วิกฤตซ้อนวิกฤต: ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าสถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในจุดที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ความกังวลเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่ข่าวลือที่ผ่านมาแล้วผ่านไป แต่เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าเรากำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรง ซึ่งหากไม่ได้รับการจัดการอย่างเหมาะสม อาจสร้างผลกระทบที่กว้างขวางและลึกซึ้งยิ่งกว่าที่หลายคนคาดคิด ไม่ใช่เพียงแค่ผู้ประกอบการ ธนาคาร หรือผู้บริโภครายบุคคล แต่จะลุกลามไปสู่โครงสร้างเศรษฐกิจมหภาคของประเทศไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาวะซึมยาว: ฟันเฟืองที่ติดขัดของตลาด
หากมองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราจะเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงอาการชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง แต่สิ่งที่เราเห็นในปี 2568 นี้คือภาวะ “ซึมยาว” ที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าเดิม หลายปัจจัยรุมเร้าเข้ามาพร้อมกัน ตั้งแต่เศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเปราะบาง อัตราเงินเฟ้อที่กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ไปจนถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อและการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของประชาชนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลจากภาคธนาคารเองก็สะท้อนภาพนี้อย่างชัดเจน อัตราการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ลดลงสวนทางกับอัตราการปฏิเสธที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง สิ่งนี้เกิดจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด ทำให้แม้ลูกค้าจะมีความต้องการซื้อบ้าน แต่กลับไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ปัญหา หนี้เสีย (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อรักษาสุขภาพของพอร์ตสินเชื่อของตนเอง
ถอดบทเรียนจากอุตสาหกรรมรถยนต์: ภาพสะท้อนสู่ตลาดบ้าน
สิ่งที่นักวิเคราะห์หลายท่าน รวมถึงผมเอง ต่างจับตาเป็นพิเศษคือความคล้ายคลึงกับสถานการณ์ในอุตสาหกรรมรถยนต์เมื่อปีก่อนหน้า การแข่งขันที่รุนแรง การระบายสต็อกด้วยการหั่นราคาอย่างไม่ลดละ โดยเฉพาะผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ทำให้รถยนต์สันดาปต้องลดราคาลงอย่างมากเพื่อกระตุ้นยอดขาย ส่งผลให้เกิดการ “Price War” ที่รุนแรงจนกระทบต่อ Wealth Effect ของผู้ครอบครองรถยนต์ และนำไปสู่ปัญหาการทิ้งสินเชื่อและ หนี้เสีย จำนวนมาก หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? เพราะบ้านไม่ใช่แค่พาหนะที่เสื่อมมูลค่าไปตามกาลเวลา แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของครัวเรือน เป็นตัวแทนของความมั่นคงทางฐานะ และเป็นองค์ประกอบสำคัญของ Wealth Effect เมื่อมูลค่าบ้านลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ทำให้เกิดความไม่มั่นใจในการใช้จ่าย การบริโภคหดตัว และเกิดเป็นวงจรขาลงที่ฉุดรั้ง เศรษฐกิจไทย โดยรวม สถานการณ์เช่นนี้เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศ เช่น จีน และเราคงไม่อยากเห็นภาพนั้นซ้ำรอยในบ้านเรา
สัญญาณเตือนจากตลาด: ใครคือผู้รับผลกระทบ?
ขณะนี้เราเริ่มเห็นสัญญาณของ สงครามราคาบ้าน ปรากฏชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมานาน และบ้านมือสองที่ต้องการระบายสต็อก ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มใช้กลยุทธ์ลดแลกแจกแถม หรือลดราคาแบบหั่นครึ่งเพื่อกระตุ้นยอดขายและรักษาสภาพคล่อง แม้ว่าโครงการใหม่ที่เปิดตัวอาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างโจ่งแจ้ง แต่การแข่งขันด้านโปรโมชั่นและแคมเปญต่างๆ ก็ถือเป็นรูปแบบหนึ่งของสงครามราคาที่กำลังดำเนินอยู่
ที่น่าเป็นห่วงคือ การลดราคาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป ขยับขึ้นมาสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มลามไปถึงบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่เคยมีความมั่นคงสูงกว่า แสดงให้เห็นว่าปัญหาการชะลอตัวไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่กำลังขยายวงกว้างไปสู่กลุ่มรายได้ปานกลางและสูงขึ้น สิ่งนี้สะท้อนถึงปัญหากำลังซื้อที่อ่อนแอลงในทุกระดับ
ผู้พัฒนาอสังหาฯ และธนาคาร: การปรับตัวในยุควิกฤต
สำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะรายเล็กและกลาง ความท้าทายยิ่งเพิ่มขึ้น การเข้าถึงแหล่งเงินทุนเป็นเรื่องยากลำบากมากขึ้นในภาวะที่ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ การพึ่งพาตลาดหุ้นกู้ก็มีความเสี่ยงสูงขึ้นเช่นกัน หากไม่สามารถระบายสต็อกได้ทันท่วงที อาจเผชิญปัญหาสภาพคล่องอย่างหนัก และนำไปสู่การล้มละลายได้ ไม่เพียงเท่านั้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ถือครองทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จำนวนมาก ก็จะได้รับผลกระทบจากการลดลงของมูลค่าทรัพย์สิน ทำให้การระบายสินทรัพย์ทำได้ยากขึ้นและกระทบต่อผลประกอบการ
ในส่วนของภาคธนาคารเอง ก็ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน การเน้นการดูแลคุณภาพพอร์ต สินเชื่อที่อยู่อาศัย จึงเป็นสิ่งสำคัญ หลายธนาคารเริ่มเห็นการเพิ่มขึ้นของผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าประชาชนจำนวนมากต้องการสภาพคล่องเร่งด่วนจากทรัพย์สินที่มี ธนาคารยูโอบี ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยอมรับว่ายอดปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ใหม่หดตัวลงอย่างมาก และต้องหันไปเน้นตลาด บ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพกว่าโครงการใหม่
แต่การรุกตลาด บ้านมือสอง ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ธนาคารยังคงต้องระมัดระวังเรื่องการประเมินราคาที่เหมาะสม และการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้าอย่างเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการกู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การกู้เพื่อเก็งกำไรในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนนี้ การควบคุม DSR ของลูกค้ายังคงเป็นหัวใจสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิด หนี้เสีย ในอนาคต
โอกาสและความท้าทายในตลาดบ้านมือสองและการลงทุน
แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่ บ้านมือสอง กลับกลายเป็นเซ็กเมนต์ที่น่าสนใจสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ในแง่ของผู้ซื้อ นี่อาจเป็นโอกาสทองในการได้บ้านคุณภาพดีในราคาที่จับต้องได้ หรือได้ทำเลที่ต้องการในราคาที่แข่งขันได้มากขึ้น ส่วนผู้ขายที่ต้องการสภาพคล่องก็สามารถระบายทรัพย์สินได้ดีกว่าการขายโครงการใหม่ที่ซบเซา อย่างไรก็ตาม สำหรับนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แล้ว การพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งสำคัญ การ ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างถูกต้อง และการศึกษาศักยภาพของทำเลเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
สำหรับผู้ที่มองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ ในภาวะเช่นนี้ ควรพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการเช่าสูงในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต สำหรับตลาดการท่องเที่ยว ซึ่งอาจเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า และมีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วกว่า การมองหา อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม ที่ยังคงมีกลุ่มกำลังซื้อสูง หรือการปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพเพื่อรับข้อมูลเชิงลึก จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีประสิทธิภาพสูงสุด
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: 2568 และก้าวต่อไป
มองไปข้างหน้าในปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างช้าๆ และยังคงมีความผันผวนสูง ธนาคารยูโอบีเองก็คาดการณ์ว่าสินเชื่อบ้านปีนี้จะทรงตัวจากปีก่อน และตลาดโดยรวมอาจจะยังไม่เห็นการเติบโตที่เป็นบวก
ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาด ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย: หาก GDP สามารถเติบโตได้ตามเป้าหมาย และมีการกระจายรายได้อย่างทั่วถึง จะช่วยฟื้นฟู กำลังซื้อ ของประชาชน
นโยบายรัฐบาล: มาตรการกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การสนับสนุน สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือมาตรการช่วยเหลือผู้กู้รายย่อย จะมีส่วนสำคัญในการประคับประคองตลาด
ทิศทางอัตราดอกเบี้ย: หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายเริ่มปรับลดลง จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของลูกหนี้และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
การบริหารจัดการสต็อกของผู้พัฒนา: บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถปรับกลยุทธ์การขายและลดสต็อกส่วนเกินได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้รอดในสถานการณ์นี้
ความเชื่อมั่นผู้บริโภค: หากความกังวลเรื่อง สงครามราคาบ้าน คลี่คลายลง และผู้บริโภคกลับมามีความมั่นใจในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง
โดยส่วนตัว ผมมองว่าปี 2569 อาจจะเป็นปีที่เราเริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ ด้วยการเติบโตที่เป็นบวกราว 4-5% ตามที่บางธนาคารคาดการณ์ไว้ หากปัจจัยบวกต่างๆ เริ่มส่งผล แต่การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างระมัดระวังและไม่หวือหวาเหมือนในอดีต
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่านี่คือช่วงเวลาที่สำคัญที่สุดช่วงหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ไม่ใช่แค่วิกฤตชั่วคราว แต่เป็นการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน หรือผู้พัฒนา ต้องทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ และปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสม
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อบ้าน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การเปรียบเทียบราคาอย่างรอบคอบ และการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการสภาพคล่อง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการใช้ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ จะยังคงเป็นศูนย์กลางความสนใจ แต่ความสำเร็จจะตกเป็นของผู้ที่เข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้เท่านั้น การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และการพึ่งพาข้อมูลที่แม่นยำ จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในภาวะไม่แน่นอนเช่นนี้
หากคุณกำลังเผชิญกับความท้าทายในการตัดสินใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ผันผวนนี้ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ โอกาสลงทุนอสังหาฯ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษา เราพร้อมแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้คุณก้าวผ่านสถานการณ์นี้ไปได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ
