วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567 – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาดนี้ และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปลายปี 2565 จะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างละเอียด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัวแต่ยังคงแข็งแกร่งในบางส่วน
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูหดตัว แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างที่น่าสนใจ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราวๆ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PSH) มีรายได้ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายจริงของบริษัท รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น อันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): ยืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตามอง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและน่ากล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างงดงาม โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
มาถึงจุดที่สำคัญที่สุด นั่นคือ กำไรสุทธิ ถึงแม้บางบริษัทอาจมีรายได้จากการขายที่สูง แต่หากกำไรที่เหลือเข้ากระเป๋าไม่มากนัก ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: เจ้าตลาดกำไรสุทธิ แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะติดลบ แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้บริษัทคว้าอันดับ 1 ไปครอง
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH ศุภาลัยคงจะขึ้นแท่นอันดับ 1 ไปได้อย่างสบายๆ
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
สูสีกับศุภาลัย แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรอย่างมีประสิทธิภาพ
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
แสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ยังคงติดอันดับ Top 5
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: โอกาสและความท้าทาย
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่นำเสนอไปข้างต้น ย่อมเห็นภาพความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญ แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นบทพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการบางราย
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนเช่นเดิม ปัจจัยด้านเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และความเชื่อมั่นในการลงทุน ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางตลาด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือโครงการบ้านและคอนโดในทำเลศักยภาพอื่นๆ การศึกษาข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่ารอช้า! หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ในการลงทุนหรือต้องการทราบรายละเอียดเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในปัจจุบัน ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้เลย เราพร้อมให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดยั้ง
