ถอดรหัสสัญญาณเตือน: วิกฤต “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญหน้าอยู่ในปี 2568 และแนวโน้มต่อเนื่องไปถึงปี 2569 นั้น มีความซับซ้อนและท้าทายในแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน สัญญาณเตือนถึงโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” กำลังปรากฏชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันของผู้ประกอบการ แต่จะเป็นปรากฏการณ์ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจและจิตวิทยาของผู้บริโภคในประเทศ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า
ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหลักมาจากเศรษฐกิจที่เติบโตไม่เต็มศักยภาพ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นคือภาพสะท้อนที่ชัดเจนที่สุดของปัญหานี้
จากข้อมูลที่เราเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ของภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น หากคุณภาพสินเชื่อยังคงไม่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธนาคารต่างๆ ก็ย่อมต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ เพื่อบริหารความเสี่ยงของพอร์ตสินเชื่อของตนเอง นี่จึงเป็นภาวะที่ตลาดต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว โดยต้องรอให้ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้กู้ลดลง และความเชื่อมั่นของธนาคารกลับคืนมา
สัญญาณเตือนจากตลาดรถยนต์: บทเรียนที่ต้องเรียนรู้
สิ่งที่ทำให้ผู้คนในวงการเกิดความกังวลอย่างยิ่ง คือการถอดบทเรียนจากตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่มีการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง หรือที่เรียกว่า “สงครามราคา” รถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาลงอย่างหนักเพื่อเร่งระบายสต็อก ส่วนหนึ่งมาจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาแข่งขันและกำลังซื้อที่ชะลอตัว การลดราคาอย่างไม่บันยะบันยังนี้ แม้จะช่วยระบายของได้ในระยะสั้น แต่กลับสร้างผลกระทบที่รุนแรงต่อภาพรวมของตลาด ทำให้เกิดหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อตามมา ซึ่งส่งผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
คำถามสำคัญคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเดินตามรอยนี้หรือไม่? ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาฯ ผลกระทบจะยิ่งร้ายแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว ด้วยเหตุผลสำคัญคือ “Wealth Effect”
Wealth Effect: ภัยคุกคามที่ซ่อนเร้น
บ้านไม่เพียงเป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสินทรัพย์สำคัญที่สร้างความมั่งคั่งและความมั่นคงทางจิตใจให้กับเจ้าของ เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือที่เรียกว่า Negative Wealth Effect นี่ไม่ใช่แค่ความรู้สึกส่วนตัว แต่มีผลกระทบต่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้จ่ายโดยรวม ดังที่เราเห็นในบางประเทศที่เผชิญปัญหาราคาบ้านตกต่ำ ผู้คนจะรู้สึกจนลง ขาดความเชื่อมั่น และระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น การจับจ่ายใช้สอยลดลง การลงทุนชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะถดถอยที่หมุนวนลงเรื่อยๆ
แม้ในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ในโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัวอย่างชัดเจนนัก แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จแล้วและยังไม่ได้ถูกขายออกไป การแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อกกำลังทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการที่ต้องการสภาพคล่องเพื่อประคองธุรกิจอาจต้องตัดสินใจลดราคาอย่างมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่อาจได้รับผลกระทบจากแหล่งเงินทุนที่จำกัด และสถานการณ์ตลาดหุ้นกู้ที่เปราะบาง
เสียงสะท้อนจากสถาบันการเงิน: ผู้เฝ้าระวังด่านหน้า
สถาบันการเงินในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ คือด่านหน้าในการรับรู้ถึงความเปลี่ยนแปลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ธนาคารกรุงไทย โดยนายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ได้สะท้อนภาพว่า การเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ชะลอตัวลง ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยเริ่มนำสินทรัพย์ เช่น บ้าน ไปแปลงเป็นสภาพคล่องผ่านบริการ “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความจำเป็นทางการเงินที่เพิ่มขึ้นของครัวเรือน ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย NPLs ยังคงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ซึ่งหมายถึงการบริหารจัดการอย่างใกล้ชิดเพื่อไม่ให้ปัญหาลุกลาม
ในส่วนของ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย โดยนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าตกใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างแทบไม่เติบโต การหดตัวนี้สะท้อนจากยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี ทำให้ธนาคารต้องปรับกลยุทธ์โดยหันไปเน้นตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นบ้านมือสอง ธนาคารก็ยังต้องเพิ่มความระมัดระวังในการประเมินราคาและคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อป้องกันความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง
ปัจจุบัน พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของยูโอบีมีสัดส่วนสูงถึงประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนบ้านใหม่เสียอีก นี่เป็นข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้านใหม่กำลังเผชิญกับความท้าทายจากทั้งฝั่งดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เจาะลึกสถานการณ์สินเชื่อบ้าน: ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องแก้ไข
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันถือว่าอยู่ในจุดที่ “แย่ที่สุด” เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำไป ในยุคโควิด-19 ปัญหาหลักคือการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจ แต่ในวันนี้ เรากลับมีสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และที่สำคัญคือ ลูกค้ากลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานตลาดใหญ่ กลับมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงมาก สาเหตุหลักมาจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงเกินเกณฑ์ ทำให้ธนาคารไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อให้ได้
ในทางตรงกันข้าม กลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพสูง เช่น ผู้ที่ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีรายได้ต่อเดือน 70,000 – 100,000 บาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า แสดงให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศ
จากตัวเลขของธนาคารยูโอบี อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่ยังอยู่ที่ประมาณ 20-30% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงสะท้อนถึงความท้าทายในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนจำนวนมาก
โอกาสและการรับมือในภาวะตลาดผันผวน
แม้ว่าภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะยังคงเป็นลบ แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีโอกาสในการฟื้นตัว นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่า ตลาดอาจจะเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ในช่วงปี 2569 โดยอาจเห็นการเติบโตที่ 4-5% หากเศรษฐกิจโดยรวมฟื้นตัวดีขึ้น และภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นที่เหมาะสม
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ:
การบริหารจัดการสต็อก: การเร่งระบายสต็อกเก่าด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม โดยไม่ให้กระทบต่อภาพรวมราคาตลาดมากเกินไป เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์: เน้นโครงการที่มีคุณภาพสูง ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) และคำนึงถึงความสามารถในการซื้อของลูกค้า
การหาพันธมิตร: การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อหาสินเชื่อที่ยืดหยุ่น หรือการร่วมทุนกับนักลงทุนที่มีศักยภาพ
นวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการตลาดและการขาย เช่น การขายออนไลน์ การใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า หรือการนำเสนอแนวคิด “Sustainable Living” และ “Wellness Residence” เพื่อเพิ่มมูลค่า
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
รอบคอบในการตัดสินใจ: ในช่วงที่ราคาอาจมีการปรับลดลง อาจเป็นโอกาสที่ดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่น่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงทำเล, คุณภาพโครงการ, และความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก: ทำความเข้าใจทิศทางของแต่ละเซ็กเมนต์ เช่น อสังหาฯ กรุงเทพฯ, คอนโดมิเนียม สุขุมวิท, หรือบ้านเดี่ยว นนทบุรี ว่ามีดีมานด์และซัพพลายที่แท้จริงเป็นอย่างไร
มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ: ในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลทองอสังหาฯ ที่มีความต้องการเช่าสูง หรือสินทรัพย์มือสองที่มีศักยภาพในการปรับปรุงเพิ่มมูลค่า
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่ปรึกษาทางการเงิน เพื่อวางแผนการเงินและประเมินความเสี่ยงอย่างเหมาะสม
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังยืนอยู่บนทางแพร่งของความท้าทายครั้งใหญ่ ความกังวลเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องเกินจริง แต่เป็นสัญญาณที่เราต้องรับฟังและเตรียมรับมืออย่างมีสติ สิ่งสำคัญคือการบริหารจัดการความเสี่ยง การปรับกลยุทธ์ และการสร้างความร่วมมือระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เพื่อประคองตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่เปราะบางนี้ไปได้
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง การวางแผนอย่างรอบคอบ และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว เราจะสามารถเปลี่ยนวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาสในการสร้างสรรค์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนขึ้นในอนาคต
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือคำปรึกษาในการลงทุนและการบริหารจัดการสินทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง.
