หัวข้อ: สัญญาณวิกฤต “สงครามราคาบ้าน” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากอดีตและทางรอดสำหรับปี 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ทั้งในช่วงที่รุ่งเรืองและท้าทาย ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญหน้ากับมรสุมลูกใหญ่ที่ซับซ้อนกว่าครั้งไหนๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณเตือนเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ที่เริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง บทความนี้จะเจาะลึกสถานการณ์ปัจจุบัน วิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยง และนำเสนอแนวทางที่ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายควรพิจารณาเพื่อรับมือกับความท้าทายนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาวะชะลอตัวที่ลึกและยาวนานกว่าที่คาด
นับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้แสดงสัญญาณการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่ได้เป็นเพียงภาวะซบเซาชั่วคราว แต่เป็นการหดตัวที่ลึกและยาวนานกว่าที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ไว้ ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมนี้มีความหลากหลายและเชื่อมโยงกันอย่างซับซ้อน เริ่มจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง แม้จะมีการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่กำลังซื้อโดยรวมของผู้บริโภคยังไม่กลับมาแข็งแกร่งอย่างที่ควรจะเป็น อัตราเงินเฟ้อยังคงเป็นปัจจัยกดดันค่าครองชีพ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพื่อสกัดเงินเฟ้อก็ส่งผลโดยตรงต่อภาระผ่อนชำระของผู้กู้ ทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลของสถาบันการเงินชั้นนำหลายแห่ง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง หรือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ปัญหานี้สอดคล้องกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดสินเชื่อใหม่ (New Loan) หดตัวลงอย่างชัดเจน สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ไม่ธรรมดา
เงาของ “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ไม่อาจมองข้าม
สิ่งที่สร้างความกังวลอย่างยิ่งในหมู่นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คือความเป็นไปได้ที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ซ้ำรอยสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมยานยนต์เมื่อไม่นานมานี้ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้ออกมาเตือนถึงปรากฏการณ์นี้ โดยชี้ให้เห็นว่าเมื่อเกิดการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรงในตลาดใดๆ ผลที่ตามมามักจะเลวร้ายและใช้เวลาเยียวยานาน
ในตลาดรถยนต์ เราได้เห็นผู้ประกอบการลดราคาจำหน่ายรถยนต์ป้ายแดงลงอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาแย่งส่วนแบ่งตลาดและกดดันราคาขายโดยรวม การแข่งขันนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ยอดขาย แต่ยังลุกลามไปสู่ปัญหาหนี้เสีย (NPL) จากการที่ลูกค้าบางรายทิ้งรถและผิดนัดชำระหนี้ สิ่งเหล่านี้ทำลายความเชื่อมั่นและสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนยิ่งกว่าหลายเท่าตัว เนื่องจากบ้านและที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเพียงสินค้าทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงที่เป็นหลักประกันความมั่นคงทางการเงินและจิตใจของผู้คน (Wealth Effect) การที่ราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรงจะทำให้ผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์รู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลง เกิดความไม่มั่นคงทางจิตใจ และลดความกล้าในการบริโภคและการจับจ่ายใช้สอย ปรากฏการณ์นี้เราได้เห็นเป็นตัวอย่างมาแล้วในประเทศจีน ซึ่งภาวะราคาบ้านตกต่ำได้ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ชะลอตัวลงอย่างรุนแรง การลดลงของความมั่นใจและกำลังซื้อของผู้บริโภคจะนำไปสู่วัฏจักรขาลงของเศรษฐกิจ ซึ่งน่ากลัวกว่าการปั่นป่วนในตลาดรถยนต์มาก
แม้โครงการใหม่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างโจ่งแจ้งเพื่อเร่งระบายสต็อก แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคาได้เริ่มปรากฏในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และบ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของเร่งระบายสินทรัพย์เพื่อรักษาสภาพคล่อง
มุมมองและกลยุทธ์ของสถาบันการเงินในภาวะท้าทาย
สถาบันการเงินมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนและประคับประคอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ ธนาคารหลายแห่งต่างรับรู้ถึงความเปลี่ยนแปลงและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์
ธนาคารกรุงไทย ชี้ให้เห็นถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง สอดรับกับความต้องการซื้อที่หดตัว ผู้คนหันมานำสินทรัพย์ที่มีอยู่มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันทางการเงินของภาคครัวเรือน ในขณะที่ทิศทางหนี้เสีย (NPL) ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในโหมดประคับประคอง ซึ่งหมายถึงการจับตาอย่างใกล้ชิดและใช้มาตรการเชิงรุกเพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหารุนแรงขึ้น
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย รายงานว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัว สาเหตุหลักมาจากการขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ด้วยเหตุนี้ ยูโอบีจึงหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม การขยายตัวในตลาดบ้านมือสองก็ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ ทั้งในเรื่องการประเมินราคาที่เหมาะสมและคุณสมบัติของลูกค้าที่แท้จริง เนื่องจากตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเฉพาะตัว โดยปัจจุบันพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของยูโอบีมีสัดส่วนประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว
ประเด็นสำคัญที่สถาบันการเงินต้องเผชิญคือ DSR (Debt Service Ratio) หรือภาระหนี้ต่อรายได้ของลูกค้าที่สูงขึ้น ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท สวนทางกับยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ลดลง ซึ่งเป็นภาพที่แย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เนื่องจากในปัจจุบันมีสินค้าคงค้างในตลาดจำนวนมาก แต่กำลังซื้อกลับอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหา โซลูชันทางการเงินอสังหาฯ ที่เหมาะสมมาช่วยลูกค้า เพื่อให้สามารถเข้าถึง สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระและสร้างกำลังซื้อ
ความเหลื่อมล้ำในตลาด: กลุ่มไหนรอด กลุ่มไหนเสี่ยง
วิกฤตใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้ส่งผลกระทบเท่าเทียมกันทุกกลุ่ม แต่สะท้อนให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำและช่องว่างระหว่างกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน
กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดมาตั้งแต่ต้น เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และมีความอ่อนไหวต่อภาระหนี้และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้สูงมาก ผู้ประกอบการที่เน้นตลาดนี้จึงต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้นอย่างหนัก
กลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท: สถานการณ์เริ่มลามมาถึงกลุ่มนี้ ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจซึมตัวกำลังขยายวงกว้างจากฐานล่างขึ้นสู่ระดับกลาง
กลุ่มบ้านราคา 5-10 ล้านบาท: กลุ่มนี้เริ่มได้รับผลกระทบเช่นกัน แต่ยังไม่รุนแรงเท่ากลุ่มล่าง ผู้ซื้อในกลุ่มนี้มักมีรายได้ที่มั่นคงกว่าและมี DSR ที่ดีกว่า ทำให้ยังคงมีการอนุมัติสินเชื่ออยู่บ้าง
กลุ่มบ้านหรู (Luxury Homes) ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และผู้ซื้อที่มีรายได้ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน: กลุ่มนี้กลับเป็นกลุ่มที่มี Approval Rate ที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้สูง สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบนยังคงมีความแข็งแกร่งและเป็นเป้าหมายของนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มนี้ หรือผู้ที่ต้องการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดระดับบนที่ยังคงมีดีมานด์
ความแตกต่างนี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างละเอียด หันมาเน้นตลาดที่ยังคงมีศักยภาพ และพยายามหาทาง ระบายสต็อก ในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ไม่ว่าจะเป็นการจัดโปรโมชัน การลดราคา หรือการร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่น่าสนใจ
โอกาสและความเสี่ยงในตลาดบ้านมือสอง
ดังที่ธนาคารยูโอบีได้แสดงท่าที ตลาดบ้านมือสองกำลังกลายเป็นจุดสนใจที่สำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีความเสถียรภาพกว่าตลาดบ้านใหม่ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยด้านดีมานด์-ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์อย่างผมมองว่าตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกันที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ความเสี่ยงด้านการประเมินราคา: การประเมินราคาบ้านมือสองให้เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากราคาที่สูงเกินจริงอาจทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อได้เต็มจำนวน หรืออาจซื้อในราคาที่ไม่คุ้มค่าในระยะยาว การทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้าน ประเมินราคาอสังหาฯ จึงเป็นสิ่งจำเป็น
คุณภาพสินทรัพย์: คุณภาพของบ้านมือสองแตกต่างกันไปตามสภาพ อายุ และการดูแลรักษา ผู้ซื้อต้องตรวจสอบอย่างละเอียดเพื่อหลีกเลี่ยงภาระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่ไม่คาดคิด
สภาพคล่อง: แม้จะมีความเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ในแง่ของดีมานด์ แต่การระบายสต็อกบ้านมือสองจำนวนมากในเวลาเดียวกัน (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเกิด “สงครามราคาบ้าน” อย่างเต็มตัว) ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ขายได้เช่นกัน
ดังนั้น ผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า จากตลาดบ้านมือสอง ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และพิจารณาความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน
แนวโน้มและทางออกสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 นั้น คาดการณ์ว่าภาพรวมจะยังคงทรงตัว หรืออาจจะไม่เห็นการเติบโตที่เป็นบวกมากนัก ซึ่งสอดคล้องกับความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน อย่างไรก็ตาม มีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับปี 2569 ที่คาดการณ์ว่าจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเอื้ออำนวยและกำลังซื้อฟื้นตัว
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการ โครงการบ้านจัดสรร และนักลงทุนต้องปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นและรัดกุมมากยิ่งขึ้น:
เน้นการรักษาสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการต้องบริหารกระแสเงินสดอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่โดยอาจต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่เหมาะสมและโปรโมชันที่น่าสนใจ
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง หรือกลุ่มที่มองหา บ้านและที่ดิน ที่มีฟังก์ชันการใช้งานและการออกแบบที่แตกต่าง ผู้ประกอบการควรเน้นการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
การสร้างพันธมิตร: การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอสินเชื่อที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้อ หรือการจับมือกับบริษัทบริหารสินทรัพย์เพื่อจัดการกับ NPLs จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการประคับประคองตลาด
การใช้เทคโนโลยีและข้อมูล: การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเชิงลึกจะช่วยให้ผู้ประกอบการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคและความต้องการที่แท้จริงได้ดีขึ้น นำไปสู่การตัดสินใจที่แม่นยำและลดความเสี่ยง
การสื่อสารและสร้างความเชื่อมั่น: ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การสื่อสารที่โปร่งใสและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
สรุปและข้อเสนอแนะ
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้น หากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบเชิงลึกต่อเศรษฐกิจและจิตวิทยาของผู้บริโภคผ่านปรากฏการณ์ Wealth Effect อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สถาบันการเงินกำลังเผชิญกับความท้าทายจากหนี้เสียและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ขณะที่ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาสภาพคล่องและระบายสต็อก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าความเข้าใจในสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ และการวางแผนเชิงรุกที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้ การติดตามข่าวสาร การวิเคราะห์ข้อมูล และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในภาวะที่ไม่แน่นอนนี้
หากท่านกำลังพิจารณาการซื้อ การขาย หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาที่สำคัญเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะ ปรึกษาการเงินอสังหาฯ กับผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนที่เหมาะสมและลดความเสี่ยง เราพร้อมให้คำแนะนำเชิงลึกเพื่อช่วยให้ท่านก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วนี้
