วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ บนตลาดหลักทรัพย์ เผยผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ความคาดหวังอันสดใสที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงต่อเนื่องมาตลอดจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบของสภาวะตลาดต่อผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แท้จริง และให้ข้อมูลเชิงลึกสำหรับนักลงทุนและผู้สนใจใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่เห็นความแตกต่างระหว่างบริษัทอย่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม (ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utility (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายและการตลาดที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่มักทำผลงานได้ดี ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย (ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของศักยภาพในการเติบโตระยะยาว โดยเฉพาะใน ตลาดคอนโดกรุงเทพ และ โครงการบ้านจัดสรร
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
เมื่อพิจารณาถึง Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ซึ่งตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ (ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ สภาพแวดล้อมเช่นนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ราคาอสังหาริมทรัพย์ และ การตัดสินใจซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และก้าวขึ้นเป็นผู้นำในยุคต่อไป การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ยังคงมีอยู่เสมอ หากเราสามารถวิเคราะห์และเลือกสรรโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดและแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ในไทย เพื่อประกอบการตัดสินใจ Property Mentor ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและสร้างสรรค์สำหรับทุกความต้องการของท่าน
