ถอดรหัสวิกฤตสงครามราคาบ้านไทย 2025: บทเรียนจากผู้เชี่ยวชาญและการอยู่รอดในตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมสังเกตเห็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนกำลังก่อตัวขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2025 บทสนทนาเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ที่เคยเป็นเพียงกระแสซุบซิบ กำลังกลายเป็นความจริงที่อาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ สถาบันการเงิน ไปจนถึงผู้บริโภคทั่วไป บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ผลกระทบ และกลยุทธ์การรับมือจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่เห็นภาพรวมทั้งตลาด ผมเชื่อว่านี่ไม่ใช่แค่การปรับฐานราคาครั้งคราว แต่เป็นปรากฏการณ์ที่ซับซ้อนและอาจนำไปสู่วิกฤตที่หนักหนาสาหัสกว่าที่หลายคนคาดคิด หากปราศจากความเข้าใจและการเตรียมพร้อมที่เพียงพอ
แกะรอยปรากฏการณ์: ทำไม “สงครามราคาบ้าน” จึงไม่ใช่แค่ข่าวลือ
เพื่อทำความเข้าใจถึงที่มาของสถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญ เราต้องมองถึงปัจจัยหลักหลายประการที่ถักทอเข้าด้วยกัน จนเกิดเป็นแรงกดดันมหาศาลต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
ฟันเฟืองเศรษฐกิจที่ติดขัดและความท้าทายด้านกำลังซื้อ:
เศรษฐกิจชะลอตัว อย่างต่อเนื่องเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ กำลังซื้อ ของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด อัตราเงินเฟ้อยังคงเป็นความท้าทายที่กัดกินกำลังซื้อที่แท้จริง ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้คนระมัดระวังในการใช้จ่ายและก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะหนี้ก้อนใหญ่อย่าง สินเชื่อบ้าน หลายครัวเรือนมีภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นมากขึ้น ทำให้เงินออมลดลง และความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยก็ลดตามไปด้วย ยิ่งไปกว่านั้น ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั่วโลกและปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ยังส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนและบริโภคภายในประเทศโดยตรง
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: ภาพสะท้อนที่น่ากังวล:
ย้อนกลับไปในปี 2024 เราได้เห็น “สงครามราคา” ที่ดุเดือดในตลาดรถยนต์ โดยเฉพาะรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการหั่นราคาและอัดโปรโมชั่นอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์นี้ส่งผลให้ราคาขายรถยนต์มือสองตกฮวบ และสร้างความเสียหายต่อคุณภาพสินเชื่อรถยนต์ของธนาคารอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งที่น่ากลัวคือหากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและกว้างขวางกว่ามาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่ยานพาหนะ แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของครัวเรือนและเป็นตัวชี้วัดความมั่งคั่งที่สำคัญ หาก สงครามราคาบ้าน ปะทุขึ้นจริง จะเกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ ซึ่งหมายถึงเมื่อมูลค่าบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเองจนลง ไม่มั่นคง และระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งจะซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจให้ดิ่งลงไปอีก นี่คือสิ่งที่น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัวนัก
สภาพคล่องสินเชื่อที่ตึงตัวและการเพิ่มขึ้นของ NPL:
สถาบันการเงินได้เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังพบว่าตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธนาคารหลายแห่ง เช่น ธนาคารกรุงไทย และธนาคารยูโอบี ได้ออกมายอมรับว่าอยู่ในโหมดประคับประคองสินเชื่อ และเข้มงวดกับการพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้อย่างมาก ลูกค้าจำนวนมากไม่สามารถผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อได้ เนื่องจากมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินไป ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม บ้านราคาต่ำ กว่า 3-4 ล้านบาท ที่อัตราการปฏิเสธสูงถึง 20-30% ซึ่งสะท้อนว่าคุณภาพสินเชื่อของกลุ่มรายได้น้อยและปานกลางกำลังมีปัญหาอย่างหนัก และยังคงลามไปยังบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นเค้าลางในบ้านราคา 10 ล้านบาทแล้วด้วย
การสะสมของสินค้าคงคลังและภาวะอุปทานล้นตลาด:
ตลาดอสังหาฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะ บ้านและคอนโด ในทำเลที่มีการแข่งขันสูง เมื่อ กำลังซื้อ ชะลอตัว และสินเชื่อตึงตัว โครงการเหล่านี้จึงเผชิญกับปัญหาสินค้าคงคลังที่สูงขึ้นอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน สถานการณ์นี้รุนแรงกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะแม้ปัจจุบันจะไม่มีมาตรการล็อกดาวน์ แต่สินค้าในตลาดมีมาก ในขณะที่ความสามารถในการซื้อและการขอสินเชื่อกลับลดลงอย่างน่าใจหาย การเร่งระบายสต็อกจึงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่นำไปสู่การแข่งขันด้านราคา และเป็นเชื้อเพลิงชั้นดีที่จะจุดชนวนให้เกิด สงครามราคาบ้าน อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เจาะลึกผลกระทบ: เมื่อมูลค่าบ้านสะท้อนความมั่งคั่งของชาติ
ผลกระทบของ สงครามราคาบ้าน นั้นซับซ้อนและแผ่ขยายไปไกลกว่าแค่ราคาที่ลดลง มันคือการสั่นคลอนรากฐานของความมั่งคั่งและความมั่นคงทางเศรษฐกิจ
Wealth Effect: ปรากฏการณ์ที่น่ากังวลยิ่งกว่า:
อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วว่า Wealth Effect ในทางลบคือหายนะที่แท้จริงของ สงครามราคาบ้าน เมื่อบ้านที่เคยเป็นความภาคภูมิใจและสินทรัพย์ที่สร้างความมั่นคงในชีวิตสูญเสียมูลค่า ผู้คนจะรู้สึก “จนลง” ทันทีแม้จะไม่ได้สูญเสียเงินสดก็ตาม ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการลงทุนจะลดลงอย่างมาก คนจะเริ่มลังเลที่จะจับจ่ายใช้สอย ทำให้วงจรเศรษฐกิจชะลอตัวลงไปอีก ซึ่งเราได้เห็นบทเรียนนี้จากประเทศจีนมาแล้วในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ผู้คนรู้สึกไม่มั่นคงทางการเงินและลดการบริโภค ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจของประเทศนั้นๆ การสูญเสียความเชื่อมั่นในสินทรัพย์หลักอย่างบ้านเดี่ยวนั้นยากที่จะฟื้นฟู และต้องใช้เวลาอันยาวนาน
แรงกดดันต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ:
ผู้ประกอบการรายเล็กและกลาง: กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบหนักที่สุด เพราะมีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน หากต้องระบายสต็อกด้วยการหั่นราคาอย่างรุนแรง อาจทำให้ขาดทุนและขาดสภาพคล่องอย่างหนัก การระดมทุนผ่านตลาดหุ้นกู้ก็จะทำได้ยากขึ้น หรือต้องจ่ายผลตอบแทนที่สูงมาก ซึ่งยิ่งเป็นการเพิ่มต้นทุน และอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ได้ง่ายขึ้น
ผู้ประกอบการรายใหญ่: แม้จะมีสายป่านที่ยาวกว่า แต่ก็หลีกเลี่ยงผลกระทบไม่ได้เช่นกัน การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงจะบีบให้กำไรลดลง และอาจต้องชะลอการเปิดโครงการใหม่ หรือทบทวนแผนการลงทุนขนาดใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อการจ้างงานและอุตสาหกรรมต่อเนื่องทั้งระบบ การ ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ก็จะยิ่งมีความเสี่ยงสูงขึ้น
วิกฤตสินเชื่อและสถาบันการเงิน:
เมื่อราคาบ้านลดลงและผู้กู้มีปัญหาสภาพคล่อง NPL ของธนาคารก็จะเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะกระทบต่อความมั่นคงของระบบการเงินโดยรวม ธนาคารอาจต้องตั้งสำรองหนี้เสียเพิ่มขึ้น ทำให้ความสามารถในการปล่อยสินเชื่อลดลง และทำให้วงจรเศรษฐกิจยิ่งตึงตัวมากขึ้น นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งมีหน้าที่ บริหารจัดการหนี้เสีย ก็จะต้องเผชิญกับความท้าทายในการระบายสินทรัพย์ที่ยึดมาได้ เนื่องจากราคาตลาดที่ลดลง
ภาพรวมตลาด: ใครได้รับผลกระทบมากที่สุด?
ในภาวะ สงครามราคาบ้าน นี้ ผลกระทบไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทุกกลุ่ม แต่จะส่งผลแตกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์และกำลังซื้อของลูกค้า
กลุ่มลูกค้า:
กลุ่มรายได้น้อยและปานกลาง (บ้านต่ำกว่า 5 ล้านบาท): เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากปัญหา DSR สูงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งกระฉูด ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ในขณะเดียวกัน หากมีบ้านอยู่แล้ว ราคาที่ลดลงก็ยิ่งทำให้ความรู้สึกมั่นคงลดลงไปอีก
กลุ่มรายได้สูง (บ้าน 5 ล้านบาทขึ้นไป): แม้จะยังมียอดอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่ากลุ่มอื่น และมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งกว่า แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณความระมัดระวังในการซื้อ โครงการบ้านหรู ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงขึ้น มูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงก็ย่อมกระทบต่อความมั่งคั่งโดยรวมเช่นกัน
ประเภทอสังหาฯ:
โครงการใหม่: ผู้ประกอบการอาจจะยังไม่ยอมหั่นราคาอย่างรุนแรงในทันที โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดตัว เพราะยังไม่ต้องการสร้างภาพลบ แต่สุดท้ายแล้ว หากสต็อกยังคงค้างและต้นทุนเดินหน้า ก็ต้องยอมลดเพื่อระบาย บ้านราคาพิเศษ หรือ คอนโดมิเนียมสุขุมวิท บางแห่งที่เคยคิดว่าแข็งแกร่ง อาจต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวเช่นกัน
โครงการเก่าและบ้านมือสอง: เป็นกลุ่มที่เริ่มเห็นการแข่งขันด้านราคาอย่างชัดเจนแล้ว ผู้ที่ต้องการ ขายบ้านด่วน เพื่อสภาพคล่อง ต้องยอมลดราคาเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ในขณะที่ ตลาดบ้านมือสอง กำลังกลายเป็นเป้าหมายหลักของธนาคารที่ต้องการขยายสินเชื่อ เพราะถือว่ามีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ แต่ก็ต้องระมัดระวังการประเมินราคาและคุณสมบัติผู้กู้เช่นกัน โดยเฉพาะในทำเลที่เคยบูมอย่าง บ้านเดี่ยวปริมณฑล หรือ โครงการใหม่ นนทบุรี บางแห่งอาจเจอการแข่งขันสูง
กลยุทธ์การอยู่รอดและโอกาส: มองหาแสงสว่างท่ามกลางความท้าทาย
แม้สถานการณ์จะดูมืดหม่น แต่ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีความเข้าใจและเตรียมพร้อม การถอดรหัสวิกฤต สงครามราคาบ้าน ครั้งนี้ อาจนำไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาด
สำหรับผู้ประกอบการ:
เน้นการบริหารสภาพคล่อง: นี่คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด การจัดการเงินสดและหนี้สินให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด
ปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ: พิจารณาชะลอการเปิดโครงการใหม่ ลดขนาดโครงการ หรือปรับเปลี่ยนประเภทสินค้าให้สอดรับกับ กำลังซื้อ ที่แท้จริงของตลาด เช่น เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
การตลาดเชิงรุกและนวัตกรรม: ใช้เทคโนโลยีและช่องทางออนไลน์เพื่อเข้าถึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย จัดโปรโมชั่นที่สร้างสรรค์และมีคุณค่า ไม่ใช่แค่ลดราคาอย่างเดียว
สร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: ในระยะยาว การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคจะช่วยให้รอดพ้นจากภาวะ สงครามราคาบ้าน ได้
พิจารณาการระบายสต็อกอย่างมีกลยุทธ์: อาจเป็นการจับมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือโปรแกรมผ่อนชำระพิเศษเพื่อจูงใจผู้ซื้อ
สำหรับผู้ซื้อ:
โอกาสทองสำหรับนักล่าราคา: หากมีสภาพคล่องสูงและมีความพร้อมทางการเงิน นี่คือจังหวะที่ดีในการ ซื้อบ้านทำเลดี หรือ คอนโดมิเนียมสุขุมวิท ในราคาที่น่าสนใจกว่าช่วงก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบความมั่นคงของโครงการและผู้พัฒนาเป็นสิ่งสำคัญ
ประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ: ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรประเมินภาระ DSR ของตนเองให้ดีที่สุด และเผื่อความเสี่ยงจากสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน การมองหา สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ที่ดีที่สุดเพื่อลดภาระในระยะยาวก็เป็นทางเลือกที่ควรพิจารณา
มองหาบ้านมือสองที่มีศักยภาพ: ตลาดบ้านมือสอง ที่มีราคาลดลง อาจเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่พร้อมเข้าอยู่ แต่ต้องทำการ ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อย่างละเอียด และพิจารณาค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเพิ่มเติม
สำหรับนักลงทุน:
มุมมองระยะยาวเป็นสิ่งสำคัญ: การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่ยาวไกลและเงินทุนที่พร้อม การเก็งกำไรระยะสั้นมีความเสี่ยงสูงมาก
พิจารณาสินทรัพย์รอการขายและ NPL: อาจเป็นโอกาสในการซื้อสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่ต่ำกว่าตลาด เช่น จาก AMC หรือการประมูล แต่ต้องอาศัยความรู้และประสบการณ์ในการคัดเลือกสินทรัพย์และการ บริหารจัดการหนี้เสีย
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การขอคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ หรือผู้เชี่ยวชาญในการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยง
สำรวจตลาดทางเลือก: บางตลาดอาจยังคงแข็งแกร่ง หรือได้รับผลกระทบน้อยกว่า เช่น อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ที่ยังคงได้รับแรงหนุนจากนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติบางกลุ่ม หรือ ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ในทำเลทองที่ความต้องการยังคงมีอยู่
แนวโน้มและการคาดการณ์: อนาคตของตลาดอสังหาฯ ไทย 2025-2026
จากการวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบัน ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย เนื่องจากแรงกดดันจาก สงครามราคาบ้าน และกำลังซื้อที่อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัว เช่น การท่องเที่ยวกลับมาคึกคักมากขึ้น การส่งออกดีขึ้น และนโยบายภาครัฐมีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ผมเชื่อว่าในปี 2026 เราจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอาจเติบโตได้ราว 4-5%
การฟื้นตัวดังกล่าวจะมาพร้อมกับตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ตลาดจะมีความหลากหลายและแยกส่วนกันมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนที่สามารถปรับตัว สร้างสรรค์ และนำเสนอ โซลูชั่นการเงินอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่คว้า โอกาสลงทุนอสังหา และอยู่รอดในระยะยาวได้ การยึดมั่นในหลักความรอบคอบและการศึกษาข้อมูลอย่างลึกซึ้งเป็นกุญแจสำคัญ
บทสรุปและข้อเสนอแนะ: ก้าวต่อไปอย่างชาญฉลาด
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่คำขู่ แต่เป็นความจริงที่กำลังปรากฏให้เห็นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นี่คือช่วงเวลาที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสที่สำคัญสำหรับผู้ที่มีความรู้ ความเข้าใจ และความพร้อม การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในวันนี้ จะเป็นตัวกำหนดอนาคตทางการเงินและความมั่งคั่งของคุณในวันข้างหน้า
ผมขอแนะนำให้ทุกท่านไม่ว่าจะอยู่ในฐานะผู้พัฒนา ผู้ซื้อ หรือนักลงทุน ให้ประเมินสถานการณ์ของตนเองอย่างละเอียดถี่ถ้วน ศึกษาข้อมูลตลาดอย่างต่อเนื่อง และที่สำคัญที่สุดคือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงิน เพื่อวางแผนการรับมือที่เหมาะสมที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสทองในยามวิกฤตหลุดมือไป หรือต้องเผชิญกับความเสียหายโดยไม่จำเป็น หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการ ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ เพื่อช่วยวิเคราะห์พอร์ตโฟลิโอของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและแม่นยำที่สุดสำหรับสถานการณ์ของท่านครับ
