ถอดรหัสสัญญาณเตือน: “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้าอยู่นั้นมีความซับซ้อนและท้าทายเป็นพิเศษ สัญญาณหลายอย่างบ่งชี้ว่าเราอาจกำลังก้าวเข้าสู่สมรภูมิที่ไม่มีใครอยากเห็น นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะไม่ใช่แค่การปรับฐานของราคา แต่เป็นการสั่นคลอนรากฐานความเชื่อมั่นและอาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจไทย ดังเช่นบทเรียนที่เราได้เห็นจากภาคส่วนอื่นมาแล้ว บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุปัจจัย ผลกระทบ และหนทางที่ทุกภาคส่วนจะสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างชาญฉลาด เพื่อไม่ให้สงครามราคาบ้านกลายเป็นปัญหาเรื้อรังที่ทำลายศักยภาพของประเทศ
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: วิกฤตการณ์ซ่อนเร้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 ได้เผยให้เห็นถึงภาวะซบเซาที่ชัดเจนขึ้นอย่างต่อเนื่อง เศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว, อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นประเด็น, และระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ได้กลายเป็นปัจจัยกดดันหลักที่บั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ชี้ให้เห็นว่า ความสามารถในการขออนุมัติสินเชื่อบ้านของผู้คนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ของตลาด คำเตือนจาก ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความเสี่ยงที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่คำกล่าวเกินจริง แต่เป็นการประเมินสถานการณ์บนพื้นฐานของข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์
ปัญหาสินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ กลายเป็นวงจรที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อผู้ซื้อเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้น ความต้องการซื้อก็ลดลง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้น ซึ่งสร้างแรงกดดันให้ต้องพิจารณา “กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ” ที่ต่างไปจากเดิม ท่ามกลางภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแรง การบริหารจัดการสินทรัพย์ในสถานการณ์เช่นนี้จึงเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง และเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจจุดชนวนให้เกิด “สงครามราคาบ้าน” เพื่อเร่งระบายสต็อกในอนาคตอันใกล้
เมื่อ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่ข่าวลือ: บทเรียนจากอุตสาหกรรมอื่นและผลกระทบ
หากย้อนดูบทเรียนจากอุตสาหกรรมรถยนต์ในปีที่ผ่านมา เราจะเห็นภาพการแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาสร้างแรงกระเพื่อม ผสมกับกำลังซื้อที่ซบเซา และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้ผลิตต้องยอมหั่นราคารถป้ายแดงเพื่อระบายสินค้า สถานการณ์ดังกล่าวไม่เพียงส่งผลให้ราคารถยนต์มือสองทรุดลง แต่ยังนำไปสู่ปัญหาสินเชื่อรถยนต์ที่ทิ้งค้าง และกระทบต่อภาพรวมของตลาดอย่างรุนแรง
สงครามราคาบ้านที่ ดร.อมรเทพและผู้เชี่ยวชาญหลายท่านหวั่นเกรงว่าอาจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น มีศักยภาพที่จะสร้างความเสียหายที่รุนแรงกว่าหลายเท่าตัว สาเหตุหลักคือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน หากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของหลายครัวเรือนลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ก่อให้เกิดภาวะ “คนรู้สึกจนลง” โดยปริยาย ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยจะหายไป ผู้บริโภคจะระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น และอาจส่งผลให้การบริโภคภายในประเทศชะลอตัวลงไปอีก ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยให้ดำดิ่งลง นี่คือเหตุผลที่สงครามราคาบ้านไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลข แต่เป็นเรื่องที่กระทบต่อจิตวิทยาและความมั่นคงทางเศรษฐกิจของชาติในระยะยาว การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ จึงต้องมองลึกไปถึงผลกระทบเชิงจิตวิทยาและเศรษฐกิจมหภาคด้วย
ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายย่อยที่มีสภาพคล่องจำกัด จะได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุด หากต้องหั่นราคาเพื่อรักษาการไหลเวียนของเงินสด การระดมทุนจากตลาดหุ้นกู้หรือแหล่งอื่น ๆ จะยิ่งเป็นไปได้ยากขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ และส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง รวมถึงบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้อยู่ในพอร์ตจำนวนมาก ยิ่งตอกย้ำความจำเป็นที่ต้องมีการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่รอบคอบและคำนึงถึงความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน
กลไกธนาคารกับเข็มทิศทิศทางสินเชื่อ: ความท้าทายและการปรับตัว
สถาบันการเงินเป็นเหมือนเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะเช่นนี้ บทบาทของธนาคารจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อทิศทางของตลาด จากมุมมองของผู้บริหารระดับสูงในธนาคารชั้นนำ เราจะเห็นภาพการปรับตัวที่ชัดเจน:
ธนาคารกรุงไทย โดย นายผยง ศรีวณิช ได้สะท้อนว่าสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” การเปิดโครงการใหม่ลดลงตามความต้องการซื้อที่หดหายไป ธนาคารเริ่มเห็นประชาชนนำสินทรัพย์ที่มีอยู่มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้นผ่านโปรแกรม “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นถึงความพยายามในการบริหารจัดการสินทรัพย์และสภาพคล่องของครัวเรือนในภาวะที่ยากลำบาก
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย โดย นายยุทธชัย เตยะราชกุล ชี้ว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดคงค้างทรงตัว สาเหตุหลักมาจากยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี ทำให้ยูโอบีต้องหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าในช่วงเวลานี้ อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเฉพาะตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของ “การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน” ที่ต้องทำอย่างรัดกุม และการพิจารณาคุณสมบัติของลูกค้าที่ต้องเข้มงวด เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นผู้กู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในภาวะที่ความไม่แน่นอนสูง บริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจึงต้องถูกปรับให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนว่าความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือนส่วนใหญ่ลดลง ในทางกลับกัน กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงขึ้น (70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน) ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่า แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจพฤติกรรมการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และการปรับตัวของสถาบันการเงินเหล่านี้ เป็นกุญแจสำคัญในการทำนายทิศทางของสงครามราคาบ้าน
ภาพรวมตลาดและแนวโน้มในอนาคต: โอกาสและความท้าทายสำหรับผู้เล่นทุกฝ่าย
สถานการณ์ในปัจจุบันเลวร้ายกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำในแง่ของอุปทานที่ล้นตลาดและยอดขายที่ซบเซา สต็อกอสังหาริมทรัพย์สะสมในตลาดมีจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูงขึ้นในหมู่ผู้ประกอบการ ในปี 2568 นี้ แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงอยู่ในทิศทางที่ไม่เป็นบวกนัก การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ใหม่ ๆ ลดลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่การระบายสต็อกเก่ากลับเป็นเรื่องเร่งด่วน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนและวิสัยทัศน์ยาวไกล สงครามราคาบ้านอาจเป็นโอกาสทองในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่ถูกลง แต่ต้องมาพร้อมกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่รัดกุมและมองเห็นศักยภาพในระยะยาว เช่น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ภูเก็ต หรือคอนโดมิเนียมพัทยา ที่ยังมีดีมานด์จากต่างชาติ หรือการมองหาทำเลทองอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
สำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง การเข้าสู่ช่วงที่สงครามราคาบ้านอาจเกิดขึ้นนี้ ถือเป็นจังหวะที่ดีในการเลือกซื้อบ้านจัดสรรปริมณฑล หรืออสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่อาจได้ราคาพิเศษ อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบราคาประเมินและคุณภาพของสินทรัพย์อย่างละเอียด รวมถึงการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญ การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้การตัดสินใจถูกต้องและปลอดภัยยิ่งขึ้น
มองไปข้างหน้าถึงปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเริ่มฟื้นตัวและกลับมาเป็นบวกได้ประมาณ 4-5% ปัจจัยที่จะช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวอาจมาจากการที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดมากขึ้น การผ่อนคลายกฎเกณฑ์บางประการของธนาคารแห่งประเทศไทย และการที่เศรษฐกิจโลกฟื้นตัว ซึ่งจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อและการลงทุนในประเทศ การบริหารจัดการสินทรัพย์ของทั้งภาครัฐและเอกชนจะเป็นหัวใจสำคัญในการนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ถอดบทเรียนและทางออก: การปรับตัวในยุคที่ไม่แน่นอน
จากสถานการณ์ทั้งหมด เราได้บทเรียนสำคัญว่าความไม่แน่นอนเป็นสิ่งที่เราต้องเรียนรู้ที่จะอยู่กับมัน ในยุคที่สงครามราคาบ้านอาจเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ ทุกภาคส่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว:
ผู้ประกอบการอสังหาฯ: ต้องเน้นการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ควรเป็นไปอย่างระมัดระวังและตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดมากขึ้น แทนที่จะเน้นปริมาณ ควรเน้นคุณภาพและนวัตกรรม เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มที่แตกต่างและไม่แข่งขันด้านราคาอย่างเดียว
สถาบันการเงิน: การประเมินความเสี่ยงและคุณภาพสินเชื่อต้องทำอย่างเข้มงวดต่อไป แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องมองหาช่องทางในการช่วยเหลือลูกค้าที่มีศักยภาพ แต่เผชิญภาวะลำบากชั่วคราว รวมถึงการพัฒนาบริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายขึ้น
ภาครัฐ: บทบาทในการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น แต่ต้องเป็นมาตรการที่รอบคอบ ไม่สร้างฟองสบู่ และส่งเสริมการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ผู้บริโภคและนักลงทุน: การเข้าถึงข้อมูลที่ถูกต้อง การทำความเข้าใจสภาวะตลาด การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้ง และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุม คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน
บทสรุป: ก้าวไปข้างหน้าอย่างมีสติและกลยุทธ์
สงครามราคาบ้านอาจเป็นภาพสะท้อนของความท้าทายในหลายมิติที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ แต่ด้วยการทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างเป็นระบบ และการวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ ทุกภาคส่วนสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาแข็งแกร่งและเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อช่วยนำทางในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ เราขอแนะนำให้คุณไม่พลาดที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ทุกก้าวของการตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีข้อมูลและมั่นใจ.
