ถอดรหัสวิกฤต: สัญญาณเตือนถึง ‘สงครามราคาบ้าน’ ระลอกใหม่ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญอยู่ในปี 2568 นี้ กลับมีเงื่อนไขหลายอย่างที่น่าเป็นห่วงและแตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ ความกังวลที่กำลังก่อตัวขึ้นในหมู่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และสถาบันการเงิน คือความเป็นไปได้ที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน ระลอกใหม่ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทยอย่างมหาศาล ไม่ใช่แค่เพียงการแข่งขันทางธุรกิจ แต่จะลุกลามไปถึงความรู้สึกมั่งคั่งและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ตลอดปีที่ผ่านมา เราเห็นสัญญาณการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อที่แผ่วลง ภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่บีบคั้นให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกสินค้าที่ยังคงมีอยู่มากในตลาด บทเรียนจาก สงครามราคารถยนต์ ในปีก่อนหน้านี้ สะท้อนให้เห็นถึงความรุนแรงและผลกระทบที่เกิดขึ้น เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะการแข่งขันด้านราคาอย่างเต็มรูปแบบ วันนี้เราจึงต้องมาถอดรหัสและวิเคราะห์อย่างเจาะลึกถึงสาเหตุ ปรากฏการณ์ และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจาก สงครามราคาบ้าน ที่กำลังคืบคลานเข้ามา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายนี้อย่างรอบด้าน
ปัจจัยมหภาค: แรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและภาระหนี้ที่สูงขึ้น
เศรษฐกิจไทยในปี 2568 ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง แม้จะมีการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว แต่กำลังซื้อภายในประเทศยังคงไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับที่น่าจับตา และที่สำคัญที่สุดคือ ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงล่าง
เมื่อคนมีหนี้มาก รายได้ที่หามาได้ส่วนใหญ่จึงถูกใช้ไปกับการชำระหนี้ ทำให้เหลือเงินสำหรับการบริโภคและการลงทุนในสินทรัพย์ขนาดใหญ่เช่นบ้านน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ สถาบันการเงินเองก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เพื่อควบคุมความเสี่ยงด้านหนี้เสีย (NPLs) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นกลไกธรรมชาติของระบบธนาคารที่ต้องตั้งการ์ดป้องกันตนเองจากความเสี่ยงที่มองเห็นข้างหน้า การชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้ที่ท่วมท้นนี้จึงเป็นเหมือนฟืนที่สุมไฟให้กับการเกิด สงครามราคาบ้าน เพราะเมื่อดีมานด์หด ผู้ประกอบการก็ต้องหาทางระบายของเพื่อรักษาสภาพคล่อง
วิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ปมเงื่อนที่ซับซ้อนและอัตราการปฏิเสธที่สูงขึ้น
จากประสบการณ์ตรงในอุตสาหกรรม สถาบันการเงินมีการปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เข้มงวดขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในรอบหลายปีที่ผ่านมา การพิจารณาอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) กลายเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ที่ส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ ลูกค้าจำนวนไม่น้อยที่แม้จะมีความต้องการซื้อบ้าน แต่ก็ไม่สามารถผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อได้ เนื่องจากมีภาระหนี้ส่วนตัวสูงเกินกว่าที่ธนาคารจะรับได้
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จึงปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่มีกำลังซื้อเปราะบางและมีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้สูงกว่ากลุ่มอื่นๆ แต่ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่บ้านราคาประหยัดอีกต่อไป เราเริ่มเห็นสัญญาณของการปฏิเสธสินเชื่อที่ลามไปถึงบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และบางครั้งก็พบในกลุ่มบ้านราคา 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่แค่ในระดับฐานราก แต่ได้ขยายวงกว้างไปสู่ชนชั้นกลางด้วยเช่นกัน
สถานการณ์นี้แตกต่างจากช่วงวิกฤตโควิด-19 อย่างสิ้นเชิง ในช่วงนั้น ปัญหาหลักคือการหยุดชะงักของการก่อสร้างและการส่งมอบ รวมถึงความกังวลของผู้คนในการออกจากบ้าน แต่ปัจจุบัน ปัญหาคือ “ของมีอยู่ในตลาดเยอะ” ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่จำนวนมาก แต่กลับ “ขายไม่ออก” เพราะคนไม่มีกำลังซื้อหรือกู้ไม่ผ่าน ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนกว่าการหยุดชะงักชั่วคราว และเป็นแรงผลักดันสำคัญที่จะนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน ในไม่ช้า
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: สัญญาณเตือนที่ไม่อาจมองข้าม
เราคงจำภาพ สงครามราคารถยนต์ไฟฟ้า ที่เกิดขึ้นเมื่อปี 2567 ได้เป็นอย่างดี การแข่งขันที่รุนแรงจากการเข้ามาของผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้าจีนที่ใช้กลยุทธ์ “ดัมพ์ราคา” เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด ส่งผลให้ราคารถยนต์สันดาปและรถยนต์ไฟฟ้าบางรุ่นต้องปรับลดลงอย่างรุนแรง สิ่งที่ตามมาคือการเพิ่มขึ้นของหนี้เสียในสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ มีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อทิ้งรถและคืนกุญแจให้กับไฟแนนซ์ รวมถึงการที่มูลค่ารถยนต์ในตลาดมือสองลดลงอย่างฮวบฮาบ ซึ่งสร้างความรู้สึก “จนลง” ให้กับผู้ครอบครองรถยนต์ และกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่งคั่งส่วนบุคคล
บทเรียนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะหาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะยิ่งร้ายแรงและรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เนื่องจากบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่ามาก และเป็นรากฐานสำคัญของความมั่นคงทางเศรษฐกิจของครัวเรือน การที่มูลค่าบ้านลดลง ไม่ใช่แค่ทำให้รู้สึกจนลง แต่ยังส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคโดยรวมของประเทศ นำไปสู่ภาวะที่เศรษฐกิจหมุนลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากลัวกว่าแค่การปั่นป่วนในตลาดใดตลาดหนึ่ง
“สงครามราคาบ้าน” กำลังจะมา: ปรากฏการณ์ที่ต้องจับตา
สัญญาณของ สงครามราคาบ้าน เริ่มปรากฏให้เห็นในบางกลุ่มของตลาดแล้ว โดยเฉพาะโครงการเก่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมานาน หรือบ้านพร้อมอยู่ที่ยังคงค้างสต็อกอยู่เป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ต้องการรักษาสภาพคล่องเป็นอันดับแรกเริ่มมีการจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม หรือแม้แต่ปรับลดราคาลงอย่างชัดเจนเพื่อกระตุ้นยอดขาย
กลไกของการเกิด สงครามราคาบ้าน มักจะเริ่มต้นจากผู้ประกอบการที่เผชิญกับภาระต้นทุนทางการเงิน ทั้งดอกเบี้ยเงินกู้จากสถาบันการเงินและภาระจากการออกหุ้นกู้ ซึ่งหากไม่สามารถระบายสต็อกได้ทันเวลา ก็จะกระทบต่อสภาพคล่องอย่างรุนแรง นำไปสู่การตัดสินใจยอมลดราคาเพื่อ “ตัดขาดทุน” หรือ “เอาตัวรอด” ในระยะสั้น เมื่อผู้ประกอบการรายหนึ่งเริ่มลดราคา คู่แข่งก็จะถูกกดดันให้ต้องลดราคาตามเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด และในที่สุดก็จะกลายเป็นภาวะการแข่งขันด้านราคาที่ไร้เหตุผล ส่งผลให้ราคาตลาดโดยรวมปรับตัวลดลง
ในระยะต่อไป หากสถานการณ์เลวร้ายลง บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งถือครองสินทรัพย์รอการระบายอยู่เป็นจำนวนมาก ก็จะเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้ในราคาที่สมเหตุสมผล ซึ่งจะยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อภาพรวมของราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดให้ปรับตัวลดลงไปอีก
ผลกระทบอันมหาศาล: จากความมั่งคั่งส่วนบุคคลสู่เศรษฐกิจประเทศ
ผลกระทบที่น่ากังวลที่สุดของการเกิด สงครามราคาบ้าน คือ “Wealth Effect” อย่างที่กล่าวไปแล้ว เมื่อมูลค่าบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเองมีฐานะทางการเงินที่แย่ลง แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึก “จนลง” นี้จะส่งผลต่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้จ่าย พวกเขาจะระมัดระวังมากขึ้น ไม่กล้าใช้จ่ายฟุ่มเฟือย และอาจลดการลงทุน ซึ่งจะฉุดรั้งการเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวมให้ชะลอตัวลงไปอีก สร้างวงจรลบที่ยากจะแก้ไข
ในระดับผู้ประกอบการอสังหาฯ หากเกิด สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อสภาพคล่องและความสามารถในการชำระหนี้ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้เป็นจำนวนมาก หากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าและราคาที่ได้ต่ำกว่าคาด ก็อาจนำไปสู่ปัญหาสภาพคล่อง ทำให้ไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ได้ตรงเวลา ซึ่งจะสร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อตลาดทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนโดยรวม
นอกจากนี้ สถาบันการเงินเองก็จะต้องเผชิญกับหนี้เสียจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่การตั้งสำรองหนี้ที่สูงขึ้น และลดความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ในอนาคต ทำให้วงจรการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยิ่งล่าช้าออกไปอีก ดังนั้น การป้องกันไม่ให้เกิด สงครามราคาบ้าน อย่างสมบูรณ์ จึงเป็นเรื่องที่ทุกภาคส่วนต้องให้ความสำคัญ
กลยุทธ์การปรับตัว: ทางออกสำหรับผู้เล่นในตลาด
ในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนและกำลังเผชิญกับความเสี่ยงจาก สงครามราคาบ้าน ทั้งผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้บริโภค/นักลงทุน จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและมองหาโอกาสใหม่ๆ:
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารสต็อกและสภาพคล่อง: การประเมินสถานการณ์สต็อกอย่างแม่นยำ และใช้กลยุทธ์การระบายสินค้าที่เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการจัดโปรโมชั่นอย่างชาญฉลาด หรือการปรับลดราคาอย่างมีกลยุทธ์ เพื่อรักษาสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในสถานการณ์นี้
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: หันมาเน้นโครงการขนาดเล็กที่ราคาเข้าถึงได้ง่าย หรือโครงการที่มีฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น บ้านพลังงานสะอาด หรือสมาร์ทโฮม เพื่อสร้างความแตกต่างและดึงดูดกำลังซื้อ
กลยุทธ์อสังหาฯ ที่เน้นกลุ่มเป้าหมาย: ใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีในการวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เพื่อนำเสนอผลิตภัณฑ์และโปรโมชั่นที่ตรงใจ ลดความจำเป็นในการแข่งขันด้านราคาอย่างเดียว
การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน: กระจายแหล่งเงินทุน ไม่พึ่งพาหุ้นกู้มากเกินไป และมีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับสถาบันการเงิน:
การบริหารความเสี่ยงสินเชื่อ: คงความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มี DSR สูง และมีการติดตามคุณภาพพอร์ตสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การสนับสนุนตลาดบ้านมือสอง: แม้ว่าตลาดบ้านใหม่จะชะลอตัว แต่ตลาดบ้านมือสองยังคงมีเสถียรภาพและได้รับความนิยม เนื่องจากราคาที่เข้าถึงได้และทำเลที่ตั้งที่ดี สถาบันการเงินสามารถหันมาเน้นการสนับสนุน สินเชื่อบ้านมือสอง พร้อมกับการประเมินราคาที่เหมาะสมและเข้มงวด
การนำเสนอผลิตภัณฑ์การเงินที่ยืดหยุ่น: เช่น โครงการ “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” หรือการช่วยเหลือลูกค้าในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ซึ่งสามารถช่วยรักษาสภาพคล่องให้กับลูกหนี้และลดความเสี่ยงหนี้เสียได้
ปรึกษาการเงินอสังหาฯ: ให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าและผู้ประกอบการ เพื่อช่วยวางแผนการเงินในภาวะที่ท้าทาย
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน:
การประเมินความพร้อมทางการเงิน: ศึกษาและประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน เพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้ที่สูงเกินไป
ศึกษาตลาดอย่างละเอียด: ในช่วงที่ตลาดซบเซา มักเป็นช่วงเวลาที่ดีในการมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ แต่ต้องศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นทำเล ราคา ศักยภาพการเติบโตในอนาคต รวมถึง ประเมินราคาบ้าน ให้ดี เพื่อไม่ให้ซื้อในราคาที่สูงเกินจริง
พิจารณาการรีไฟแนนซ์: หากมีภาระสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน อาจเป็นทางเลือกที่ดีในการลดภาระดอกเบี้ยและผ่อนชำระต่อเดือน เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน
มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: สำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุน การพิจารณา ลงทุนคอนโด หรือ ซื้อบ้านเช่า ในทำเลที่มีศักยภาพและราคาที่น่าสนใจ อาจเป็นโอกาสที่ดีในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว
แนวโน้มและทิศทางในอนาคต: แสงสว่างปลายอุโมงค์?
จากมุมมองของผู้มีประสบการณ์ ผมคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 โดยรวมยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย เนื่องจากปัจจัยกดดันต่างๆ ยังคงมีน้ำหนักมาก การพลิกฟื้นอย่างรวดเร็วยังเป็นเรื่องที่ท้าทาย และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเห็นการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้นในบางเซกเมนต์ของตลาด
อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นในปี 2569 ประกอบกับการที่สถาบันการเงินผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อลงบ้าง ก็อาจเห็นตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตได้อีกครั้งในอัตรา 4-5% ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แต่ก่อนจะถึงวันนั้น ทุกภาคส่วนต้องเตรียมรับมือกับ สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น และปรับตัวให้ทันกับพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
บทสรุป: การรับมือกับความท้าทายและการมองหาโอกาส
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลข แต่คือเรื่องของความเชื่อมั่นและความมั่นคงในชีวิตของผู้คน มันเป็นปรากฏการณ์ที่เราต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมรับมือด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าแม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสซ่อนอยู่สำหรับผู้ที่เข้าใจสถานการณ์ มีวินัยทางการเงิน และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการที่กำลังพยายามระบายสต็อก สถาบันการเงินที่ต้องบริหารความเสี่ยง หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 และการเตรียมตัวรับมือกับความท้าทายจาก สงครามราคาบ้าน เป็นสิ่งที่ไม่สามารถละเลยได้
หากคุณต้องการเจาะลึกในรายละเอียด หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะทางเพื่อวางแผน กลยุทธ์อสังหาฯ ส่วนบุคคล หรือกำลังมองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ในช่วงเวลาที่เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการ ลงทุนคอนโด การ ซื้อบ้านเช่า หรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ผมขอเชิญชวนให้คุณปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน ปรึกษาการเงินอสังหาฯ เพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่แม่นยำ เพื่อนำพาคุณผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง และคว้า โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่รออยู่เบื้องหน้า.
