ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ทอดเงาต่อเนื่องถึงปี 2567 – วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมานี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะตั้งสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่สัญญาณการฟื้นตัวเริ่มปรากฏ แต่ภาพความเป็นจริงกลับสวนทาง สภาพตลาดชะลอตัวกลับเข้ามาปกคลุมอีกครั้ง นำมาโดยปัจจัยความไม่แน่นอนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาที่ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่เห็นนี้ได้ทอดเงาความน่ากังวลต่อไปยังปี 2567 ส่งสัญญาณว่าความยากลำบากยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในการรับมือกับสภาวะเช่นนี้ Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการตลอดปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายเหล่านี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนยังคงดัง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กำลังส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้: บทเรียนจากผู้ที่รายได้ติดลบเกิน 20%
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้มากที่สุด คือกลุ่มที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและปิดการขายในสภาวะตลาดที่อ่อนแรง
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงประสบภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ยังมีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นนำ แต่ AP (Thailand) ยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) เป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำตลาดจริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพความสำเร็จที่แท้จริง เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น คือการพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) โดยตรง
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท จุดที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความเปราะบางในรายได้จากการขาย: Raimon Land, LPN, และ Land and Houses เผชิญแรงกดดันหนัก
Raimon Land (RML) ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงประสบกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กำลังส่งผลกระทบต่อทุกกลุ่มบริษัท ไม่ว่าจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ แสนสิริ เติบโตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท กลับมายืนอันดับ 1 ได้สำเร็จ
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นมาติด Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10
อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10 คือ Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) : ผู้เล่นใหม่ที่มาแรงในตลาดขายอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บทสรุปความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ภาพรวมผลกำไร: ขาดทุนเพิ่มขึ้นและกำไรลดลงในหลายบริษัท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนในปี 2566 บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าความสามารถในการทำกำไรของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังเผชิญความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงเป็นผู้นำคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาพการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง
สำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงนี้ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของโครงการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะเหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนอนาคตธุรกิจของท่านอย่างมีประสิทธิภาพ
