สัญญาณเตือน ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: มุมมองผู้เชี่ยวชาญจากทศวรรษแห่งประสบการณ์ในตลาดอสังหาฯ ไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ด้วยประสบการณ์เชิงลึกที่สั่งสมมา ผมเชื่อว่าช่วงเวลาปัจจุบันเป็นหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่เรากำลังเผชิญกับเงาของปรากฏการณ์ที่อาจเรียกได้ว่า ‘สงครามราคาบ้าน’ ซึ่งมีศักยภาพที่จะสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรงและยาวนานกว่าวิกฤตการณ์ที่เคยเกิดขึ้นมาในอดีต
บทความนี้จะเจาะลึกถึงสัญญาณเตือนภัย เหตุผลเบื้องหลัง และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจาก สงครามราคาบ้าน ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ โดยจะอัปเดตข้อมูลและแนวโน้มให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ รวมถึงกลยุทธ์ในการรับมือสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง
สภาพเศรษฐกิจไทย: แรงกดดันจากภายในและภายนอก
ปัจจัยพื้นฐานที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์คือภาวะเศรษฐกิจมหภาคของประเทศไทย แม้ว่าเราจะเห็นการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ
เศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนสูง: อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่ยังไม่กลับมาแข็งแกร่งเท่าที่ควร ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นแรงกดดันสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อของประชาชนอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเป็นข้อจำกัดโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็น บ้านจัดสรรกรุงเทพฯ หรือ คอนโดมิเนียมปริมณฑล
กำลังซื้อแผ่ว: ผลกระทบจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น รายได้ที่ไม่ได้เติบโตตามทัน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาระผูกพันระยะยาว แม้จะมีโครงการที่น่าสนใจและ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ พยายามนำเสนอตัวเลือกที่หลากหลาย แต่หากกำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอ การฟื้นตัวของตลาดก็เป็นไปได้ยาก
สถานการณ์เหล่านี้สร้างความเปราะบางให้กับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม และเป็นเชื้อเพลิงชั้นดีที่อาจจุดชนวนให้เกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นได้
สถาบันการเงินกับความระมัดระวังที่เพิ่มขึ้น: สินเชื่อที่อยู่อาศัยในโหมดประคับประคอง
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้ออ่อนแอ สัญญาณสำคัญอีกประการหนึ่งที่ผมเฝ้าจับตาคือท่าทีของสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และการเป็นเจ้าของบ้าน
หนี้เสีย (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ที่อยู่ในระดับสูง: ข้อมูลจากธนาคารหลายแห่งชี้ให้เห็นว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเคยเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท การที่สินเชื่อเหล่านี้มีคุณภาพด้อยลง ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติ กู้ซื้อบ้าน และสินเชื่ออื่นๆ
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น: ด้วยเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ผู้กู้จำนวนมากเผชิญกับปัญหาอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงเกินเกณฑ์ ทำให้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ พุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ไม่แน่นอนหรือมีภาระหนี้เดิมอยู่แล้ว สถานการณ์นี้ส่งผลให้ยอดอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
คุณภาพสินเชื่อที่ถดถอยข้ามกลุ่ม: จากเดิมที่ปัญหาคุณภาพสินเชื่อจำกัดอยู่ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ปัจจุบันเราเริ่มเห็นการลุกลามไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาบ้าน 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นสัญญาณในกลุ่ม 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังส่งผลกระทบในวงกว้าง และอาจนำไปสู่ความกังวลเรื่อง สภาพคล่องทางการเงิน ของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
Home for Cash และรีไฟแนนซ์บ้าน: การที่ธนาคารเห็นลูกค้าจำนวนมากนำสินทรัพย์อย่างบ้านมาแปลงเป็นเงินสดผ่านผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะที่ผู้บริโภคกำลังเผชิญกับความตึงเครียดทางการเงิน และต้องการสภาพคล่องเพื่อประคับประคองชีวิต นี่คืออีกหนึ่งปัจจัยที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญในการวางกลยุทธ์
ความระมัดระวังของสถาบันการเงินเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาสมดุลของระบบ แต่ในอีกด้านหนึ่ง มันก็เป็นหนึ่งในกลไกที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัว และเพิ่มโอกาสในการเกิด สงครามราคาบ้าน
บทเรียนจาก ‘สงครามราคารถยนต์’ และความแตกต่างที่น่ากังวล
เมื่อปี 2567 ที่ผ่านมา เราได้เห็นปรากฏการณ์ “สงครามราคารถยนต์” อย่างดุเดือด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการ “ดัมพ์ราคา” ลงอย่างหนัก เพื่อเร่งระบายสต็อกและกระตุ้นยอดขาย สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ราคารถยนต์ใหม่ปรับลดลงอย่างมาก และมีผลกระทบต่อตลาดรถยนต์มือสอง รวมถึงคุณภาพสินเชื่อรถยนต์ที่แย่ลงจนนำไปสู่หนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ
กลไกที่คล้ายคลึงกันในตลาดบ้าน: ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลไกนี้เริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว โดยเฉพาะในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือ บ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของต้องการระบายสต็อกเพื่อลดภาระต้นทุนและการถือครอง แม้โครงการใหม่ยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงนัก แต่ก็เริ่มเห็นการนำเสนอโปรโมชันและส่วนลดเพื่อกระตุ้นยอดขาย นี่คือสัญญาณเบื้องต้นของการเข้าสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน
ผลกระทบที่รุนแรงกว่า: The Wealth Effect: สิ่งที่ทำให้ สงครามราคาบ้าน แตกต่างและน่ากังวลกว่าสงครามราคารถยนต์ คือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของบุคคลและเศรษฐกิจโดยรวม เมื่อราคาบ้านปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง ประชาชนจะรู้สึกว่ามูลค่าสินทรัพย์ของตนลดลง ทำให้รู้สึก “จนลง” และบั่นทอนความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย (ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย) ซึ่งจะส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงไปอีก เปรียบเสมือนวงจรที่หมุนลงอย่างต่อเนื่อง (Downward Spiral)
ปรากฏการณ์นี้เคยเกิดขึ้นมาแล้วในหลายประเทศ เช่น ประเทศจีน ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการบริโภคภายในประเทศ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงที่แท้จริงหาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบในประเทศไทย
ภาวะสินค้าคงค้างและการปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สต็อกล้นตลาด: หนึ่งในความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันคือปริมาณสินค้าคงค้าง (Inventory Overhang) โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้ แต่ยังไม่สามารถปิดการขายได้ทั้งหมด การมี “ของในตลาด” และ “ในสต็อกเยอะ” แต่ “ขายไม่ออก” เป็นสถานการณ์ที่น่ากังวลอย่างยิ่ง เพราะภาระต้นทุนและดอกเบี้ยจากการถือครองสินทรัพย์เหล่านี้จะกดดันผู้ประกอบการอย่างหนัก
กลยุทธ์การระบายสต็อก: เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ ผู้ประกอบการเริ่มหันมาใช้กลยุทธ์ต่างๆ ในการ “เร่งระบายของ” ไม่ว่าจะเป็นการจัดโปรโมชันลด แลก แจก แถม การเสนอส่วนลดพิเศษ หรือแม้แต่การปรับลดราคาลงโดยตรง โดยเฉพาะในโครงการเก่าหรือโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน การแข่งขันเหล่านี้เป็นตัวเร่งให้เกิด สงครามราคาบ้าน อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
จากบ้านใหม่สู่บ้านมือสอง: ปัจจุบัน ธนาคารหลายแห่งรวมถึงผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับตลาด บ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า และเป็นช่องทางในการระบายสต็อกของลูกค้าเดิมที่ต้องการขายเพื่อซื้อใหม่ หรือเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน โดยเฉพาะในเรื่องของ ราคาประเมินบ้าน และคุณภาพของผู้ซื้อ ธนาคารจึงต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อในส่วนนี้เช่นกัน
ความเสี่ยงของผู้ประกอบการขนาดเล็ก: หากเกิด สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง ผู้ประกอบการขนาดเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพออาจประสบปัญหาด้านสภาพคล่องอย่างหนัก การระดมทุนจะทำได้ยากขึ้น และอาจส่งผลกระทบต่อ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม รวมถึงบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในพอร์ต ก็อาจเผชิญความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้เช่นกัน
แนวโน้มและทางออกสำหรับปี 2568 และ 2569: การฟื้นตัวที่ต้องรอเวลา
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือชะลอตัว และยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงจาก สงครามราคาบ้าน อย่างต่อเนื่อง
ปี 2568: ทรงตัวและท้าทาย: การเปิดโครงการใหม่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ผู้ประกอบการจะเน้นไปที่การบริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่และรักษาคุณภาพพอร์ตให้ดีที่สุด การแข่งขันด้านราคาจะยังคงมีอยู่ แต่ไม่ถึงกับเป็นการลดราคาที่รุนแรงในทุกโครงการโดยทันที โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่ยังมีต้นทุนสูง
ปี 2569: คาดหวังการฟื้นตัว: หากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น กำลังซื้อกลับมา และหนี้ครัวเรือนได้รับการจัดการที่ดีขึ้น ประกอบกับมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่เหมาะสม เราอาจได้เห็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% อย่างที่ผู้บริหารบางท่านคาดการณ์ไว้ การฟื้นตัวนี้จะมาจากความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่ดีขึ้น
กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่ต้องปรับตัว: ผู้ประกอบการต้องปรับ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ให้มีความยืดหยุ่นและสร้างสรรค์มากขึ้น เน้นการนำเสนอคุณค่าที่แตกต่าง การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
บทบาทของภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนปรนเกณฑ์สินเชื่อ หรือการสนับสนุนกลุ่มผู้ซื้อรายแรก อาจเป็นแรงผลักดันสำคัญที่ช่วยประคับประคองและฟื้นฟูตลาดในระยะสั้นและระยะกลางได้ การออกนโยบายที่ตรงจุดและทันเวลาจะช่วยลดผลกระทบจาก สงครามราคาบ้าน ได้ในระดับหนึ่ง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้ความระมัดระวัง: สำหรับนักลงทุน การพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ต้องเป็นไปอย่างรอบคอบ การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด การวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการและทำเลที่ตั้ง รวมถึงการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การมองหา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญจะเป็นประโยชน์อย่างมากในการตัดสินใจ
บทสรุป: ก้าวข้ามความท้าทายด้วยวิสัยทัศน์และการปรับตัว
สัญญาณเตือนของ สงครามราคาบ้าน ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 เป็นสิ่งที่ไม่อาจมองข้ามได้ นี่ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันด้านราคาปกติ แต่เป็นปรากฏการณ์ที่อาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจและความรู้สึกมั่งคั่งของประชาชนในวงกว้าง บทเรียนจากตลาดรถยนต์และการพยากรณ์จากผู้บริหารธนาคารชั้นนำ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่ากุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ คือการมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล การปรับตัวอย่างรวดเร็ว และการร่วมมือกันของทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน หรือแม้แต่ผู้บริโภคเอง การบริหารจัดการสต็อกอย่างชาญฉลาด การรักษาคุณภาพสินเชื่ออย่างเข้มงวด และการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างเหมาะสม จะเป็นรากฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นและนำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับสู่เส้นทางการเติบโตอย่างยั่งยืนอีกครั้ง
หากคุณกำลังพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขาย บ้านมือสอง หรือกำลังเผชิญความท้าทายในการตัดสินใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ผันผวนนี้ ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ได้ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณจะหนักแน่นและรอบคอบที่สุดในทุกจังหวะการเปลี่ยนแปลงของตลาด
