สงครามราคาบ้านปี 2568: สัญญาณเตือนภัยและความท้าทายครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2568 เป็นห้วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างมหาศาล สภาวะตลาดที่กำลังชะลอตัว, หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง, และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ กำลังสร้างแรงกดดันมหาศาลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกสินค้า นี่ไม่ใช่แค่การปรับฐานราคาธรรมดา แต่เป็นรอยร้าวลึกที่อาจนำไปสู่ภาวะที่เลวร้ายกว่าวิกฤตการณ์ใดๆ ที่เราเคยพบเจอมา รวมถึงช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ด้วยซ้ำ
สัญญาณเตือนภัยที่ไม่อาจมองข้าม: เมื่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อเป็นตัวแปรสำคัญ
สถานการณ์ในปัจจุบันเริ่มจากเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงอยู่ในภาวะเปราะบาง อัตราการเติบโตที่ชะลอตัวส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้นสะท้อนผ่านตัวเลขหนี้เสีย (NPL) และหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธนาคารพาณิชย์ไม่กล้าเสี่ยงปล่อยสินเชื่อในปริมาณมากเหมือนในอดีต
จากประสบการณ์ตรง การที่ธนาคารเข้มงวดกับคุณสมบัติผู้กู้มากขึ้น ย่อมส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและภาระหนี้สูง การที่ลูกค้ามีอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง ทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง และเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้การอนุมัติสินเชื่อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: เมื่อ “Price War” ทำลายตลาด
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือการที่ผู้บริหารสำนักวิจัยของธนาคารชั้นนำอย่าง CIMB Thai ได้ตั้งข้อสังเกตว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อาจมีพฤติกรรมคล้ายกับตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่เกิด สงครามราคาบ้าน รถยนต์ใหม่ราคาถูกกว่ารถมือสองในบางรุ่น ซึ่งเกิดจากการเร่งระบายสต็อกรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาใหม่จำนวนมาก รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรถยนต์ ผลลัพธ์คือการหั่นราคาอย่างรุนแรง ส่งผลให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก และผู้บริโภคบางรายถึงกับทิ้งสินเชื่อ
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลกระทบที่รุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก การลดราคาบ้านอย่างหนักไม่ได้เป็นเพียงการบิดเบือนกลไกตลาด แต่ยังจะก่อให้เกิด “Wealth Effect” ที่เป็นลบอย่างมหาศาล ลองนึกภาพว่าหากมูลค่าบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ลดลงอย่างรวดเร็ว ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะหายไป ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” และชะลอการบริโภคและการใช้จ่ายลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะสร้างวงจรเศรษฐกิจขาลงที่น่ากลัว และส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจโดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
มากกว่าแค่การลดราคา: ผลกระทบที่ลึกซึ้งของ สงครามราคาบ้าน
ปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การลดราคาเพื่อระบายสต็อก แต่ยังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ในหลายมิติ:
ผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ: ผู้ประกอบการขนาดเล็กที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายโครงการใหม่ๆ จะเผชิญกับความยากลำบากในการระดมทุนอย่างหนัก หากต้องลดราคาขายเพื่อรักษาการหมุนเวียนเงินสด อาจทำให้แผนธุรกิจสะดุด และอาจลุกลามไปถึงปัญหาในตลาดหุ้นกู้ ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนสำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย การชะลอตัวของตลาดจะทำให้ต้นทุนการเงินสูงขึ้น และความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาฯ โดยรวมเพิ่มขึ้น
ความท้าทายของบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC): บริษัทเหล่านี้มีสินทรัพย์ที่ยึดมาเป็นจำนวนมาก หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง การระบายสินทรัพย์เหล่านี้จะทำได้ยากขึ้น มูลค่าสินทรัพย์ในมืออาจลดลง ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและผลการดำเนินงานของ AMC โดยตรง ซึ่งอาจกระทบต่อระบบการเงินโดยรวม
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคจะเกิดความลังเลในการตัดสินใจซื้อ เพราะคาดหวังว่าราคาจะลดลงอีก ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อชะลอออกไปอีก ทำให้สินค้าคงค้างในตลาดเพิ่มขึ้น และวงจรการระบายสต็อกยิ่งยืดเยื้อ
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละเซกเมนต์: จากข้อมูลที่ได้รับ กลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มแรกที่ได้รับผลกระทบจากคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ดี แต่ปัจจุบันปัญหานี้ได้ลามไปสู่ช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณไปยังบ้านระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งสะท้อนว่ากำลังซื้อที่อ่อนแอได้แผ่ขยายจากระดับล่างไปสู่ระดับกลางและระดับบนแล้ว แม้โครงการใหม่ๆ อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงในทันที แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง เริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อเร่งระบายของมากขึ้นเรื่อยๆ นี่คือจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่แท้จริง
กลยุทธ์ธนาคารท่ามกลางมรสุม: ปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในภาวะที่ตลาดผันผวนเช่นนี้ สถาบันการเงินได้ปรับกลยุทธ์เพื่อบริหารความเสี่ยงและรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ ดังนี้:
มุ่งเน้นสินเชื่อ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash): ธนาคารกรุงไทยระบุว่า เริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้นผ่านผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” ซึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้ที่มีภาระหนี้เพิ่มขึ้นและต้องการเงินทุนหมุนเวียน โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน แม้จะช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับผู้กู้ แต่ก็เป็นสัญญาณว่าผู้บริโภคเริ่มตึงตัวทางการเงิน
หันเน้นตลาดบ้านมือสอง: ธนาคารยูโอบีชี้ว่า ยอดสินเชื่อบ้านใหม่หดตัวถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัว ธนาคารจึงต้องมุ่งขยายตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าในแง่ของราคา และมีสินค้าที่พร้อมเข้าอยู่ อย่างไรก็ตาม สินเชื่อบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ธนาคารจึงต้องพิจารณาราคาประเมินให้รอบคอบและเข้มงวดคุณสมบัติลูกค้า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและเน้นลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
เข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อ: เป็นไปตามแนวโน้มที่กล่าวมาข้างต้น สถาบันการเงินจำเป็นต้องตั้งการ์ดสูงขึ้น เพื่อดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเอง การตรวจสอบเครดิตอย่างละเอียด การประเมิน DSR ที่แม่นยำ และการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นสำหรับกลุ่มที่มีความเสี่ยง เป็นสิ่งที่เราเห็นได้ชัดเจนในปัจจุบัน
เจาะลึกสถานการณ์ปี 2568-2569: คาดการณ์และทางออกเชิงรุก
จากภาพรวมที่กล่าวมา สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันถือเป็นรอบที่แย่ที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงโควิด-19 ที่แม้จะมีการล็อกดาวน์ แต่ยังไม่มี “ของ” หรือสต็อกสินค้าในตลาดมากเท่าปัจจุบัน การมีสต็อกบ้านจำนวนมากแต่ขายไม่ออก เป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต้องเผชิญ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องและกลยุทธ์การวิเคราะห์ตลาดบ้านที่แม่นยำจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
สำหรับปี 2568: ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมคาดว่าจะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย การฟื้นตัวยังเป็นไปได้ยาก ตราบใดที่กำลังซื้อยังไม่กลับมาและสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด
สำหรับปี 2569: มีความเป็นไปได้ที่จะเห็นตลาดกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% หากภาวะเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น มาตรการรัฐที่ตรงจุดสามารถช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ และสถาบันการเงินมีความยืดหยุ่นในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงการคาดการณ์ภายใต้สมมติฐานเชิงบวก การลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้จึงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ และควรเน้นไปที่ทำเลศักยภาพที่มีความต้องการจริง
มาตรการรัฐที่จำเป็น: รัฐบาลอาจต้องพิจารณามาตรการกระตุ้นที่ตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนปรนหลักเกณฑ์การขอสินเชื่อชั่วคราว หรือการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริง เพื่อช่วยพยุงตลาดและป้องกันไม่ให้ สงครามราคาบ้าน ลุกลามจนควบคุมไม่ได้
ทางออกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: เตรียมพร้อมรับมืออย่างไร?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอให้คำแนะนำเพื่อรับมือกับภาวะตลาดที่ท้าทายนี้:
สำหรับผู้ซื้อ:
ความอดทนคือหัวใจสำคัญ: หากไม่เร่งรีบ ควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพราะอาจมีโอกาสในการได้ราคาที่ดีขึ้นจาก สงครามราคาบ้าน
สร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน: เตรียมความพร้อมด้านรายได้และภาระหนี้ให้ดี เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
พิจารณาบ้านมือสอง: เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะมีราคาที่สมเหตุสมผลและสามารถต่อรองได้ง่ายกว่า แต่ต้องมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างละเอียด
สำหรับผู้ประกอบการและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์การตั้งราคา: กำหนดราคาที่สมเหตุสมผลและแข่งขันได้ เน้นคุณค่าที่ลูกค้าจะได้รับมากกว่าแค่ราคา
สร้างความแตกต่าง: นำเสนอโครงการที่มีจุดเด่นหรือนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาโดยตรง
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ลดสต็อกสินค้าคงค้าง และพิจารณาช่องทางการระบายสินค้าที่หลากหลาย
มองหาแหล่งเงินทุนทางเลือก: นอกเหนือจากสินเชื่อธนาคาร ควรศึกษาโอกาสในการระดมทุนจากช่องทางอื่น เพื่อเสริมสภาพคล่อง
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
เน้นการลงทุนระยะยาว: หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรระยะสั้นในภาวะตลาดผันผวน
เลือกทำเลศักยภาพ: มุ่งเน้นไปที่ทำเลที่มีการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานและมีความต้องการเช่าหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวหรือทำเลเดียวมากเกินไป
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ: เพื่อรับคำแนะนำและข้อมูลเชิงลึกในการตัดสินใจลงทุน
บทสรุป: อนาคตที่ต้องอาศัยความเข้าใจและการปรับตัว
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันทางการค้า แต่เป็นปรากฏการณ์ที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและสังคมอย่างลึกซึ้ง ผู้ประกอบการอสังหาฯ และสถาบันการเงินจำเป็นต้องมีการบริหารความเสี่ยงสินเชื่อ และการวิเคราะห์ตลาดบ้านอย่างแม่นยำ เพื่อวางกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ขณะที่ผู้บริโภคก็ต้องใช้ความรอบคอบในการตัดสินใจ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อทุกภาคส่วนมีความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ และพร้อมที่จะปรับตัวเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค และนำพาวงการนี้ให้ก้าวผ่านความท้าทายครั้งสำคัญนี้ไปได้
หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ในภาวะตลาดปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เป็นประโยชน์และวางแผนการเงินเพื่ออนาคตที่มั่นคงยิ่งขึ้น.
