การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวัดผลลัพธ์ที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ส่งสัญญาณเตือนที่ชัดเจนยิ่งขึ้น สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัวหลังยุคโควิด ทว่าภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบงันนี้ก็ยังคงอยู่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไร้ซึ่งสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง การชะลอตัวนี้ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ที่อยู่ในวงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีเป้าหมายเพื่อชี้ให้เห็นว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลลัพธ์ที่น่าประทับใจได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่แพร่กระจายทั่วกระดาน
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการศึกษา พบว่าในปี 2566 มียอดรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ว่าการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่าที่คิด เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
เราจะเห็นได้ว่ามีหลายบริษัทที่ประสบกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมลดลงในระดับสองหลัก สูงสุดถึงราวๆ -28% ในกรณีของ LPN และ CGD นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) มีรายได้ลดลง -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ในช่วงเวลาดังกล่าว
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตอีกประการหนึ่งคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ความท้าทายเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า ขนาดของบริษัทไม่ได้เป็นเครื่องรับประกันความอยู่รอดหรือการเติบโตเสมอไปในสภาวะตลาดที่ผันผวน
แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566, Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 3 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับที่ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มนี้ยังคงดุเดือด แสดงให้เห็นถึงความพยายามของแต่ละบริษัทในการรักษาและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด
การประเมินรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัย
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เกิดขึ้นอย่างเด่นชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: การรักษาฐานลูกค้าและความเชื่อมั่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ได้เลื่อนขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ปรากฏตัวในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้เป็นผลมาจากการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากโครงการที่ได้ลงทุนไป
การประเมินกำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่วัดผลสำเร็จที่แท้จริง ไม่ใช่แค่ยอดขายที่สูง แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถจับต้องได้ ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน การจัดการทางการเงิน และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses นำกำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปอย่างเฉียดฉิว AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม SC Asset (SC) ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ซึ่งทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับปีแห่งความท้าทายที่ทวีความรุนแรงขึ้น สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, และความเข้มข้นในการแข่งขัน ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ
ในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากในการฟื้นตัว หากต้องการที่จะประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุน, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ, และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าผ่านช่องทางการขายและการตลาดที่หลากหลาย
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
เราขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลล่าสุดจาก Property Mentor เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลง และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างแท้จริงในอนาคตอันใกล้นี้
