สัญญาณเตือนภัย: เมื่อ สงครามราคาบ้าน คุกคามเสถียรภาพเศรษฐกิจไทย (ปี 2568-2569)
ในฐานะผู้คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และตลาดการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่กำลังก่อตัวขึ้นในปัจจุบัน มีสัญญาณบางอย่างที่ชวนให้ฉุกคิดและเฝ้าระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกระแสที่หลายฝ่ายเริ่มมองเห็นโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” (House Price War) ซึ่งอาจส่งผลกระทบที่กว้างขวางและรุนแรงกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ หากเราไม่ทำความเข้าใจและเตรียมรับมืออย่างรอบด้าน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุที่ก่อตัวจากหลายทิศทาง ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ปัจจัยเหล่านี้รวมกันเป็นแรงกดดันที่ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างชัดเจน ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่พึ่งพาการเติบโตของการบริโภคและการลงทุนเป็นหลัก
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: แรงกดดันที่มองข้ามไม่ได้
ก่อนที่เราจะเจาะลึกถึงประเด็น สงครามราคาบ้าน เราต้องเข้าใจถึงบริบททางเศรษฐกิจที่กำลังเป็นฉากหลังของเรื่องนี้ ในช่วงปี 2568 เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ การฟื้นตัวที่ยังไม่ทั่วถึง ความผันผวนของตลาดโลก และปัจจัยภายในประเทศ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงประวัติการณ์ ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคให้หดตัวลง
จากข้อมูลที่สถาบันการเงินต่างๆ ได้เปิดเผย ตัวเลขสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention หรือ SM) ยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของการเติบโต ธนาคารพาณิชย์จึงจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อบ้านทำได้ยากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลายรายต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้น เนื่องจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของพวกเขาสูงเกินเกณฑ์ที่กำหนด ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป แต่เริ่มลามไปถึงบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่งบางส่วนของบ้านราคาระดับ 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกจากฐานรากไปสู่ชนชั้นกลาง
สัญญาณอันตราย: บทเรียนจากตลาดรถยนต์สู่ “สงครามราคาบ้าน”
สิ่งที่เราต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด คือความกังวลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเดินซ้ำรอยตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา ที่ต้องเผชิญกับภาวะ “Price War” อย่างรุนแรง จากการแข่งขันหั่นราคาของรถยนต์ป้ายแดง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกระแสรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” จนทำให้ตลาดรถยนต์โดยรวมปั่นป่วนอย่างหนัก เมื่อกำลังซื้อลดลงและสถาบันการเงินไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก ส่งผลให้เกิดหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อตามมา ซึ่งทำลายกลไกตลาดและใช้เวลาฟื้นตัวยาวนาน
ในมุมมองของผม หากเหตุการณ์ สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าในตลาดรถยนต์มาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่สินค้าอุปโภคบริโภค แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดที่สะท้อนถึงความมั่งคั่งและความมั่นคงของผู้คน การที่ราคาบ้านลดลงอย่างฮวบฮาบจะก่อให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” หรือ “ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง” ในทางลบอย่างรุนแรง
ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง (Wealth Effect) และความเชื่อมั่นที่หายไป
เมื่อราคาบ้านตก มูลค่าสินทรัพย์ของผู้เป็นเจ้าของบ้านจะลดลงทันที ทำให้คนรู้สึก “จนลง” แม้ว่ารายได้ประจำจะยังเท่าเดิมก็ตาม ความรู้สึกไม่มั่นคงทางการเงินนี้จะนำไปสู่การลดการบริโภคและชะลอการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น ซึ่งจะกลายเป็นวงจรหมุนเวียนที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปอีก ตัวอย่างที่ชัดเจนคือสถานการณ์ในประเทศจีนเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนหายไป ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ฉุดรั้งการเติบโตของเศรษฐกิจจีนในปัจจุบัน
ผู้บริโภคชาวไทยที่กำลังคิดจะซื้อบ้านหรือลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ไม่ใช่เพียงแค่ราคาที่น่าดึงดูด แต่รวมถึงแนวโน้มระยะยาวและผลกระทบต่อมูลค่าสินทรัพย์ของตนเอง การลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูง อาจไม่ใช่เรื่องง่ายในภาวะเช่นนี้ หากไม่ศึกษาตลาดอย่างละเอียด
ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์นี้เป็นความท้าทายอย่างยิ่ง ยอดเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง สอดคล้องกับยอดขายที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับสต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก ซึ่งแน่นอนว่าย่อมเป็นภาระด้านสภาพคล่องอย่างหนัก
ในภาวะปกติ ผู้ประกอบการต้องการระบายสต็อกเพื่อแปลงเป็นเงินทุนหมุนเวียน หากสินค้าขายไม่ออกและเริ่มมีแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดอกเบี้ย ผู้ประกอบการบางราย โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพอ อาจต้องยอมหั่นราคาบ้านลงมาอย่างรุนแรงเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ซึ่งนี่คือจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่แท้จริง
การแข่งขันในตลาดอาจรุนแรงขึ้นในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า ที่ต้องการระบายสต็อกเพื่อรักษาสภาพคล่อง ผู้ประกอบการที่ระดมทุนผ่านตลาดหุ้นกู้ก็ยิ่งต้องระวัง เพราะหากสถานการณ์สภาพคล่องตึงตัว อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้และสร้างความผันผวนให้กับตลาดทุนในภาพรวมได้ บริษัท บริหารสินทรัพย์ ที่ถือครองสินทรัพย์รอการระบายจำนวนมากก็อาจเผชิญกับความท้าทายในการนำสินทรัพย์เหล่านี้ออกสู่ตลาดเช่นกัน
ธนาคารพาณิชย์: ปรับกลยุทธ์รับมือความเสี่ยง
สถาบันการเงินซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็กำลังปรับกลยุทธ์อย่างหนัก สิ้นเชื่อบ้านที่เคยเป็นเรือธงในการสร้างการเติบโต กำลังอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” การปล่อยสินเชื่อใหม่ทำได้ยากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่เคยมีกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ทำให้ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% หรือหดตัวในบางช่วง
ธนาคารบางแห่งเริ่มหันมาให้ความสนใจกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าบ้านใหม่ในแง่ของราคาและอุปทาน แต่ก็ยังคงต้องระมัดระวังอย่างมากในการประเมินราคาอสังหาฯ และคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรใน สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น
นอกจากนี้ เรายังเห็นเทรนด์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือการนำอสังหาริมทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการเงินทุนหมุนเวียนของผู้คนในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ในมุมมองของธนาคาร การพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยลดภาระดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเก่า และรักษาสินเชื่อดีเอาไว้ในพอร์ต
มิติใหม่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดผันผวน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ ในช่วงที่ตลาดผันผวนเช่นนี้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น
การประเมินความเสี่ยง: การศึกษาตลาดอย่างละเอียดและการประเมินราคาอสังหาฯ อย่างสมเหตุสมผลเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
มุ่งเน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: หากต้องการลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้ อาจต้องพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้จริง เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แทนการเก็งกำไรจากราคา
การศึกษาทำเล: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่บางทำเลยังคงมีศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือ คอนโดมิเนียม สุขุมวิท ที่ยังคงมีดีมานด์จากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงตลาดบ้านเดี่ยว นนทบุรี ที่ยังคงได้รับความนิยมจากกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้น แต่ก็ควรพิจารณา โครงการบ้าน ชลบุรี หรือ ตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ ที่อาจได้รับผลกระทบจากภาวะกำลังซื้อและท่องเที่ยวที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ที่หลากหลาย: การกระจายความเสี่ยงในหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์ หรือหลายทำเล อาจช่วยลดความผันผวนได้
มองไปข้างหน้า: แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2568-2569
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คงจะยังไม่ได้กลับมาเป็นบวกอย่างมีนัยสำคัญ เราอาจจะยังไม่เห็น สงครามราคาบ้าน ที่รุนแรงแบบเปิดเผยในทุกโครงการบ้านใหม่ขนาดใหญ่ แต่แรงกดดันในการลดราคาเพื่อระบายสต็อกในโครงการเก่าหรือคอนโดมิเนียมเก่าจะยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง และอาจลามไปสู่ตลาดบ้านมือสองที่ราคาอาจถูกกดดันจากยอดขายที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น หนี้ครัวเรือนลดลง และกำลังซื้อกลับมา ประกอบกับนโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการลงทุนและกระตุ้นตลาด ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยน่าจะเริ่มกลับมามีทิศทางเป็นบวกได้อีกครั้งในช่วงปี 2569 โดยอาจเติบโตได้ราว 4-5%
สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการหนี้เสียอสังหาฯ อย่างมีประสิทธิภาพของสถาบันการเงิน และการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคในปัจจุบัน การทำความเข้าใจตลาด การจัดการการเงินอสังหาริมทรัพย์ และการรับฟังคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
บทสรุปและข้อเสนอแนะ
สถานการณ์ สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวพาดหัว แต่เป็นสัญญาณเตือนที่จริงจังถึงความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้าสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือแม้กระทั่งสถาบันการเงิน เราทุกคนต้องตระหนักถึงความเสี่ยงและเตรียมพร้อมรับมืออย่างรอบคอบ
ผมขอแนะนำให้ทุกท่านที่กำลังพิจารณา ซื้อบ้านด่วน หรือกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม เพื่อการลงทุนในช่วงนี้ โปรดศึกษาข้อมูลให้ละเอียดถี่ถ้วน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การเงินอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงการตัดสินใจลงทุนที่อยู่บนพื้นฐานของอารมณ์หรือการคาดการณ์ที่เกินจริง เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของภาวะตลาดที่ผันผวน และหากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังประสบปัญหาการเงินและต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับสินทรัพย์ที่อยู่อาศัย การพูดคุยกับธนาคารเพื่อพิจารณา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือทางเลือกในการบริหารจัดการหนี้เสีย อาจเป็นก้าวแรกที่สำคัญ
ในภาวะที่ความไม่แน่นอนปกคลุมเช่นนี้ การมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤตย่อมต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและกลยุทธ์ที่แม่นยำ ดังนั้น หากท่านต้องการวางแผนการลงทุนอสังหาฯ หรือจัดการพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ของท่านให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก ซึ่งจะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดในตลาดที่กำลังเผชิญกับ สงครามราคาบ้าน นี้
