บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย โอกาส และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ตลาดได้มอบบทเรียนอันมีค่าให้กับผู้เล่นทุกราย จากความคาดหวังที่สูงลิ่วต่อโมเมนตัมอันดีงามจากปี 2565 ที่ธุรกิจเหมือนกำลังจะทะยานสู่จุดสูงสุดใหม่ แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยเร่งจากความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อน
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงการขับเคลื่อนธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้น คือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นเกือบ 75%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุดด้วย โดยมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565 สิ่งนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้เล่นรายย่อยเท่านั้น
King of Sales: AP (Thailand) กลับมาผงาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7% แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะแซงหน้า AP ในปีนี้
Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ปรากฏตัวอย่างสม่ำเสมอในอันดับที่ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนเร้นของบริษัทพัฒนาศูนย์การค้าที่ขยายสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ”
ในท้ายที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงนั้นอยู่ที่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
King of Profit: Land and Houses ยังคงครองบัลลังก์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงเป็นแชมป์ในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ซึ่งเฉือนกันอย่างฉิวเฉียดกับ Supalai Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% ติดอันดับ 4 Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Frasers Property (Thailand) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท อยู่ในอันดับที่ 9 และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งเป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เป็นภาพสะท้อนของความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ทั้งจากปัจจัยมหภาค เศรษฐกิจที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางการเมือง แม้ว่าภาพรวมอาจดูหดหู่ แต่ก็มีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า การแข่งขันในภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงแค่การเพิ่มยอดขาย แต่คือการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ การควบคุมต้นทุน และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำพาธุรกิจของท่านฝ่าฟันความท้าทาย และก้าวไปสู่ความสำเร็จอย่างแท้จริง เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่เป้าหมายของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน.
