ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี (2568)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมสังเกตเห็นถึงภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ผ่านมาและกำลังดำเนินต่อไป ภาพรวมที่ซบเซาไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่สัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เริ่มก่อตัวขึ้น กำลังเป็นประเด็นที่น่าจับตาและอาจนำมาซึ่งผลกระทบที่รุนแรงกว่าที่หลายคนคาดคิด ไม่ใช่แค่การแข่งขันกันขายสินค้า แต่เป็นการกัดเซาะความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจในวงกว้าง บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยต่างๆ ที่กำลังขับเคลื่อนภาวะนี้ พร้อมถอดรหัสกลไกของตลาด และวิเคราะห์ทิศทางในอนาคตเพื่อให้นักลงทุน ผู้พัฒนา และผู้ที่กำลังมองหาบ้าน ได้เตรียมพร้อมรับมือ
ปัจจัยมหภาค: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ตลาด
สถานการณ์ปัจจุบันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่สามารถแยกออกจากบริบทเศรษฐกิจมหภาคได้เลย ความชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังเศรษฐกิจไทย กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่บีบรัดกำลังซื้อบ้านอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่หลายฝ่ายคาดหวัง ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อและความผันผวนทางเศรษฐกิจยังคงสร้างความไม่แน่นอน ทำให้คนส่วนใหญ่เลือกที่จะระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตอย่างการซื้อบ้าน
หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วเป็นเหมือนโซ่ตรวนที่ผูกมัดศักยภาพของกำลังซื้อโดยตรง เมื่อภาระหนี้เดิมสูง ลูกค้าจำนวนมากจึงไม่สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้ แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยก็ตาม สภาพการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นอกจากนี้ นโยบายการเงินของธนาคารกลางที่อาจต้องคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง เพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ก็ยิ่งเพิ่มภาระให้แก่ผู้กู้และลดทอนความน่าสนใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าลงไปอีก
วิกฤตสินเชื่อ: เมื่อธนาคารต้อง “ตั้งการ์ดสูง”
จากประสบการณ์ในวงการ ผมเห็นชัดว่าสถาบันการเงินได้เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ความเสี่ยงด้านเครดิตเพิ่มสูงขึ้น สัญญาณที่น่ากังวลคือตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มที่จะขยับขึ้นอีก หากสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีขึ้น
ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งต่างออกมายอมรับว่า สินเชื่อบ้านใหม่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง จนไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ แม้แต่บ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก และเริ่มลามไปถึงบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แสดงให้เห็นว่าปัญหาได้ขยายวงกว้างออกไปอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ไม่ดีต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การเข้มงวดของธนาคารไม่ใช่เรื่องผิด แต่เป็นการบริหารความเสี่ยงภายใต้สถานการณ์ที่ไม่แน่นอน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อที่แท้จริงที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัย และทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับยอดขายที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ในภาวะเช่นนี้ การปรึกษาการเงินอสังหาริมทรัพย์กับผู้เชี่ยวชาญจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้เข้าใจถึงคุณสมบัติและโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้าน
‘สงครามราคาบ้าน’: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ไม่อาจมองข้าม
แนวคิดเรื่อง “สงครามราคา” ไม่ใช่เรื่องใหม่ในวงการธุรกิจ แต่สิ่งที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกังวลคือ หากภาวะนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มันจะสร้างความเสียหายที่รุนแรงกว่าอุตสาหกรรมอื่นๆ มาก เราได้เห็นบทเรียนจากตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา ที่รถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาลงอย่างมหาศาล ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการดัมพ์ราคา ทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด กำลังซื้อหดตัว และธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ราคารถลดต่ำลงอย่างน่าตกใจ ผู้บริโภคบางรายเลือกที่จะทิ้งสินเชื่อ สร้างหนี้เสียจำนวนมาก ซึ่งใช้เวลานานกว่าจะแก้ไขได้
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะยิ่งร้ายแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่สินค้า แต่เป็นสินทรัพย์หลักที่มีมูลค่าสูงที่สุดของคนส่วนใหญ่ เมื่อราคาบ้านลดลง จะเกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ กล่าวคือ ผู้ที่มีบ้านเป็นของตัวเองจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ความรู้สึกไม่มั่นคงทางการเงินจะกัดกินความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย ส่งผลให้การบริโภคและการลงทุนโดยรวมของประเทศชะลอตัวลง นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นในบางประเทศที่ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอย่างหนัก และส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะถดถอย
แม้ในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงในโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งผู้พัฒนาอาจยังไม่ยอมลดราคาอย่างหนักเพื่อระบายสินค้า แต่สัญญาณการแข่งขันที่ดุเดือดเริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนในตลาดคอนโดมิเนียมเก่าและบ้านเก่า ผู้พัฒนาหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่มหาศาล ซึ่งเป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะหากเป็นโครงการบ้านหรูหรือที่ดินแปลงสวยที่เคยมีมูลค่าสูง ก็อาจต้องเจอแรงกดดันด้านราคาเช่นกัน
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้พัฒนาและสถาบันการเงิน
ท่ามกลางความท้าทายนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องปรับตัวอย่างหนัก การเปิดโครงการบ้านใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด หลายรายหันมาเน้นการระบายสต็อกเก่าและบริหารจัดการสภาพคล่องเป็นหลักแทน การออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนก็ทำได้ยากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนเริ่มระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้สภาพคล่องของผู้ประกอบการขนาดเล็กบางรายอยู่ในภาวะวิกฤต การวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
ในส่วนของธนาคารพาณิชย์เอง ก็มีการปรับกลยุทธ์เช่นกัน นอกจากการเข้มงวดสินเชื่อแล้ว ยังเห็นการหันไปเน้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน แต่ก็ยังคงความเสี่ยงอยู่ ธนาคารต้องพิจารณาราคาประเมินบ้านมือสองอย่างรอบคอบ รวมถึงเข้มงวดคุณสมบัติผู้กู้ เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนนี้ นอกจากนี้ การนำเสนอผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ธนาคารใช้เพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องได้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ผู้คนเริ่มมองหาวิธีเพิ่มสภาพคล่องจากสินทรัพย์ที่ตนมีอยู่
โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย (2568-2569)
มองไปข้างหน้าถึงปี 2568-2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และอาจไม่เกิดขึ้นพร้อมกันทั่วทุกเซกเมนต์
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจ หากมีกำลังซื้อและเครดิตที่ดี เพราะมีโอกาสได้บ้านในราคาที่ถูกลง อย่างไรก็ตาม การวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ การเลือกทำเลที่ตั้งที่ดี (เช่น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ, อสังหาริมทรัพย์ปริมณฑล) และการพิจารณาถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ต้องใช้ความระมัดระวังและเลือกสรรอย่างชาญฉลาด การเก็งกำไรในช่วงนี้มีความเสี่ยงสูง ควรเน้นการลงทุนระยะยาวในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพและมีทำเลโดดเด่น เช่น โครงการบ้านหรูในทำเลทอง หรือคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม การพิจารณาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องคำนึงถึงอัตราการเช่าและค่าเช่าที่อาจไม่สูงเท่าที่คาดการณ์ไว้ในอดีต นอกจากนี้ การศึกษาตลาดเฉพาะภูมิภาค เช่น ตลาดบ้านเชียงใหม่ หรือตลาดคอนโดภูเก็ต ก็อาจเผยให้เห็นถึงโอกาสที่แตกต่างกันไป
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ต้องหันมาเน้นการสร้างสรรค์นวัตกรรม การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีเครดิตที่ดี การบริหารจัดการสต็อกและสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอด นอกจากนี้ การแสวงหาความร่วมมือกับพันธมิตร หรือการปรับโมเดลธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น ก็เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย แต่มีแนวโน้มที่จะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ในปี 2569 หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยมีทิศทางการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น รวมถึงนโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการลงทุนและการกระตุ้นกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะเป็นไปอย่างไม่เท่าเทียมกัน ตลาดในเมืองใหญ่และอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพจะฟื้นตัวได้เร็วกว่า
บทสรุป: เตรียมรับมือกับความท้าทายอย่างมืออาชีพ
สรุปได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้กำลังเผชิญกับคลื่นแห่งความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ปัญหาหนี้ครัวเรือน ไปจนถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งทั้งหมดนี้กำลังผลักดันให้เกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบต่อความมั่งคั่งและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในวงกว้าง
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ยาวนานในอุตสาหกรรม ผมขอเน้นย้ำว่า ช่วงเวลานี้ไม่ใช่ช่วงเวลาของการตื่นตระหนก แต่เป็นช่วงเวลาที่ต้องใช้สติ ปัญญา และความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในการวิเคราะห์สถานการณ์ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้พัฒนาที่กำลังวางกลยุทธ์ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด เพื่อให้เราสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่เปราะบางนี้ไปได้อย่างมั่นคง และสามารถคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตนี้ได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณมีคำถามเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสและความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างรอบคอบและมั่นใจ.
