ถอดรหัสสงครามราคาบ้าน: วิเคราะห์เจาะลึกอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 โดยผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากว่าทศวรรษ ผมสังเกตเห็นถึงคลื่นความกังวลที่กำลังก่อตัวขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปลายปี 2567 และต้นปี 2568 ที่ผ่านมา สัญญาณเตือนภัยที่สำคัญที่สุดคือความเป็นไปได้ของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ที่รุนแรง ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นปรากฏการณ์ที่ซับซ้อนและมีผลกระทบที่ลึกซึ้งกว่าเพียงแค่การปรับลดราคา เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ซึ่งการทำความเข้าใจปัจจัยพื้นฐานและแนวโน้มในอนาคตเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และแม้กระทั่งผู้บริโภคทั่วไป
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคและปัจจัยกดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ทั้งจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงในหลายประเทศ และนโยบายการเงินที่เข้มงวดของธนาคารกลางสำคัญๆ ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่มายังเศรษฐกิจไทยโดยตรง การส่งออกเผชิญความท้าทาย การลงทุนจากต่างประเทศยังคงระมัดระวัง และภาคการท่องเที่ยวแม้จะฟื้นตัวแต่ก็ยังไม่สามารถชดเชยกำลังซื้อที่หายไปทั้งหมดได้
ในระดับประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ยังคงเป็นฝันร้ายที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง ทำให้รายได้ของประชากรบางกลุ่มยังคงเปราะบาง นำไปสู่ความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะกับการลงทุนระยะยาวเช่น “การซื้อบ้าน” ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง ด้วยภาวะเช่นนี้ ธนาคารพาณิชย์จึงจำเป็นต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นกลไกป้องกันความเสี่ยงของตนเอง แต่ก็เป็นอีกหนึ่งแรงกดดันที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถขยายตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น
วิกฤตสินเชื่อและสัญญาณอันตรายจาก NPL/SM
หนึ่งในตัวชี้วัดที่ผมให้ความสำคัญและติดตามอย่างใกล้ชิดคือตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “สินเชื่อบ้าน” ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวและการว่างงานเป็นอันดับแรกเริ่มแรก จากนั้นก็ลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณไปยังกลุ่มราคา 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงผู้มีรายได้น้อย แต่กำลังขยายวงกว้างออกไปอย่างน่าเป็นห่วง
เมื่อ NPL และ SM เพิ่มขึ้น ธนาคารย่อมต้องตั้งสำรองหนี้เสียสูงขึ้น และด้วยความกังวลต่อคุณภาพสินเชื่อในภาพรวม การพิจารณา “การอนุมัติสินเชื่อ” จึงเข้มงวดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) กลายเป็นเกณฑ์สำคัญที่ถูกนำมาใช้พิจารณาอย่างเคร่งครัด ทำให้ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอนหรือมีภาระหนี้เดิมอยู่แล้ว สถานการณ์เช่นนี้ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ซื้อบ้านตัวจริงต้องประสบปัญหา แต่ยังส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับยอดขายที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ และเกิดการสะสมสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนมากในตลาด
ถอดบทเรียนจาก “สงครามราคารถยนต์” สู่ “สงครามราคาบ้าน”
สิ่งที่ทำให้ผมและนักวิเคราะห์หลายท่านเกิดความกังวลอย่างยิ่งคือภาพซ้ำรอยที่เคยเกิดขึ้นกับตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา การแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือด โดยเฉพาะจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งการตลาด ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและสถาบันการเงินที่เข้มงวด “สินเชื่อรถยนต์” ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน การระบายสต็อกเหล่านี้ได้สร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ ทั้งต่อตลาดรถยนต์มือสองและคุณภาพสินเชื่อของธนาคาร จนนำไปสู่ NPL และการทิ้งรถจำนวนมาก
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์อย่างเทียบไม่ติด เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่เพียงสินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของครัวเรือน ซึ่งเป็นรากฐานของความมั่นคงทาง “การเงินส่วนบุคคล” และความมั่งคั่ง (Wealth Effect) การที่มูลค่าของบ้านลดลงอย่างฮวบฮาบ ไม่เพียงแต่ทำให้เจ้าของบ้านรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง (รู้สึก “จนลง”) แต่ยังทำลายความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย การบริโภคภายในประเทศจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะถดถอยที่รุนแรงและแก้ไขได้ยากกว่าที่คาดการณ์ไว้
สถานการณ์ปัจจุบันและกลยุทธ์ของภาคธนาคาร
ในปัจจุบัน ภาคธนาคารพาณิชย์อยู่ในโหมด “ประคับประคอง” พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างระมัดระวัง แม้ว่ายอดปล่อย “สินเชื่อบ้าน” ใหม่จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ (บางธนาคารพบว่าลดลงถึง 15% YOY) แต่ยอดสินเชื่อคงค้างโดยรวมยังคงทรงตัว ซึ่งสะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์อย่างรวดเร็วของธนาคาร
ธนาคารหลายแห่งหันมาเน้นการเติบโตในตลาด “บ้านมือสอง” มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าในแง่ของอุปทานและราคา แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวังเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณา “ราคาประเมินบ้าน” ที่ต้องเข้มข้น และการตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้าอย่างละเอียดถี่ถ้วนว่าเป็นการ “กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง” ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อย่าง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือ “รีไฟแนนซ์” ก็ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในฐานะเครื่องมือในการเพิ่มสภาพคล่องให้กับเจ้าของบ้านที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน
ในส่วนของโครงการใหม่ ธนาคารยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูง หากตลาดเข้าสู่ภาวะ “สงครามราคาบ้าน” อย่างเต็มรูปแบบ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งมีหน้าที่ “บริหารสินทรัพย์” ที่เป็น NPL ก็จะเผชิญกับความท้าทายอย่างมหาศาลในการระบายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่จะเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็ว
การระบายสต็อกและผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ปัญหาสำคัญที่กำลังคุกคามภาคอสังหาริมทรัพย์คือ “โอเวอร์ซัพพลาย” หรืออุปทานที่ล้นตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “คอนโดมิเนียม” ที่สร้างเสร็จและบ้านที่ยังไม่มีผู้ซื้อ โดยเฉพาะ “คอนโดมิเนียมเก่า” และ “บ้านเก่า” ที่สร้างเสร็จมานานและเริ่มมีต้นทุนในการถือครองที่สูงขึ้น กำลังถูกนำมาแข่งขันด้านราคาอย่างเห็นได้ชัดเพื่อเร่งระบายสต็อก
ในขณะที่โครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะใน “อสังหาฯ กรุงเทพฯ” และหัวเมืองใหญ่ อาจยังคงพยายามรักษาระดับราคาไว้เพื่อปกป้องภาพลักษณ์แบรนด์และกำไร แต่แรงกดดันจากการที่สต็อกสะสมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านเงินทุนและ “หุ้นกู้” ที่กำลังจะครบกำหนด ต้องพิจารณาการลดราคาเพื่อเพิ่มสภาพคล่องอย่างจริงจัง ซึ่งหากมีโครงการใดเริ่มต้น “สงครามราคาบ้าน” อย่างเต็มรูปแบบ ก็อาจจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ต้องปฏิบัติตามเพื่อความอยู่รอด นำไปสู่การลดค่าเฉลี่ยของราคาตลาดโดยรวม และส่งผลกระทบต่อการ “ลงทุนอสังหาฯ” ของทุกคนในที่สุด
การคาดการณ์แนวโน้มปี 2568-2569 และกลยุทธ์รับมือ
จากประสบการณ์และข้อมูลที่ผมรวบรวมได้ ผมคาดการณ์ว่าปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงอยู่ในภาวะท้าทาย การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างช้าๆ และไม่ทั่วถึง “สงครามราคาบ้าน” จะเริ่มเห็นผลกระทบที่ชัดเจนขึ้นในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนมานานแล้ว “ตลาดอสังหาฯ ภูมิภาค” บางแห่งที่มีการเก็งกำไรสูง อาจจะได้รับผลกระทบก่อนเพื่อน
อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดมีโอกาสจะกลับมาเติบโตได้อีกครั้งที่ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคมีเสถียรภาพมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวลง และภาครัฐมีการออกมาตรการกระตุ้นที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ สิ่งสำคัญคือการที่ธนาคารพาณิชย์กลับมามีความเชื่อมั่นในการปล่อย “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” อีกครั้ง รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการและผู้ที่กำลังพิจารณาในตลาดนี้ ผมมีคำแนะนำดังนี้:
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ถึงเวลาแล้วที่ต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบด้าน เน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง แทนการสร้างอุปทานที่เกินความจำเป็น การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ และการบริหาร “การเงินส่วนบุคคล” ของบริษัทให้แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษในการ “ลงทุนอสังหาฯ” พิจารณาปัจจัยพื้นฐานของโครงการ ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพในการให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าในระยะยาว และสภาพคล่องในการขายต่อ หลีกเลี่ยงการลงทุนเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นในภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับผู้ซื้อบ้าน: นี่อาจเป็นโอกาสที่ดีในการเลือกซื้อบ้านในราคาที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม ควรประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างถี่ถ้วน ตรวจสอบเงื่อนไข “สินเชื่อบ้าน” และ “ราคาประเมินบ้าน” อย่างรอบคอบ และเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงและมั่นคง การ “ปรึกษาการเงินอสังหา” กับผู้เชี่ยวชาญจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
“สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องที่ควรเพิกเฉย แต่ก็ไม่ใช่จุดสิ้นสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มันคือบททดสอบครั้งสำคัญที่จะคัดกรองผู้เล่นที่แข็งแกร่งและปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ของตลาดให้มีความสมดุลมากขึ้นในระยะยาว การเตรียมพร้อม ทำความเข้าใจสถานการณ์ และวางแผนอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนและ “การเงินส่วนบุคคล” ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนเช่นนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำที่ตรงจุด เพื่อช่วยให้ท่านก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับ “ปรึกษาการเงินอสังหา” เฉพาะบุคคลและเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน.
