ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤตหรือโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา สัญญาณเตือนภัยหลายอย่างได้ปรากฏขึ้นอย่างชัดเจน ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความเป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่ช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง และอาจถึงขั้นเผชิญกับ “สงครามราคาบ้าน” อันดุเดือด ซึ่งอาจสร้างผลกระทบที่กว้างขวางเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อน ความเสี่ยง และกลยุทธ์ในการรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังก่อตัวขึ้น โดยอัปเดตข้อมูลและแนวโน้มที่สำคัญสำหรับปี 2568 และปีต่อๆ ไป
สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเข้าสู่โหมด “จำศีล”
นับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้แสดงอาการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหลักที่บั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภคคือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก สิ่งนี้ได้สร้างวงจรแห่งความท้าทาย โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มักจะถูกปฏิเสธเนื่องจากผู้กู้มีภาระหนี้สูงเกินเกณฑ์
ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย โดย ดร.อมรเทพ จาวะลา ได้ฉายภาพอย่างชัดเจนว่าคุณภาพสินเชื่อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์กำลังถดถอยลงอย่างน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจำกัดและมักได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจมากที่สุด ทว่าปัจจุบันปัญหานี้ได้ลามขึ้นสู่กลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นเค้าลางในกลุ่ม 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซากำลังแพร่กระจายจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และสร้างความกังวลอย่างยิ่งต่ออนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
ประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาคือตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป ความเสี่ยงด้านเครดิตจะยังคงเป็นเงาตามหลอกหลอนสถาบันการเงิน ทำให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปอย่างเข้มงวดมากขึ้น และกว่าที่ธนาคารจะกลับมากล้าปล่อยสินเชื่ออย่างเต็มที่อีกครั้ง อาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งจนกว่าสัญญาณความเสี่ยงเหล่านี้จะลดลงอย่างชัดเจน
เสียงสะท้อนจากสมรภูมิรถยนต์: บทเรียนที่ต้องเรียนรู้
สิ่งที่ ดร.อมรเทพและผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกังวลอย่างมากคือ การเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจจะซ้ำรอยกับตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่ผ่านมา เมื่อปีก่อน เราได้เห็นการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างดุเดือด โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการแข่งขันของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด ผนวกกับกำลังซื้อที่อ่อนแอ และความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อรถยนต์ ส่งผลให้ราคารถลดต่ำลงอย่างมาก ผู้ประกอบการจำต้องลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งท้ายที่สุดนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย การทิ้งรถ และการทำลายบรรยากาศของตลาดโดยรวม กว่าจะฟื้นตัวได้ต้องใช้เวลา และหากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก
ผลกระทบต่อ “Wealth Effect”: เมื่อบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยแต่คือความมั่งคั่ง
ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างตลาดรถยนต์และตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง บ้านไม่เพียงเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงทางเศรษฐกิจ ความรู้สึกมั่นคงปลอดภัย กล้าที่จะกินกล้าที่จะใช้จ่าย การมีบ้านเป็นของตัวเองสร้างความเชื่อมั่นในการดำเนินชีวิตและขับเคลื่อนการบริโภคโดยรวม
หากราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรงจากการเกิด “สงครามราคาบ้าน” มันจะทำลายความรู้สึกมั่นคงนี้ลงอย่างสิ้นเชิง ลองย้อนดูบทเรียนจากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านปรับตัวลดลง ประชาชนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงอย่างมาก ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย ส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเป็นวงจรที่น่ากลัวกว่าการลดลงของราคารถยนต์หลายเท่าตัว การลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบต่อความมั่งคั่งโดยรวมของครัวเรือน ทำให้เกิดการดึงเงินกลับสู่ระบบเศรษฐกิจช้าลง และอาจกลายเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในระยะยาว
แม้ว่าในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เพื่อเร่งระบายสต็อก แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคาเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และบ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการและเจ้าของบ้านพยายามลดราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อและเพิ่มสภาพคล่อง
สถานการณ์บนภาคสนาม: ความท้าทายของนักพัฒนาและตลาดบ้านมือสอง
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์นี้เป็นความท้าทายอย่างยิ่ง หากเกิดการลดราคาอย่างหนักเพื่อเร่งขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ จะยิ่งทำได้ยากขึ้น หรือต้องเผชิญกับต้นทุนที่สูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จำนวนมากอยู่ในพอร์ต ก็จะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์ออกไปได้ยากเช่นกัน
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ให้มุมมองว่า การเปิดโครงการใหม่ลดลงสอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ซึ่งสะท้อนความท้าทายจากการใช้จ่ายและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน แต่ยังคงต้องการครอบครองบ้านอยู่ดี ทิศทาง NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมยังคงอยู่ในโหมดที่ต้องประคับประคองอย่างใกล้ชิด สะท้อนถึงความเปราะบางของพอร์ตสินเชื่อ
ด้านนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้ยืนยันภาพรวมที่คล้ายกันว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวลงถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างยังทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีต่อปี สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ธนาคารต้องปรับกลยุทธ์ โดยหันไปให้ความสำคัญกับการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน สัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของยูโอบีอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนบ้านใหม่แล้ว นี่คือจุดที่ “การลงทุนคอนโดมิเนียม” หรือ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในตลาดมือสองอาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนบางกลุ่ม หากมีการศึกษาตลาดอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวในตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ธนาคารจะต้องเข้มงวดในการพิจารณาราคาประเมินให้เหมาะสม และคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้าอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้าเป็นผู้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในช่วงเวลาที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง การ “ประเมินราคาบ้าน” ที่แม่นยำจึงเป็นหัวใจสำคัญในการบริหารความเสี่ยงในยุคนี้
วิกฤตสินเชื่อ: DSR สูง อัตราปฏิเสธพุ่ง
ปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดอนุมัติสินเชื่อคือภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงขึ้นของผู้บริโภค ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น และอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลงอย่างต่อเนื่อง สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะวันนี้มีอสังหาริมทรัพย์ในตลาดและในสต็อกของผู้ประกอบการจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก ผู้ที่ต้องการ “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคา 3-4 ล้านบาท มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในขณะที่กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้ประมาณ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า ยูโอบีเองก็พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่อยู่ที่ประมาณ 20-30% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2568-2569
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 จึงยังคงมองว่าไม่ได้อยู่ในช่วงขาขึ้น แต่คาดการณ์ว่าอาจจะเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ในปี 2569 หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัว และความสามารถในการกู้ของประชาชนดีขึ้น การ “บริหารจัดการหนี้” ของครัวเรือนและการสนับสนุนจากภาครัฐผ่าน “มาตรการภาครัฐ” ที่เกี่ยวข้องกับการลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน หรือการสนับสนุนสินเชื่อพิเศษสำหรับกลุ่มเปราะบาง อาจเป็นตัวช่วยที่สำคัญ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” หรือ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อช่วยในการตัดสินใจ นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องใช้ความเชี่ยวชาญและข้อมูลอย่างรอบด้าน การ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อย่างละเอียด ทั้งในแง่ของทำเล ประเภทอสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มราคา จะช่วยให้คุณเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นและสามารถวาง “กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ” หรือกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสม การ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้มีภาระหนี้เดิมที่ต้องการลดภาระดอกเบี้ย เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในครัวเรือน
บทสรุปและก้าวต่อไป
“สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่คำขู่ แต่เป็นความเสี่ยงที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างเงียบๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากมันเกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าที่หลายคนคิด สิ่งนี้เรียกร้องให้ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนา ผู้ซื้อ ผู้กู้ และสถาบันการเงิน ต้องปรับตัวและเตรียมรับมือกับสถานการณ์อย่างชาญฉลาด สถาบันการเงินจำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบและบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่ออย่างรัดกุม ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับกลยุทธ์การตลาดและการระบายสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ใช่แค่การลดราคาอย่างเดียว
ในฐานะผู้บริโภคและนักลงทุน การทำความเข้าใจสถานการณ์ตลาด การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างแท้จริง และการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในยามที่ตลาดมีความผันผวนสูงเช่นนี้
เรายังคงต้องจับตาดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณจาก NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทิศทางเศรษฐกิจโลกและไทย นโยบายของธนาคารกลาง และ “มาตรการภาครัฐ” ที่อาจเข้ามาช่วยพยุงตลาด หากทุกฝ่ายร่วมมือกันด้วยความเข้าใจและวิสัยทัศน์ที่ยาวไกล เราอาจจะสามารถนำพาสถาการณ์ที่ท้าทายนี้ให้กลายเป็นโอกาสในการปรับโครงสร้างและสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวได้
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” หรือต้องการ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อวางแผนกลยุทธ์ในภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอคำปรึกษาที่เป็นประโยชน์และแม่นยำสำหรับสถานการณ์ของคุณโดยเฉพาะ การตัดสินใจที่รอบคอบในวันนี้ จะนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในวันหน้า
