กอาจต้องพิจารณาการระดมทุนในรูปแบบอื่น ๆ หรือมองหาพันธมิตรทางธุรกิจ เพื่อให้มีกระแสเงินสดเพียงพอที่จะประคับประคองธุรกิจผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก การ “การจัดการหนี้เสีย” ที่อาจเกิดขึ้นก็เป็นเรื่องที่ต้องวางแผนล่วงหน้า
การโฟกัสตลาดมือสอง: ผู้ประกอบการบางรายอาจพิจารณาขยายพอร์ตไปสู่ธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” ซึ่งมีความเสี่ยงด้านอุปทานน้อยกว่า และมีโอกาสในการสร้างรายได้จากค่าคอมมิชชั่นหรือการปรับปรุงทรัพย์สินเพื่อเพิ่มมูลค่า
โอกาสและคำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน: ฉลาดซื้อ ฉลาดลงทุน
แม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน อนาคตที่อาจมี “สงครามราคาบ้าน” ย่อมเป็นช่วงเวลาทองที่ต้องใช้ความรอบคอบและข้อมูลเชิงลึก
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (ซื้อบ้านหลังแรก): นี่อาจเป็นโอกาสในการซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมขึ้น หากคุณมีรายได้ที่มั่นคงและเครดิตที่ดี ควรศึกษาตลาดอย่างละเอียด เปรียบเทียบโครงการทั้งบ้านใหม่และ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” อย่าเพิ่งรีบร้อนตัดสินใจ ควรใช้เวลาในการ “ประเมินราคาอสังหาฯ” และเปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อจากหลายธนาคาร
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ต้องเลือกทำเลและประเภทสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว และมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง อย่ามองแค่ราคาที่ถูกลง แต่ต้องประเมินถึงผลตอบแทนจากการเช่าและการขายต่อในอนาคตด้วย การ “ลงทุนคอนโด” เพื่อปล่อยเช่าอาจต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนในภาวะที่มีอุปทานสูง
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน การ “ปรึกษาการเงินอสังหาฯ” หรือผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์สูงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม พวกเขาสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เป็นประโยชน์ในการวางแผน “การลงทุนอสังหาฯ” หรือการซื้อบ้านได้อย่างเหมาะสมกับสถานการณ์ส่วนบุคคล
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568-2569 และก้าวต่อไป
โดยสรุปแล้ว “สงครามราคาบ้าน” อาจจะยังไม่ปะทุขึ้นอย่างรุนแรงในตลาด “อสังหาริมทรัพย์ใหม่” ในปี 2568 แต่สัญญาณของการแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อกใน “โครงการเก่า” และ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” เริ่มชัดเจนขึ้น และมีแนวโน้มที่จะรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ หากกำลังซื้อและเงื่อนไขสินเชื่อยังคงตึงตัวเช่นนี้
อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีกลไกในการปรับตัวเสมอ คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ตลาดจะเริ่มเห็นการปรับฐานครั้งใหญ่ ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตไปได้ และอาจมีการควบรวมกิจการเกิดขึ้นเพื่อลดการแข่งขัน ขณะที่ผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีความพร้อมและเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้งจะสามารถคว้าโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผล
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่ในระยะสั้น เราต้องเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรง ดังนั้น การติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างราบรื่น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ตลาดมีแนวโน้มเข้าสู่ภาวะ “สงครามราคาบ้าน” และต้องการคำแนะนำที่ครอบคลุมและแม่นยำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์มากกว่า 10 ปี เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเชิงลึกวันนี้ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาและนำทางคุณในทุกก้าวสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
