วิกฤตซ้อนวิกฤต: ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 นั้นมีมิติที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง มันไม่ใช่แค่การชะลอตัวปกติ แต่เป็นสัญญาณเตือนที่อาจนำไปสู่ภาวะที่เรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบเศรษฐกิจไทยในวงกว้าง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ปัจจัย และแนวโน้มที่สำคัญ พร้อมทั้งให้มุมมองเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้ผู้เกี่ยวข้องทั้งผู้พัฒนา ผู้ซื้อ และนักลงทุน สามารถนำทางผ่านความผันผวนนี้ไปได้อย่างชาญฉลาด
แรงกดดันที่สะสม: เศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือน
ปัญหาของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 ไม่ได้เกิดขึ้นในสุญญากาศ แต่เป็นผลลัพธ์จากการสะสมของแรงกดดันหลายประการที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่อง ประการแรกคือเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงอยู่ในภาวะเปราะบาง แม้จะมีการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่กำลังซื้อภายในประเทศกลับยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางลงล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท การส่งออกที่ชะลอตัว การลงทุนภาคเอกชนที่ยังไม่กลับมาคึกคัก และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก ล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
ประการที่สองคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งกำลังซื้อและจำกัดความสามารถในการกู้ยืมของผู้บริโภค ภาระหนี้ที่สูงทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารหลายแห่งรายงานอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ทำให้ความต้องการซื้อบ้านใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด และส่งผลให้ผู้พัฒนาต้องเผชิญกับยอดขายที่ซบเซา
นอกจากนี้ คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมก็เริ่มส่งสัญญาณน่าเป็นห่วง ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 เผชิญกับความท้าทายใหญ่ด้านเงินทุนหมุนเวียน
เงาสงครามราคาบ้านที่คืบคลาน: บทเรียนจากตลาดรถยนต์
สิ่งที่ผมและผู้เชี่ยวชาญหลายคนในวงการจับตาดูอย่างใกล้ชิดและกังวลอย่างยิ่งคือสัญญาณของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” (Price War) ที่อาจซ้ำรอยกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย CIMB Thai ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า สถานการณ์ปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์มีหลายองค์ประกอบที่คล้ายคลึงกับตลาดรถยนต์ที่ถูกกระทบจากการแข่งขันด้านราคาอย่างหนัก โดยเฉพาะจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้รถยนต์ป้ายแดงต้องยอมหั่นราคาเพื่อระบายสต็อก สร้างผลกระทบต่อตลาดมือสองและก่อให้เกิดหนี้เสียตามมา
หากภาวะเช่นนี้เกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่สินค้าทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ การที่ราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็วและรุนแรง จะส่งผลกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่งคั่งของผู้คน เมื่อมูลค่าของสินทรัพย์ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเองมีฐานะยากจนลง แม้รายได้จะเท่าเดิมก็ตาม ความรู้สึกเช่นนี้จะนำไปสู่การลดการบริโภคและการใช้จ่ายในภาพรวม ซึ่งจะยิ่งฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปอีก ดังที่เราเห็นกรณีศึกษาในบางประเทศที่ประสบปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ หากราคาประเมินบ้านลดลง ความเชื่อมั่นของภาคครัวเรือนก็จะสั่นคลอนอย่างหนัก การปรึกษาสินเชื่อบ้านก็จะยากขึ้น เพราะมูลค่าหลักประกันลดลง
ในปัจจุบัน เราเริ่มเห็นสัญญาณของการแข่งขันด้านราคาในบางเซกเมนต์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 โดยเฉพาะโครงการเก่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว และบ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการและเจ้าของบ้านจำเป็นต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อกหรือต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน การลดราคาในลักษณะนี้ แม้จะดึงดูดผู้ซื้อได้บ้าง แต่ก็เป็นดาบสองคมที่อาจบั่นทอนมูลค่าตลาดโดยรวม และเป็นตัวเร่งให้เกิดสงครามราคาเต็มรูปแบบในอนาคตอันใกล้
วิเคราะห์กลไกอุปสงค์และอุปทาน: ใครได้รับผลกระทบมากที่สุด?
เมื่อเจาะลึกลงไปในกลไกอุปสงค์และอุปทานของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นถึงความแตกต่างในการได้รับผลกระทบ
ด้านอุปสงค์ (Demand Side):
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากหนี้ครัวเรือนสูงและเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ DSR สูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงมาก เป็นกลุ่มที่การกู้ซื้อบ้านทำได้ยากที่สุด
กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท: เป็นอีกกลุ่มที่เริ่มได้รับผลกระทบมากขึ้น แม้จะมีรายได้สูงกว่ากลุ่มแรก แต่ภาระหนี้และเกณฑ์การพิจารณาของธนาคารก็ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีโครงการในกลุ่มราคานี้จำนวนมากจึงต้องแบกรับสต็อกคงค้าง
กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป: กลุ่มนี้ยังคงมีกำลังซื้อและการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่ากลุ่มอื่น ๆ โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ประจำมั่นคงตั้งแต่ 70,000 – 100,000 บาทขึ้นไป อย่างไรก็ตาม แม้แต่กลุ่มนี้ก็ยังได้รับผลกระทบจากความเชื่อมั่นที่ลดลง และอาจชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์
ในเชิงของ Local Search Intent เราเห็นความสนใจใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง อสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี หรือ ภูเก็ต ที่ยังคงมีอยู่ แต่เปลี่ยนจากบ้านใหม่ไปสู่ บ้านมือสอง มากขึ้น รวมถึงการค้นหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และการ ประเมินราคาบ้าน เพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอ
ด้านอุปทาน (Supply Side):
โครงการใหม่: การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน และพยายามระบายสต็อกเก่าที่มีอยู่ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะเช่นนี้จึงต้องคิดอย่างรอบคอบ
สต็อกคงค้าง: ปริมาณสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมที่รอการขายสะสมอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่อง ซึ่งนำไปสู่การพิจารณาลดราคาเพื่อเร่งการขาย
ผู้ประกอบการรายเล็ก: กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบหนักที่สุดเนื่องจากมีสายป่านสั้นและเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก หากไม่สามารถระบายสินค้าได้ จะยิ่งประสบปัญหาสภาพคล่องที่รุนแรง และอาจนำไปสู่การต้องปรับโครงสร้างหนี้ หรือกระทั่งเลิกกิจการในที่สุด
มุมมองและกลยุทธ์ของภาคธนาคาร: การประคับประคองและปรับตัว
ภาคธนาคารในฐานะผู้สนับสนุนหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 กำลังใช้กลยุทธ์ที่ระมัดระวังและปรับตัวอย่างรวดเร็ว ธนาคารกรุงไทยยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” พร้อมทั้งเริ่มเห็นการใช้บริการ “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” มากขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยกำลังมองหาสภาพคล่องจากสินทรัพย์ที่ตนมี
ขณะที่ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่ายอดปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ใหม่หดตัวลงถึง 15% และยอดคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธนาคารจึงได้ปรับกลยุทธ์โดยหันมาเน้น ตลาดบ้านมือสอง มากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม การให้สินเชื่อบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน โดยธนาคารจะต้องพิจารณา ราคาประเมินบ้านมือสอง อย่างรอบคอบ และเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
นี่แสดงให้เห็นว่า ธนาคารพาณิชย์กำลังให้ความสำคัญกับการบริหารคุณภาพพอร์ตสินเชื่อเป็นอันดับแรก การอนุมัติสินเชื่อจะพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 20-30% ในบางธนาคาร การให้บริการโซลูชั่นการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายและมีความยืดหยุ่นภายใต้กรอบความเสี่ยงที่ยอมรับได้จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับสถาบันการเงินในยุคนี้ ผู้ที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน จึงต้องเตรียมตัวให้พร้อมมากขึ้น
ก้าวข้ามปี 2568: นำทางสู่อนาคตที่ท้าทายแต่มีโอกาส
แม้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 จะอยู่ในช่วงที่ท้าทาย แต่ผมเชื่อเสมอว่าในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ควรเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) และหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร การบริหารจัดการสต็อกคงค้างอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาช่องทางระดมทุนที่หลากหลายเพื่อเสริมสภาพคล่องคือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่อาจเป็นโอกาสทองในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล การเป็นผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินและมีความเข้าใจตลาดจะทำให้ได้เปรียบ การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เน้นผลตอบแทนระยะยาว
ในระยะต่อไป หากเศรษฐกิจโลกและไทยฟื้นตัวได้ดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยเริ่มมีเสถียรภาพ และภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นที่ตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง หรือการผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 มีแนวโน้มที่จะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและขึ้นอยู่กับปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน
สรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ด้วยปัจจัยกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน สัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” กำลังปรากฏขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความมั่งคั่งและกำลังซื้อในวงกว้าง อย่างไรก็ตาม ด้วยความเข้าใจในกลไกตลาด การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุม ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และนักลงทุน ยังคงสามารถแสวงหาโอกาสและนำทางผ่านช่วงเวลาที่เปราะบางนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหาโซลูชั่นทางการเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การรับฟังมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญและวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างรอบด้านเป็นสิ่งสำคัญ ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และหากมีข้อสงสัย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการตัดสินใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้าน ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่าน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำทางท่านสู่ความสำเร็จในตลาดที่ท้าทายแต่เปี่ยมด้วยศักยภาพแห่งนี้
