ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤตหรือโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และสิ่งที่กำลังก่อตัวขึ้นในปัจจุบันนั้น ชวนให้นึกถึงปรากฏการณ์ที่เคยสร้างความปั่นป่วนในภาคส่วนอื่นมาแล้ว นั่นคือการระเบิดของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจจะทวีความรุนแรงขึ้นในปี 2568 สถานการณ์นี้ไม่ใช่เพียงแค่การปรับฐานของราคา แต่เป็นการเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนและมีนัยยะต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม คำถามสำคัญคือ เราจะรับมือกับคลื่นลูกนี้อย่างไร และมีโอกาสใดซ่อนอยู่ท่ามกลางวิกฤตนี้หรือไม่
สัญญาณเตือนจากขุมกำลังเศรษฐกิจมหภาคที่ซ่อนอยู่
ก่อนที่เราจะเจาะลึกถึงความเป็นไปได้ของ สงครามราคาบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจบริบททางเศรษฐกิจมหภาคที่กำลังกดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหนักหน่วง เศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ ทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก, หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์, และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนและการใช้จ่ายของผู้บริโภค สิ่งเหล่านี้ได้บ่อนทำลายกำลังซื้อของผู้บริโภคลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว โดยเฉพาะสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะมีความพร้อมด้านสภาพคล่อง แต่การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความกังวลต่อคุณภาพสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อบ้านของผู้บริโภคเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ข้อมูลจากธนาคารต่างๆ ชี้ชัดว่ายอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของตลาด แต่ปัจจุบันกลับกลายเป็นกลุ่มที่เปราะบางที่สุด สัญญาณเหล่านี้เป็นมากกว่าเพียงแค่ความซบเซา แต่เป็นรากฐานที่กำลังปูทางไปสู่ สงครามราคาบ้าน ในอีกไม่ช้า
บทเรียนจาก “ตลาดรถยนต์” สู่ “ตลาดบ้าน”: เมื่อการระบายสต็อกเป็นทางออกเดียว
เมื่อพูดถึง สงครามราคาบ้าน หลายคนอาจหันไปมองกรณีของตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ส่งผลให้ราคารถยนต์ป้ายแดงหลายรุ่นปรับลดลงอย่างหนักหน่วง เพื่อเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ แม้ว่าบริบทและกลไกของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความแตกต่างกับตลาดรถยนต์อย่างมีนัยสำคัญ แต่หลักการพื้นฐานของการระบายสินค้าคงคลังเมื่อดีมานด์ไม่ตอบรับนั้นยังคงอยู่
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัญหา “สต็อกคงค้าง” ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่สิ่งที่น่ากังวลคือปริมาณที่สะสมอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับโครงการใหม่ที่ยังคงทยอยเข้าสู่ตลาด ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้น (Oversupply) ในหลายทำเล โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮมในเมืองและปริมณฑล เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาระต้นทุนดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการที่เพิ่มขึ้น แรงกดดันในการระบายสินค้าจึงมีสูงมาก และการปรับลดราคาลงจึงกลายเป็นเครื่องมือที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
ผมคาดการณ์ว่าในปี 2568 เราจะเริ่มเห็นการปรับลดราคาอย่างชัดเจนและแพร่หลายมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมานาน และบ้านจัดสรรที่ยังคงมีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง และไม่สามารถแบกรับต้นทุนได้อีกต่อไป จะเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ต้องยอมลดกำไรลง หรือแม้กระทั่งขายต่ำกว่าทุน เพื่อให้สามารถประคองธุรกิจให้อยู่รอดได้ การแข่งขันนี้จะลามไปถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ที่แม้จะมีสายป่านยาวกว่า แต่ก็ต้องปรับตัวเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดและกระแสเงินสด นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนของ สงครามราคาบ้าน ที่กำลังจะปะทุ
ผลกระทบจาก ‘Wealth Effect’ และความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจ
สิ่งที่ทำให้ สงครามราคาบ้าน แตกต่างและน่ากังวลกว่าสงครามราคาในตลาดรถยนต์ คือปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” หรือ “ผลกระทบจากความมั่งคั่ง” สำหรับคนส่วนใหญ่ บ้านคือสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดและเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงทางฐานะ เมื่อราคาบ้านปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง มูลค่าทรัพย์สินของเจ้าของบ้านก็จะลดลงตามไปด้วย ทำให้คนรู้สึกว่า “จนลง” แม้ว่ารายได้ประจำจะยังเท่าเดิมก็ตาม
ความรู้สึกนี้จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย ผู้คนจะระมัดระวังในการใช้เงินมากขึ้น ลดการบริโภคสินค้าฟุ่มเฟือย และอาจถึงขั้นชะลอการลงทุน สิ่งนี้จะสร้างวงจรเศรษฐกิจขาลงที่อันตราย: ราคาบ้านลดลง → ความมั่งคั่งลดลง → ความเชื่อมั่นลดลง → การบริโภคลดลง → เศรษฐกิจชะลอตัวหนักขึ้น → ราคาบ้านลดลงอีก นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจจีนในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เผชิญวิกฤต ซึ่งเราต้องเรียนรู้และระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ การลดราคาบ้านยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าหลักประกันของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ธนาคารได้ปล่อยไปแล้ว หากมูลค่าหลักประกันลดลงต่ำกว่ายอดหนี้คงค้าง ธนาคารก็จะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นในกรณีที่เกิด NPLs ซึ่งอาจนำไปสู่การตั้งสำรองหนี้เสียที่สูงขึ้น และจำกัดความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ต่อไป สถานการณ์เช่นนี้จะกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่พึ่งพิงตลาดหุ้นกู้เพื่อระดมทุน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีอสังหาริมทรัพย์รอการระบายอยู่ในพอร์ตจำนวนมาก ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนเป็นห่วงโซ่ที่เชื่อมโยงกันและจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
กลยุทธ์การปรับตัวของสถาบันการเงินและตลาดรอง
ท่ามกลางความท้าทายนี้ สถาบันการเงินได้เริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อประคับประคองพอร์ตสินเชื่อและลดความเสี่ยง แทนที่จะเร่งปล่อยสินเชื่อใหม่ในตลาดบ้านมือหนึ่งที่ซบเซา ธนาคารหลายแห่งหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสอง (Second-hand homes) มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าในแง่ของราคาและมูลค่าที่ถูกประเมินไว้แล้ว โดยธนาคารบางแห่งมีสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวในตลาดบ้านมือสองก็มาพร้อมกับความระมัดระวัง ธนาคารยังคงต้องเข้มงวดในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์และคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ามีศักยภาพในการชำระหนี้และมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง การตรวจสอบ DSR อย่างละเอียดถี่ถ้วนและการตั้งการ์ดเข้มงวดคือสิ่งจำเป็นในยุคที่ สงครามราคาบ้าน กำลังคุกคามทุกภาคส่วน
นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อย่าง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ก็เป็นอีกหนึ่งกลไกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องเพื่อใช้จ่ายหรือแก้ไขปัญหาหนี้สิน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการจัดการสภาพคล่องของประชาชนในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
การรับมือกับสถานการณ์: มุมมองสำหรับทุกผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเสนอแนวทางที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายควรพิจารณาเพื่อรับมือกับปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน ที่กำลังจะมาถึง:
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
โอกาสทอง: นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือนักลงทุนระยะยาวที่มองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่มีศักยภาพในอนาคต
เลือกทำเลและคุณภาพ: ให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว และคุณภาพของโครงการ เลือกบ้านมือสองที่มีสภาพดี หรือโครงการใหม่ที่มาจากผู้ประกอบการที่มั่นคง
การประเมินราคาอสังหาฯ: ศึกษาข้อมูลตลาดให้ละเอียด เปรียบเทียบราคาอย่างรอบคอบ และอาจพิจารณาขอคำแนะนำจาก “ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ” หรือ “นายหน้าอสังหาฯ” มืออาชีพ เพื่อให้แน่ใจว่าได้ราคาที่สมเหตุสมผล
วางแผนการเงิน: การวางแผนการเงินสำหรับอสังหาฯ เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ตรวจสอบความพร้อมด้านเครดิตและความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้ที่เกินตัว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารจัดการสต็อก: เป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในภาวะที่ สงครามราคาบ้าน ทวีความรุนแรง การลดราคาเพื่อระบายสต็อกเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ต้องทำอย่างมีกลยุทธ์
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่รอบคอบ: ชะลอการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และเน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่ม หรือโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและสามารถสร้างรายได้ได้ทันที
การเพิ่มสภาพคล่องธุรกิจอสังหาฯ: สำรวจทางเลือกในการเพิ่มสภาพคล่อง ทั้งจากการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่แกนหลัก การร่วมทุน (Joint Venture) กับพันธมิตร หรือการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
นวัตกรรมและการตลาด: ใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการเข้าถึงลูกค้า และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างและเพิ่มมูลค่า เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) หรือโครงการที่มีฟังก์ชันตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม
สำหรับสถาบันการเงิน:
การบริหารความเสี่ยง: ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และประเมินความเสี่ยงด้านเครดิตอย่างต่อเนื่อง
การสนับสนุนลูกค้า: เสนอทางเลือกในการช่วยเหลือลูกค้าที่ประสบปัญหาทางการเงิน เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ หรือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ย
การขยายฐานสินเชื่อ: มองหาโอกาสในตลาดที่มีศักยภาพ เช่น สินเชื่อเพื่อการปรับปรุงที่อยู่อาศัย หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มรายได้สูงที่มีความมั่นคงทางการเงิน
สำหรับภาครัฐ:
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ: การพิจารณามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ จะช่วยฟื้นฟูกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: การมีนโยบายที่ส่งเสริมการจัดการหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างเสถียรภาพให้กับระบบเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2568 จะเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่คำขู่ แต่เป็นความจริงที่กำลังคืบคลานเข้ามา ผู้ที่สามารถปรับตัวและเข้าใจพลวัตของตลาดได้อย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ ในขณะที่อาจมีบางธุรกิจต้องปิดตัวลง แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง นี่คือโอกาสในการสร้างฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในระยะยาว
ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการฟื้นตัวได้ในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อเศรษฐกิจมหภาคเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น กำลังซื้อจากภาคการท่องเที่ยวและโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐจะกลับมาเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะใช้เวลา และการปรับโครงสร้างของตลาดจะเป็นสิ่งที่เราเห็นได้ชัดเจนขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอุตสาหกรรม ผมขอย้ำว่านี่คือช่วงเวลาที่ต้องใช้ความรู้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และใช้ กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่รัดกุม ผู้ที่เตรียมพร้อมและมีข้อมูลที่ถูกต้องจะสามารถเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสทองสำหรับการสร้างความมั่งคั่งใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแท้จริง
หากท่านต้องการเจาะลึกถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับ สงครามราคาบ้าน ในปี 2568 หรือกำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของท่าน ผมขอเชิญชวนให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและปรับแต่งแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เราพร้อมที่จะร่วมเดินเคียงข้างท่าน เพื่อให้ทุกการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์ของท่านเป็นไปอย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ.
