แด่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัทในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่ส่งต่อโมเมนตัมมาจากปี 2565 สู่ภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดของปีอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง และสัญญาณที่ปรากฏก็บ่งชี้ว่าปี 2567 อาจยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง
ด้วยความตั้งใจที่จะนำเสนอภาพรวมที่ชัดเจนและเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวน และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงแรงกดดันที่ภาคส่วนนี้กำลังเผชิญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบไปในระดับราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses (LH) แล้ว AP Thailand (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า Sansiri (SIRI) สามารถขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ในขณะที่ Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UAC Global (UAC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะในความเป็นจริง บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจได้รับแรงหนุนจากรายได้ในส่วนอื่นๆ ซึ่งไม่ใช่รายได้หลักจากการดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังประสบปัญหาการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP Thailand ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า AP Thailand (AP) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri (SIRI) ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และถือเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตอย่างน่าประทับใจที่ 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไร และการบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิปี 2566
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH คว้าตำแหน่งนี้ไปได้ มาจากการบันทึกกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้าสู่กองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai (SPALI) ทำกำไรสุทธิไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP Thailand (AP) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไรสุทธิ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
ผลการดำเนินงานที่นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การแข่งขันที่เข้มข้น ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความยืดหยุ่น ความชาญฉลาดในการบริหารจัดการ และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจกับข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึงในปี 2567 และปีต่อๆ ไป การวางแผนที่แม่นยำและการปรับตัวที่ทันท่วงที จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในภูมิทัศน์ธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลานี้.
