พลิกวิกฤตอสังหาฯ ไทย 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยกลยุทธ์ผู้แข็งแกร่ง ท่ามกลางตลาดชะลอตัว
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบอันท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักหรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาสดใสได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน และปี 2566 นี้ก็เป็นอีกปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทในปีที่ผ่านมา และที่สำคัญคือการระบุว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัท: ท่ามกลางแรงกดดัน การยืนหยัดคือความสำเร็จ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่เบื้องหลังตัวเลขภาพรวมนี้ กลับซ่อนเร้นความท้าทายที่ลึกซึ้งกว่านั้น เพราะจากการเจาะลึก พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บรรดาบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบปัญหาถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบประมาณ -28% เช่นกัน และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญการถดถอยที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SACO) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันของตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (Pruksa) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (Pruksa) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City Public Company Limited) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของ “กำลังซื้อ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่น ๆ เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือบริการอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาด! แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น โดยโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (Pruksa) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏชื่อในอันดับต้น ๆ ของตลาดเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทหนึ่งที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการปรับกลยุทธ์และทีมงานให้พร้อมสำหรับการแข่งขันในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสิน “ความสำเร็จที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็น “กำไร” ที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างสมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (Pruksa) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และคาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัว และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้าเท่านั้น จึงจะสามารถก้าวข้ามผ่านวิกฤตนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจภาพรวมตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และศักยภาพของบริษัทชั้นนำในปัจจุบัน จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของท่าน อย่าพลาดโอกาสในการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแกร่งและยั่งยืนในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
