สงครามราคาบ้าน 2025: สัญญาณวิกฤตที่ผู้เชี่ยวชาญมองเห็น และกลยุทธ์รับมือที่นักลงทุนต้องรู้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ แรงกดดันที่สะสมมาหลายปี ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอลง และนโยบายการเงินที่เข้มงวด กำลังจุดชนวนความกังวลถึง “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นในปี 2568-2569 ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่เราเห็นได้ชัดเจนในตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน หากภาพนี้เกิดขึ้นจริงในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและลึกซึ้งกว่าที่หลายคนคาดคิด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความซึมเซาที่ฝังรากลึก
ความซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เรื่องใหม่ เราเห็นสัญญาณนี้มาตั้งแต่ต้นปี 2568 โดยเฉพาะหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ซ้ำเติมสถานการณ์ ยอดขายโครงการใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนภาพกำลังซื้อที่หดหายไปอย่างน่าใจหาย ตัวเลขสินเชื่อใหม่ที่ธนาคารปล่อยให้กับภาคอสังหาฯ ก็หดตัวไปในทิศทางเดียวกัน สวนทางกับยอดสินเชื่อคงค้างที่แทบไม่ขยับ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ประคับประคอง” ไม่ใช่การเติบโต
หนึ่งในสาเหตุหลักของสถานการณ์นี้คือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้และความมั่นคงทางการเงินของประชาชน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงประวัติการณ์บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของคนไทยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ธนาคารพาณิชย์เองก็จำเป็นต้องเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจส่งผลให้ความเสี่ยงด้านเครดิตเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่อยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มจะกลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ในอนาคตอันใกล้ หากสถานการณ์สินเชื่อไม่ดีขึ้น การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ก็เป็นไปได้ยาก
จากข้อมูลที่ผมเฝ้าติดตามมาตลอด คุณภาพสินเชื่อในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เริ่มมีปัญหาก่อนหน้านี้ แต่ปัจจุบันปัญหาได้ลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นสัญญาณในระดับ 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความซึมเซานี้กำลังแผ่ขยายจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และกำลังกดดันภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหนักหน่วง สิ่งนี้ทำให้เราต้องจับตาดูปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” อย่างใกล้ชิด เพราะมันอาจกลายเป็นตัวเร่งให้สถานการณ์แย่ลงไปอีกขั้น
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: ภาพสะท้อนของ “สงครามราคาบ้าน”
เมื่อมองย้อนกลับไปที่ตลาดรถยนต์ในปี 2567 เราได้เห็นปรากฏการณ์ “Price War” อย่างแท้จริง รถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาอย่างรุนแรง ทั้งจากปัจจัยการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่กระหน่ำทำราคา และกำลังซื้อที่ซบเซา รวมถึงการที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อ การแข่งขันที่รุนแรงทำให้ราคารถลดลงอย่างมากเพื่อระบายสต็อก แต่ผลลัพธ์ที่ตามมาคือหนี้เสียพุ่งสูง มีการทิ้งรถและปล่อยสินเชื่อจำนวนมาก ซึ่งทำลายความเชื่อมั่นและสร้างผลกระทบเชิงลบต่อตลาดโดยรวม การฟื้นตัวจากสถานการณ์เช่นนี้ต้องใช้เวลาและทรัพยากรจำนวนมหาศาล
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะยิ่งร้ายแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว ด้วยเหตุผลสำคัญคือ “Wealth Effect” บ้านไม่ใช่แค่ทรัพย์สิน แต่คือแหล่งรวมความมั่งคั่งและความมั่นคงทางจิตใจของผู้เป็นเจ้าของ เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” มูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงนี้จะทำลายความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่าย นำไปสู่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในวงกว้าง คล้ายคลึงกับสิ่งที่เคยเกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องได้บั่นทอนกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของประชาชนอย่างมาก
ในขณะที่เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” เต็มรูปแบบในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เอี่ยมที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งอาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อเร่งยอดขาย แต่สัญญาณของการแข่งขันก็เริ่มปรากฏชัดเจนในตลาดโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และบ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการเริ่มหั่นราคามากขึ้นเพื่อระบายสต็อก การแข่งขันนี้เป็นสิ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยเฉพาะหากเป็นโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องสูง หากเกิดภาวะช็อกตลาดขึ้น การระดมทุนจะยิ่งเป็นเรื่องยากลำบาก ท่ามกลางภาวะตลาดหุ้นกู้ที่เปราะบางอยู่แล้ว ความเสี่ยงนี้จะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นไปอีก
กลยุทธ์ตั้งรับของสถาบันการเงินและผู้ประกอบการ
ธนาคารพาณิชย์เองก็ตระหนักถึงความเสี่ยงนี้เป็นอย่างดี และกำลังปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ธนาคารกรุงไทยได้ชี้ให้เห็นถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัว และเริ่มเห็นแนวโน้มที่ประชาชนนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น การใช้บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาด้านสภาพคล่องของภาคครัวเรือน สิ่งนี้ทำให้ทิศทาง NPLs ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในโหมดประคับประคอง
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย เองก็รายงานว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวลง 15% ขณะที่ยอดคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ธนาคารจึงต้องหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า อย่างไรก็ตาม การรุกเข้าสู่ตลาดบ้านมือสองก็มาพร้อมกับความเสี่ยงใหม่ๆ ที่ธนาคารต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เช่น การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแม่นยำ และการคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้าที่เข้มงวดขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นการกู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนนี้
ปัจจุบัน พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของ UOB คิดเป็นสัดส่วนราว 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนของบ้านใหม่แล้ว สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของธนาคารเพื่อรับมือกับดีมานด์และซัพพลายในตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัวและราคาที่สูงขึ้น รวมถึงจำนวนโครงการบ้านใหม่ที่เปิดตัวน้อยลง
ความจริงที่น่ากังวล: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อและตลาดที่ถูกแบ่งแยก
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันถือว่าอยู่ในจุดที่แย่ที่สุดรอบหนึ่ง เทียบได้กับช่วงวิกฤตโควิด-19 แต่ในบางแง่มุมอาจจะแย่กว่าด้วยซ้ำ เพราะปัจจุบันมี “ของ” หรือสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมจำนวนมากในตลาดที่รอการระบาย แต่กลับขายไม่ออก และที่น่าเป็นห่วงคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาทนั้นสูงมาก สะท้อนถึงปัญหาความสามารถในการชำระหนี้ที่เปราะบางของคนกลุ่มนี้ ในทางกลับกัน กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้ประมาณ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่มั่นคงกว่า
นี่คือภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแบ่งแยกอย่างชัดเจน ตลาดล่างและตลาดกลางที่พึ่งพิงกำลังซื้อและสินเชื่ออย่างมาก กำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล ในขณะที่ตลาดบนยังคงประคองตัวได้ดีกว่า แต่หาก “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นอย่างรุนแรง ผลกระทบก็จะลามไปถึงทุกเซ็กเมนต์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2568 นั้น ผมมองว่ายังคงเป็นปีที่ไม่สดใสนัก คาดว่าจะยังคงทรงตัวหรืออาจติดลบเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ด้วยปัจจัยบวกบางอย่าง เช่น การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก การท่องเที่ยว และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ (หากมี) เราอาจได้เห็นตลาดกลับมาเป็นบวกได้อีกครั้งที่ระดับ 4-5% ในปี 2569 ซึ่งเป็นการมองโลกในแง่ดีบนพื้นฐานของการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกที่จะต้องเกิดขึ้น
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทายสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมมองเห็นทั้งความท้าทายและโอกาสในสถานการณ์นี้ การลงทุนอสังหาฯ ในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวนต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ชะลอการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกที่มีอยู่เดิม การสร้างแบรนด์และคุณภาพจะเป็นหัวใจสำคัญในการแข่งขันที่ยั่งยืน
บริหารจัดการสภาพคล่อง: นี่คือช่วงเวลาที่ต้องบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุมที่สุด การลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น และการมองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกนอกเหนือจากหุ้นกู้ จะเป็นสิ่งสำคัญ
โฟกัสตลาดที่มีศักยภาพ: หากต้องการเปิดโครงการใหม่ ควรเน้นตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง เช่น โครงการบ้านจัดสรรพรีเมียม หรือคอนโดมิเนียมหรู ที่ยังคงมีดีมานด์และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่า
พิจารณาการจับมือกับพันธมิตร: การร่วมทุนหรือควบรวมกิจการ อาจเป็นทางออกเพื่อเพิ่มสภาพคล่องและแบ่งเบาภาระความเสี่ยง
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
โอกาสทองสำหรับผู้มีเงินเย็น: หาก “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นจริง นี่คือโอกาสในการซื้อทรัพย์สินคุณภาพดีในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาด แต่ต้องใช้ความระมัดระวังในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์และเลือกทำเลที่ยังมีศักยภาพ
เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ ตลาดเช่าอาจกลับมาคึกคักมากขึ้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
ศึกษา High-CPC Keywords: นักลงทุนที่มองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ควรพิจารณาทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนสูงหรือมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในทำเลทอง หรือสินทรัพย์ที่สามารถปรับปรุงเพิ่มมูลค่าได้
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีข้อมูลที่ครบถ้วนและแม่นยำยิ่งขึ้น
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้าน:
วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ: คำนวณภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของตนเองให้ดี และเตรียมเงินดาวน์ให้มากที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
จับตาโปรโมชั่น: หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริง นี่คือช่วงเวลาที่ผู้ซื้อจะได้เปรียบในการเจรจาต่อรองและได้บ้านในราคาที่คุ้มค่า แต่ต้องพิจารณาสภาพคล่องทางการเงินของตนเองเป็นหลัก
พิจารณาบ้านมือสอง: ตลาดบ้านมือสองมีตัวเลือกหลากหลายและราคาที่เข้าถึงได้มากกว่าโครงการใหม่ แต่ต้องตรวจสอบสภาพบ้านและเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียด
สรุปและก้าวต่อไป
สัญญาณเตือนเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 เป็นเรื่องที่เราต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด ผลกระทบต่อ “Wealth Effect” และเศรษฐกิจโดยรวมนั้นรุนแรงและอาจยืดเยื้อกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ สถาบันการเงินและผู้ประกอบการต่างกำลังปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายนี้ แต่ความเสี่ยงยังคงมีอยู่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ หากทุกภาคส่วนเรียนรู้ที่จะปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด การบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดปัจจุบัน การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างแม่นยำ หรือต้องการวางแผนทางการเงินเพื่อกู้ซื้อบ้านในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อปรึกษา เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยให้คุณนำทางผ่านความซับซ้อนของตลาด และคว้าโอกาสที่ดีที่สุดไว้ในมือ.
