ถอดรหัสวิกฤตและความท้าทาย: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569 กับมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมากมายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งแต่ช่วงบูมสู่ช่วงขาลง และกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ทว่าสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้ กลับมีสัญญาณที่น่ากังวลเป็นพิเศษ จนอาจกล่าวได้ว่าเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งที่เรากำลังเผชิญหน้าอยู่ ความซับซ้อนของปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ภาวะที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบในวงกว้างเกินกว่าที่คาดคิด
สัญญาณอันตรายจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่แผ่วลง
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะซึมยาว ไม่ใช่เพียงแค่ชะลอตัวชั่วคราว การชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่ต่อเนื่อง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงลิ่ว ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของอสังหาริมทรัพย์ในเซกเมนต์ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท รายงานจากธนาคารพาณิชย์ชั้นนำสะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากลูกค้าจำนวนมากไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ เพราะมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินกว่าที่ธนาคารจะรับได้ นี่คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยากจะแก้ไขได้ในระยะเวลาอันสั้น
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัยจาก CIMB Thai ได้ชี้ให้เห็นอย่างน่าสนใจว่า คุณภาพสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเสื่อมถอยลงอย่างเห็นได้ชัด เริ่มต้นจากกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และลุกลามมายังระดับ 3-5 ล้านบาท ไปจนถึงบางส่วนของตลาด 10 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมได้แผ่ขยายจากฐานล่างขึ้นสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่ต้องจับตา การที่ธนาคารยังคงตั้งการ์ดสูงในการปล่อยสินเชื่อ เป็นผลมาจากตัวเลขสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มที่หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) จะขยับเพิ่มขึ้น หาก SM ไม่ลดลง นี่คือวัฏจักรที่น่ากังวล เพราะเมื่อธนาคารเข้มงวด การเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ซื้อก็ยากขึ้น ส่งผลให้ยอดขายชะลอ และผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระสต็อกสินค้า การบริหารสภาพคล่องจึงกลายเป็นความท้าทายหลักสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในเวลานี้
บทเรียนจาก “สงครามราคา” ในอุตสาหกรรมยานยนต์ สู่ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจรุนแรงกว่า
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกังวลอย่างยิ่ง และผมเองก็มองว่าเป็นความเสี่ยงอันดับต้นๆ คือโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคา” (Price War) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซ้ำรอยกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ปีที่ผ่านมา การลดราคาแบบดัมพ์เพื่อระบายสต็อกรถยนต์ป้ายแดง โดยเฉพาะผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ในตลาด ทำให้ราคาโดยรวมลดลงอย่างมาก ส่งผลให้เกิดภาวะหนี้เสีย การทิ้งรถ และทำลายตลาดในภาพรวม การแก้ไขใช้เวลานานและสร้างความปั่นป่วนอย่างมาก
แต่หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าหลายเท่า ดร.อมรเทพย้ำว่านี่คือเรื่องที่ “น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์” เพราะมันจะสร้าง “Wealth Effect” ในทางลบให้กับเศรษฐกิจอย่างมหาศาล อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือทาวน์เฮาส์ คือสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดสำหรับครัวเรือนส่วนใหญ่ในประเทศไทย เป็นตัวบ่งชี้ความมั่นคงทางการเงินและความมั่งคั่ง หากราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรงและต่อเนื่อง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือ “รู้สึกจนลง” แม้จะไม่ได้ขายบ้านออกไปก็ตาม ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยจะหดหายไป การบริโภคภายในประเทศจะชะลอตัวลงอย่างรุนแรง และภาวะนี้จะกลายเป็นวงจรหมุนลงที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยให้ซบเซายิ่งขึ้น ดังเช่นที่เราได้เห็นบทเรียนในประเทศจีนมาแล้ว
ปัจจุบัน แม้โครงการใหม่ๆ อาจยังไม่ลดราคาลงมากนัก แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมที่สร้างมานาน หรือบ้านที่ยังเหลืออยู่ในสต็อก เริ่มมีการแข่งขันด้านราคาอย่างเห็นได้ชัดเพื่อเร่งระบายสินค้า นี่คือสัญญาณเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างเงียบๆ และหากผู้ประกอบการรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องยอมลดราคาลงอย่างมากเพื่อความอยู่รอด อาจจะเกิดภาวะ “ช็อก” ในตลาดทุน โดยเฉพาะตลาดหุ้นกู้ ซึ่งจะกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรง และอาจลามไปถึงบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมากในพอร์ต
ธนาคารพาณิชย์กับการตั้งรับในภาวะวิกฤต
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างก็รับรู้ถึงความท้าทายนี้ และได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างรัดกุม
ธนาคารกรุงไทย โดยคุณผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ไม่ได้เน้นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ให้ความสำคัญกับการรักษาคุณภาพสินเชื่อ การเปิดโครงการใหม่ลดลงสอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ธนาคารยังเห็นแนวโน้มการนำสินทรัพย์มาแปลงสภาพเป็นเงินสดมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนด้านสภาพคล่องของประชาชน
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ผ่านคุณยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ชี้ให้เห็นว่ายอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ธนาคารต้องหันมาเน้นตลาด “บ้านมือสอง” มากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า ทว่าก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการพิจารณาราคาประเมิน และคุณสมบัติลูกค้า เพื่อคัดกรองผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอน โดยปัจจุบันพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของยูโอบีมีสัดส่วนสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนบ้านใหม่ไปแล้ว สาเหตุหลักมาจากดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้นของบ้านใหม่ รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง ยิ่งไปกว่านั้น คุณยุทธชัยยังประเมินว่าสถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบัน “แย่กว่าช่วงโควิด-19” ด้วยซ้ำ เพราะมีสต็อกสินค้าจำนวนมากในตลาด แต่กลับขายไม่ออก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มบ้านราคาต่ำ 3-4 ล้านบาท ยังคงสูงลิ่ว มีเพียงกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีกำลังซื้อและรายได้ดี (70,000-100,000 บาท/เดือน) เท่านั้นที่ยังมียอดอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 และกลยุทธ์การอยู่รอด
ด้วยข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์ที่สั่งสม ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างช้าๆ และต้องใช้เวลาในการปรับสมดุล สิ่งที่เราจะเห็นคือ:
การเร่งระบายสต็อกสินค้า: ผู้ประกอบการจะยังคงพยายามระบายยูนิตที่เหลืออยู่ในสต็อก โดยเฉพาะโครงการเก่า อาจเห็นโปรโมชั่นที่น่าสนใจหรือส่วนลดที่มากขึ้น การใช้กลยุทธ์ “การตลาดอสังหาฯ ดิจิทัล” ที่สร้างสรรค์ เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ตลาดบ้านมือสองยังคงมีบทบาทสำคัญ: ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อสำหรับบ้านใหม่ และราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อ แต่ธนาคารจะยังคงเข้มงวดในการประเมินและอนุมัติสินเชื่อเพื่อบริหารความเสี่ยง การ “ประเมินราคาบ้าน” ที่แม่นยำและการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างรอบคอบ จึงเป็นหัวใจสำคัญ
การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นและตอบสนองต่อตลาดมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่เน้นความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ (Aging Society), กลุ่มครอบครัวขนาดเล็ก, หรือกลุ่มที่มองหาโครงการ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในทำเลศักยภาพที่ยังคงให้ผลตอบแทนดี จะเป็นกุญแจสำคัญ
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: “นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์” และ “เทคโนโลยีสมาร์ทโฮม” จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็นในการเพิ่มมูลค่าและสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ การนำ PropTech มาใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
ความยั่งยืนและ ESG: กระแส “อสังหาฯ ยั่งยืน” (Sustainable Real Estate) และการคำนึงถึงปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการตัดสินใจของผู้ซื้อและนักลงทุน ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมปรับตัว
การกระจายความเสี่ยงและแหล่งเงินทุน: ผู้ประกอบการควรพิจารณา “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่เน้นการกระจายความเสี่ยง ไม่พึ่งพิงสินเชื่อธนาคารเพียงอย่างเดียว อาจมองหาแหล่งเงินทุนทางเลือก หรือพันธมิตรเชิงกลยุทธ์
โฟกัสตลาดศักยภาพ: แม้ภาพรวมจะซึม แต่บางพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ โครงการเมกะโปรเจกต์ภาครัฐ หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น “อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร” โซน CBD หรือพื้นที่ EEC ยังคงมีความต้องการและศักยภาพในการเติบโตอยู่
สำหรับปี 2569 หากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคเริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น กำลังซื้อเริ่มฟื้นตัว และความชัดเจนของการท่องเที่ยวกลับมาเต็มที่ ประกอบกับการบริหารจัดการสต็อกของผู้ประกอบการเป็นไปในทิศทางที่ดี เราอาจเห็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาเติบโตเป็นบวกได้ 4-5% ตามที่ยูโอบีคาดการณ์ไว้ ทว่านี่คือการเติบโตบนฐานที่ระมัดระวังและมีการปรับโครงสร้างตลาดครั้งใหญ่
ทางออกสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือลงทุน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอแนะนำว่านี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจริงและพร้อมสำหรับการ “วางแผนการเงินซื้อบ้าน” อย่างรอบคอบ เพราะอาจมีโอกาสได้บ้านคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม ควร “ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” และสถาบันการเงินเพื่อทำความเข้าใจเงื่อนไขสินเชื่ออย่างละเอียด เปรียบเทียบโครงการทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองอย่างถี่ถ้วน และประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างตรงไปตรงมา การ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภาวะเช่นนี้ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ และเน้นทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ การรับรู้ เข้าใจ และปรับตัวให้ทันกับพลวัตของตลาดเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้พัฒนา หรือนักลงทุน การมีข้อมูลที่ครบถ้วนและมุมมองที่เฉียบคม จะช่วยให้คุณนำทางผ่านความท้าทายนี้ได้อย่างมั่นใจ และค้นพบ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่ซ่อนอยู่ จงเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอน และสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งเพื่อความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันข้างหน้า
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการซื้อขาย หรือ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน และต้องการทราบถึง “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่แม่นยำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงกว่า 10 ปี อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแผนการของคุณ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยคุณตัดสินใจอย่างชาญฉลาดและบรรลุเป้าหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.